“Vỡ kế hoạnh” để bảo tồn lợi nhuận

Theo ghi nhận, từ khoảng cuối năm 2020 đến nay, giá thép tại TP Hồ Chí Minh đã trải qua nhiều biến động, với những tăng giảm giá đột ngột. Cụ thể, từ cuối tháng 11/2020 đến cuối tháng 3/2021 tăng từ 11.800 đồng/kg lên 15.400 đồng/kg (27%); từ đầu tháng 3/2021 cuối tháng 5/2021 tăng từ 15.400 đồng/kg lên 18.700 đồng/kg (21,5%). Tuy nhiên, từ đầu tháng 6/2021, các công ty thép trong nước đồng loạt thông báo giảm giá thép từ 16.650 đồng/kg - trên 17.000 đồng/kg tùy thương hiệu…Trên đà giảm, tiếp tục đến đầu tháng 7/2021, giá thép nhiều lần được điều chỉnh giảm, song đến nay vẫn khá cao và đang quanh ngưỡng 17.000 đồng/kg (chưa bao gồm VAT).

Như vậy, chỉ trong vỏn vẹn 8 tháng, giá thép tại TP Hồ Chí Minh đã tăng gần gấp đôi (48,5%), rồi bất ngờ quay đầu giảm. Tuy nhiên, mức giảm không đáng kể, đã khiến nhiều dự án bất động sản vốn đang khó khăn trong đại dịch Covid-19, càng khó khăn chồng chất vì nguy cơ đội vốn.

Giá thép trong nước liên tục biến động từ đầu năm tới nay, gây ra những ảnh hưởng tiêu cực cho sự phát triển thị trường bất động sản

Để bảo vệ lợi nhuận kỳ vọng, các doanh nghiệp địa ốc buộc phải thực hiện phương án tạm dừng hoặc giãn tiến độ thi công chờ “cơn bão giá” bình ổn trở lại. Ông Trần Quốc Dũng, Phó tổng Giám đốc Tập đoàn Hưng Thịnh (TP Hồ Chí Minh) cho biết, tỷ trọng giá trị thép trong giá trị đầu tư xây dựng cao tầng chiếm ít nhất khoảng 10% - 12%. Do đó, việc giá thép tăng nóng trong thời gian qua ảnh hưởng rất lớn đến ngành bất động sản. Đặc biệt là với dự án đang triển khai, chủ đầu tư đã xác định suất đầu tư, giá bán… thì việc tăng giá này đã ảnh hưởng trực tiếp vào lợi nhuận kỳ vọng ban đầu của doanh nghiệp.

“Nếu tính từ thời điểm tháng 11/2020 đến nay, giá thép đã tăng hơn 5.000 đồng/kg, đây là một con số không hề nhỏ. Để ứng phó, một số doanh nghiệp lớn, có “sức khoẻ” tài chính tốt có thể tranh thủ dành lượng lớn tiền để nhập thép dự trữ. Tuy nhiên, đối với lĩnh vực xây dựng, do sắt thép chiếm đến tỷ trọng lớn trong giá trị công trình nên doanh nghiệp khó có đủ nguồn vốn để dự phòng, nhất là trong bối cảnh dịch bệnh Covid-19 diễn biến phức tạp, mọi hoạt động kinh doanh “đóng băng”, dòng tiền của doanh nghiệp “tạm nghỉ”. Chính vì vậy, giải pháp tốt nhất lúc này là giãn tiến độ thi công dự án, chờ xem những biến động tiếp theo thị trường rồi tùy cơ ứng biến” - ông Dũng chia sẻ.

Cũng trong tình cảnh tương tự, ông Quách Mộc Tân, Tổng Giám đốc Công ty An Lạc Tân (TP Hồ Chí Minh) cho biết, giá thép giảm nhẹ là tín hiệu đáng mừng với thị trường bất động sản. Tuy nhiên, mức giảm còn hạn chế, khiến công trình của nhiều dự án trên địa bàn TP vẫn chưa thoát được cảnh “náo loạn”, tiến thoái lưỡng nan, làm cũng không được mà dừng cũng không xong.

“Chưa bao giờ giá thép thay đổi liên tục như hiện nay, nhiều cửa hàng không dám xuất hàng với lượng lớn bởi có thể chỉ vài tiếng sau, giá đã thay đổi. Chưa kể, cùng với sắt thép, nhiều vật liệu xây dựng khác như cát, ximăng, gạch đá... cũng té nước theo mưa khiến giá thành xây dựng bị đẩy lên quá cao. Lúc này, chủ đầu tư buộc phải đứng giữa 2 lựa chọn. Một là, tiếp tục thi công để “về đích” đúng tiến độ, chấp nhận hao hụt lợi nhuận; Hai là, thi công cầm chừng để đảm bảo chất lượng công trình và lợi nhuận kỳ vọng, thậm chí là để tránh nguy cơ bị thua lỗ”, ông Tân nói.

Ông Tân phân tích, đối với một công trình xây dựng, chi phí nguyên vật liệu thường chiếm 40 - 70% tổng dự toán công trình. Chính vì vậy, nếu chỉ tính riêng sự thay đổi giá của 5 loại vật liệu chủ yếu như xi măng, thép xây dựng, đá, cát và gạch thì đã đẩy chi phí xây dựng tăng 1,25 - 1,4 lần: “Chưa bàn đến mức chi phí xây dựng tăng 1,25 - 1,4 lần, chỉ cần ở mức 0,25 – 0,5 lần cũng đã đủ để “bóp chết” toàn bộ kế hoạch “lợi nhuận và tiến độ” của một dự án”, ông Tân nhấn mạnh.

Để dễ hình dung hơn, Tổng Giám đốc Công ty Cổ phần Đầu Tư LDG Nguyễn Minh Khang tính toán, với một hợp đồng xây dựng dự án nhà chung cư 1.000 tỷ đồng, nhân công chiếm 20%, chi phí khác chiếm 10% và vật liệu xây dựng chiếm 60 - 70% (thép, sắt, cát, xi măng, đá…), khi giá thép đang ở mức cao như hiện nay, có thể khiến công trình bị đội lên trên 10%, tức là 1.100 tỷ đồng.

“Ví dụ, một căn hộ dự toán trên giấy tờ (lý thuyết) bán ra 35 triệu đồng/m2, khi thép tăng cao, có thể đẩy căn hộ chào bán ra thị trường đội lên 40 triệu đồng/m2. Tuy nhiên, chỉ đối với các dự án chưa mở bán hoặc chưa bắt đầu xây dựng, chủ đầu tư mới có đủ thời gian để điều chỉnh giá bán. Còn với những dự án đã mở bán, và đã xây dựng thì rơi vào tình cảnh “tiến cũng khó, lui cũng xong”, hoặc tạm dừng thi công, hoặc chấp nhận chi phí đội lên so với dự trù ban đầu” - ông Khang chia sẻ kinh nghiệm.