Nhận diện "sốt đất" của thị trường bất động sản đầu năm 2022 - Bài cuối: Sẽ hình thành mặt bằng giá mới
Theo nhận định, mặt bằng giá nhà đất sẽ tiếp tục neo ở mức cao, ít nhất trong nửa đầu năm 2022. Vì vậy rất cần sự can thiệp kịp thời từ cơ quan quản lý Nhà nước, đồng thời phải đẩy nhanh việc hoàn thiện, đồng bộ các văn bản luật.
Nhận diện "sốt đất" của thị trường bất động sản đầu năm 2022
Nhận diện "sốt đất" của thị trường bất động sản đầu năm 2022 - Bài 2: Nhà đất tại đô thị lớn "chiếm sóng” thị trường
Nhận diện "sốt đất" của thị trường bất động sản đầu năm 2022 - Bài 3: Những chiêu trò gây "sốt đất"
Nhiều ý kiến cho rằng nếu bảng giá đất không có sự điều chỉnh tăng theo chu kỳ thì đồng nghĩa với việc giá BĐS cũng không tăng. Nhưng trên thực tế hệ số theo bảng giá đất đang bị thị trường “lợi dụng”, khi hệ số đất giảm thì thị trường vẫn giữ nguyên giá, nhưng khi hệ số đất tăng thì thị trường lại có lý do để tăng giá. Điều đáng nói, cho dù ở bất cứ tình huống nào đi chăng nữa việc nộp tiền sử dụng đất theo khung của bảng giá quá xa vời so với giá đất trên thị trường.
Tôi cho rằng trong 6 tháng đầu năm 2022, giá đất sẽ tiếp tục tăng. Đặc biệt, BĐS vùng ven đô thị có thể được mua bán nhiều hơn nhờ nỗ lực phủ vaccine nhanh ở khắp các tỉnh thành. Ngoài ra, nguyên nhân giá BĐS vẫn leo thang là do các chi phí đầu vào gồm: Quỹ đất, pháp lý, xây dựng, lãi vay... đều đội lên từ năm 2021 sẽ tạo thành chi phí đẩy khiến sản phẩm đầu ra (giá thành) chịu nhiều áp lực tăng giá. Thêm vào đó, vết dầu loang từ kết quả phiên đấu giá 4 lô đất Thủ Thiêm lập đỉnh cuối năm ngoái, cộng với thị trường chứng khoán đang hưng phấn, lãi suất ngân hàng lại ở mức thấp,nhà nước chuẩn bị tung gói kích cầu nền kinh tế hơn 800.000 tỷ đồng…là những yếu tố góp phần thiết lập mặt bằng giá mới cao hơn nhiều so với năm ngoái.
Tại TP Hồ Chí Minh, thị trường ghi nhận ngày càng nhiều những dự án triệu đô, có thể kể đến như Khu đô thị Sala (Đại Quang Minh), Biệt thự Lancaster Eden (Tập đoàn Trung Thủy), Khu đô thị Vạn Phúc (Tập đoàn Đại Phúc)… Bên cạnh đó, cũng có nhiều dự án căn hộ đã và sắp được tung ra thị trường có giá không dưới 120 triệu đồng/m2. Nhưng có thể coi “vụ nổ” đấu giá đất Thủ Thiêm như là một sự “cá biệt” trên nền tảng một mặt bằng giá mới (so với thời điểm trước đó) đã được thiết lập, song không thể lấy giá đấu ở đây để “áp” cho toàn thị trường.
Còn câu chuyện rằng, liệu sau “vụ bỏ cọc giá đấu kỷ lục” này, thị trường có thiết lập mặt bằng giá mới nữa không thì phải để thời gian trả lời. Ở góc độ thị trường, tôi cho rằng, có rất nhiều yếu tố để tin tưởng rằng thị trường BĐS (khu vực phía Nam nói chung) sẽ tiếp tục tăng giá trong thời gian tới. Có thể chỉ ra 2 yếu tố để xem xét:
Thứ nhất, quỹ đất khan hiếm, thủ tục pháp lý siết chặt, dẫn đến nguồn cung hạn chế. Trong khi đó, nhu cầu nhà ở không ngừng tăng cao. Điều này có khả năng sẽ dẫn đến sự “lệch pha” cung cầu ngày càng cao. Thứ 2, tất cả chi phí đầu vào hiện nay và sắp tới dự báo đều tăng cao (từ giá đất đến giá vật liệu xây dựng - PV) chưa kể yếu tố lạm phát sẽ khiến giá thành sản phẩm đội lên. Chưa kể, dịch bệnh (Covid-19) cũng có thể là một trong những tác nhân khiến cho giá bất động sản sẽ tăng lên do tâm lý tích lũy tài sản và tìm kiếm nơi trú an toàn cho đồng tiền của nhà đầu tư.
