Hầu hết các chuyên gia trong lĩnh vực bất động sản đều nhận định, tình trạng lừa đảo trong mua bán đất nền đã được cảnh báo rất nhiều, nhưng vẫn còn rất nhiều người sập bẫy có phần do chủ quan, ít quan tâm thông tin, không tìm hiểu kỹ dự án, tìm hiểu chủ đầu tư mà chỉ chạy theo tâm lý đám đông, những lời quảng cáo hấp dẫn, dụ dỗ của nhóm môi giới gian dối hoặc cò đất.

Một nguyên nhân nữa xuất phát từ việc một số địa phương còn buông lỏng công tác quản lý, giám sát, chưa công bố đầy đủ, công khai thông tin quy hoạch đất đai trên địa bàn khiến cho một số công ty môi giới, cò đất lợi dụng để tung tin, tự vẽ dự án rồi rao bán cho người mua.

Vậy, nhà đầu tư đất nền cần chú ý những gì?

Vừa túi tiền là yếu tố giúp các sản phẩm bất động sản vùng ven TP Hồ Chí Minh trở thành kênh đầu tư hấp dẫn các nhà đầu tư.

Thẩm định đúng giá trị bất động sản

Những người mua nhà đất lần đầu tiên sẽ rất khó biết được giá trị thật của miếng đất mà mình định mua. Đặc biệt, tình trạng cò đất thổi giá, môi giới kê chênh lệch thì người không có kinh nghiệm thẩm định sẽ rất dễ bị mua hớ.

Do đó để định giá một bất động sản chính xác nhất, nên dùng phương pháp so sánh bằng cách nhìn vào những sản phẩm tương tự như sản phẩm đang có ý định đầu tư. Có nghĩa là tương đồng về vị trí, về quy cách, về phân khúc, về định vị sản phẩm. Nếu sản phẩm kia đã bán ở mức giá nào rồi thì có thể quy đồng mức giá đó cho sản phẩm đang định đầu tư.

Tuy nhiên, cũng cần lưu ý, phải chọn ít nhất từ 5 đến 6 sản phẩm tương đồng để so sánh, không nên chỉ dựa vào một sản phẩm tương đồng bởi vì mức giá đó có thể là do thoả thuận giữa hai cá nhân. Việc chọn nhiều sản phẩm tương đồng trong cùng một khu vực rồi từ đó căn cứ đưa ra mức định giá phù hợp.

Với những sản phẩm có công trình xây sẵn thì có thể xác định mức giá dựa trên phương pháp chi phí. Cụ thể, đề đầu tư được sản phẩm này thì chi phí đất là bao nhiêu, chi phí xây dựng là bao nhiêu… cộng thêm mức lợi nhuận trung bình mong muốn khi đầu tư là bao nhiêu thì có thể ra được một mức giá tương đương cho sản phẩm đó.

Một phương pháp khá truyền thống là phương pháp thu nhập. Với những sản phẩm đã hoàn thành, đi vào sử dụng và có một dòng tiền ổn định hàng tháng hoặc hàng năm là bao nhiêu rồi thì có thể căn cứ vào đó để đưa ra mức định giá tương ứng.

Ngoài ra, một phương pháp giúp định giá hữu hiệu khác nữa là cần phải đi xem đất thật nhiều. Tạo  mối quan hệ với những người ở quanh khu vực đó như là hàng xóm, tổ trưởng dân phố… rồi dò hỏi thông tin thực tế giá cả đất đai tại khu vực đó thông qua những người này.

Các yếu tố ảnh hưởng như hạ tầng giao thông kết nối, tiện ích xung quanh dự án (trường học, bệnh viện, TTTM, siêu thị,…), tốc độ đô thị hóa, số lượng khu công nghiệp gần dự án,…cũng rất quan trọng.

Uy tín, năng lực của chủ đầu tư

Thông thường với các dự án vùng ven có quy mô lớn, thời gian phát triển dài, chia theo từng giai đoạn, do đó, tiềm lực của chủ đầu tư là vô cùng quan trọng. Có thể dự án chia thành nhiều giai đoạn nhưng nếu sức khỏe tài chính không tốt thì chủ đầu tư sẽ không đi hết được “đoạn đường dài”.

Tuy nhiên, cũng trấn an các nhà đầu tư rằng, bất động sản chắc chắn mang lại lợi nhuận, vấn đề là khách hàng đợi được bao lâu. Các nhà đầu tư phải có định giá riêng của mình về chủ đầu tư, về tiềm lực tài chính, kinh nghiệm phát triển, vận hành dự án, từ đó đưa ra lựa chọn đầu tư phù hợp.

Với các dự án vùng ven, các chuyên gia đều cho rằng, uy tín chủ đầu tư có một vai trò rất lớn trong thành công của dự án và lợi nhuận của khoản đầu tư. Kinh nghiệm phát triển dự án, thành công của những dự án hiện hữu đều là những bảo chứng tốt.

Thậm chí, có chuyên gia còn cho rằng, việc đầu tư vào các dự án vùng ven cũng giống như việc gả cưới. Câu nói “Lấy vợ xem tông, lấy chồng xem giống” cũng là một ví von mang tính ẩn dụ cao và có thể tham khảo khi muốn biết về năng lực của các chủ đầu tư.