Quan sát thực tế cho thấy, áp lực tăng giá BĐS đang hiện hữu và đã xuất hiện mạnh trở lại khi gỡ bỏ giãn cách xã hội, và sẽ có xu hướng kéo dài sang năm 2022 vì các lý do như: Liên tục trong hai năm 2020, 2021, giá BĐS vẫn liên tục tăng dù dịch bệnh hoành hành; Khi nền kinh tế được mở cửa trở lại từ đầu tháng 10/2021, giao dịch sôi động hơn (nhu cầu tăng), càng gây áp lực tăng giá; Mới đây, việc đấu giá đất Thủ Thiêm với mức giá kỷ lục cũng tạo tâm lý góp phần đẩy giá BĐS tăng trong năm 2022.
Bên cạnh đó, dù Nhà nước có những văn bản hướng dẫn và chính quyền địa phương đã nỗ lực giải quyết các vướng mắc, thúc đẩy các quy trình thủ tục nhưng nguồn cung mới vẫn chưa thể dồi dào như năm 2019 trở về trước, dẫn đến áp lực tăng giá rất lớn. Chưa kể, các dự báo quan ngại về nguy cơ lạm phát tăng trong những năm tới cũng khiến cho giá BĐS bị ảnh hưởng từ tâm lý đội giá. Tôi cho rằng, trong năm 2022, bất chấp lượng giao dịch không lớn, thanh khoản chậm, giá đất chắc chắn sẽ không giảm, ngược lại còn tăng mạnh.
Trong giai đoạn hiện nay, khi dịch bệnh còn phức tạp, dòng tiền vẫn chưađưa vào hấp thụ các kênh sản xuất kinh doanh thông thường như trước đây thì sẽ chuyển sang kênh đầu tư khác, trong đó có BĐS. Sốt BĐS như dây chuyền vậy, địa phương này đạt đỉnh thì dòng tiền từ các nhà đầu cơ, đầu tư sẽ rút để dịch chuyển qua những thị trường khác chưa có cơn sốt. Tiền sẽ dịch chuyển đổ về chỗ trũng.
Vì vậy, Nhà nước cần xây dựng chiến lược pháp lý tổng thể để hoàn thiện thể chế pháp lý cho thị trường BĐS.Việc kiện toàn hệ thống các Bộ Luật, Luật liên quan đến BĐS để điều chỉnh hoạt động đầu tư tạo lập, kinh doanh các dịch vụ BĐS và các Nghị định, Thông tư hướng dẫn thi hành ở cấp trung ương cho đến việc ban hành trình tự thủ tục hành chính ở cấp cơ sở đòi hỏi sự nhất quán, xuyên suốt và đồng bộ, tránh sự chồng chéo, ràng buộc bởi nhiều Luật và Bộ Luật khác nhau. Hoàn thiện cổng thông tin quốc gia về quy hoạch, thông tin pháp lý BĐS để công khai, minh bạch trình tự, tiến độ thực hiện thủ tục pháp lý dự án.
Quan trọng nhất là cấp Chính quyền cần quan tâm, tập trung tháo gỡ những dự án vướng mắc sai phạm để khơi thông nguồn cung, tháo gỡ khó khăn làm trong sạch môi trường kinh doanh, đầu tư. Sớm xây dựng kế hoạch chi tiết và tổng thể để kịp thời đưa các quy định của pháp luật vào thực tiễn, tránh để tắc nghẽn, bị động tạo nên những hậu quả đáng tiếc.
Đầu tư đất trong “cơn sốt” nhà đầu tư không nhằm mục đích sản xuất kinh doanh mà chỉ là để đầu cơ chờ thời. Tuy nhiên, về lâu dài, nền kinh tế vĩ mô và xã hội sẽ bị ảnh hưởng tiêu cực khi mọi người chỉ chăm bẳmhưởng lợi từ giá đất tăng mà không chú trọng đến việc tăng giá trị thặng dư từ lao động sản xuất sẽ ảnh hưởng nghiêm trọng đến nền kinh tế.
Suy cho cùng, câu chuyện sốt đất vẫn là câu chuyện dài, rất khó chấm dứt trong một sớm một chiều và nó là lực cản cho sự phát triển của đất nước. Do đó, hơn lúc nào hết hiện nay, các cơ quan quản lý Nhà nước cần phải có những biện pháp quyết liệt và triệt để nhằm ngăn chặn tình trạng này. Tuyên truyền, nâng cao nhận thức cho người dân để không bị dao động bởi những thông tin không đầy đủ. Ngoài ra cũng cần có sắc thuế đánh trên hành vi của người sử dụng đất nhưng chậm đưa đất vào sử dụng, với thuế suất cao nhằm triệt tiêu ý chí “găm giữ” đất, và để chống đầu cơ đất đai, tạo ra sốt đất.
