Vấn đề pháp lý cho Condotel: Vẫn bùng nhùng câu chuyện định danh
Mặc dù đã được du nhập vào Việt Nam hàng chục năm nay, nhưng sản phẩm căn hộ khách sạn (Condotel) vẫn chưa có một hành lang pháp lý rõ ràng.
Đứa “Con lai” Condotel - bài 2: ‘Đánh đu’ với pháp lý, hàng loạt nhà đầu tư tháo chạy
Đứa “Con lai” Condotel - bài 1: Thị trường bế tắc, nhiều ưu đãi nhưng vẫn ế!
Đứa “Con lai” Condotel - bài 3: Thanh lọc thị trường, tương lai nào cho condotel?
Đặc biệt sau sự cố “vỡ trận” của Cocobay Đà Nẵng, các chuyên gia cho rằng, những nhà làm luật cần phải sớm định danh cho sản phẩm này, bắt đầu từ việc giải quyết câu chuyện: Condotel là đất ở hay đất thương mại dịch vụ?
Giải pháp phát triển du lịch
Theo số liệu thống kê từ Bộ Xây dựng được tổng hợp từ các địa phương, hiện nay trên cả nước có khoảng gần 150 dự án condotel đến từ 52 chủ đầu tư tại nhiều tỉnh, TP ven biển khắp cả nước. Trong giai đoạn 2017 - 2019 có khoảng 29.000 căn hộ condotel được tung ra thị trường, tập trung chủ yếu ở Quảng Ninh, Đà Nẵng, Khánh Hòa, Bình Thuận, Phú Quốc, Bà Rịa - Vũng Tàu...
 |
| Sự ''sụp đổ'' của Cocobay Đà Nẵng đã gây ảnh hưởng khồng nhỏ tới niềm tin của nhà đầu tư với Condotel. |
Condotel được xem là mô hình phổ biến trên thế giới và là loại hình BĐS có sức hấp dẫn lớn. Những thương hiệu kinh doanh khách sạn nổi tiếng như Hilton, Hyatt hay Starwood... cũng xây dựng và vận hành các dự án Condotel ở các khu du lịch, nghỉ dưỡng có vị trí đẹp hoặc trung tâm các TP.
Đối với Việt Nam, trong bối cảnh vẫn phải huy động các nguồn lực để kiện toàn hệ thống hạ tầng, du lịch được định hướng trở thành ngành kinh tế mũi nhọn. Ưu điểm của Condotel là chủ đầu tư có thể huy động được nguồn vốn từ các nhà đầu tư cá nhân để xây dựng căn hộ khách sạn, đáp ứng nhu cầu lưu trú ngày càng gia tăng của khách du lịch. Nhưng mấu chốt của câu chuyện kinh doanh Condotel hiện nay đó là vấn đề cam kết lợi nhuận.
Phó Tổng Giám đốc Phụ trách Kinh doanh Công ty CP Vinhomes Trần Thị Mỹ Lộc cho biết, hiện nay ở Việt Nam nhiều chủ đầu tư đang thực hiện cam kết lợi nhuận lên tới 12%/năm, thậm chí có dự án cao hơn.
Đây là mức cam kết với mục đích chính là để huy động vốn, nhưng cốt lõi thành công của Condotel là việc vận hành và kinh doanh sau đó, đặc biệt là từ 3 - 5 năm đầu, nên mức lợi nhuận cam kết để đảm bảo có thể dao động từ 5 - 6%/năm, nếu nhà đầu tư tự vận hành, quản lý thì có thể cam kết 10%/năm.
“Với tốc độ phát triển nhanh chóng của ngành du lịch, Condotel là một giải pháp tốt, đáp ứng được cả nhu cầu phát triển sản phẩm lưu trú cho ngành du lịch và nhu cầu đầu tư của DN. Nếu so với Thái Lan thì số lượng sản phẩm Condotel của Việt Nam mới chỉ bằng khoảng 1/7, như vậy có thể khẳng định Condotel là sản phẩm đầy tiềm năng và sẽ còn phát triển mạnh hơn nữa trong thời gian tới” - bà Lộc nhìn nhận.
Đồng quan điểm, Phó Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam Nguyễn Chí Thanh cho biết, xu hướng hiện nay của các gia đình khi đi du lịch, nghỉ dưỡng là muốn được trải nghiệm không gian mới lạ tại các căn hộ, biệt thự, có trên 60% gia đình lựa chọn sản phẩm này.
“Tôi cho rằng, mô hình Condotel đang trở thành xu hướng tất yếu của thị trường, mô hình này phát triển rất tốt, phù hợp với nhu cầu và thực tế thì tiềm năng, điều kiện tự nhiên của Việt Nam thì mô hình này sẽ còn đạt tốc độ phát triển nhanh trong thời gian 5 - 10 năm tới” - ông Thanh nhận định.
Không nhất thiết phải sở hữu lâu dài
Sau sự cố “vỡ trận” của Cocobay Đà Nẵng nhiều ý kiến lo ngại đây là hồi chuông báo động cho sự sụp đổ có hệ thống của sản phẩm Condotel. Song các chuyên gia đều cho rằng, đây chỉ là hệ quả của việc kinh doanh không có lộ trình, không được tính toán chặt chẽ từ chủ đầu tư.
Tuy nhiên, các chuyên gia cũng nhận định, những cái sai của Condotel trong suốt thời gian qua cũng bắt nguồn từ khung pháp lý chưa rõ ràng, vì bài toán đầu tư phụ thuộc rất nhiều vào khung pháp lý. Xét trên thực tế, ở đây có 2 mảng pháp lý cần phải xây dựng: Một là, chính sách đất đai đối với hình thức Condotel, một nửa là chung cư - một nửa là căn hộ lưu trú; Hai là, cách thức quản lý Condotel.
Theo GS.TSKH Đặng Hùng Võ, để chuyển sang tư duy kinh doanh thì thuế là giải pháp mà các nước trên thế giới đã làm. Ví dụ, nếu dự án được nhận là đất sử dụng lâu dài thì phải đóng thuế cao; trường hợp Nhà nước cho thuê trả tiền hàng năm thì được miễn, giảm thuế... từ đó sẽ chuyển đổi tư duy của người Việt Nam là coi trọng tài sản sở hữu lâu dài.
“Condotel tạo ra sự phát triển rất linh hoạt cho ngành du lịch, việc kinh doanh Condotel thì nên tư duy bằng kinh tế chia sẻ chứ không nên tư duy theo kinh tế truyền thống. Theo tôi, có thể chia thành từng phần, đối với dự án có nhà đầu tư thứ cấp thì cho sử dụng đất lâu dài, còn lại là 50 năm thì đảm bảo rằng Condotel sẽ phát triển trở lại ngay” - GS Đặng Hùng Võ nhìn nhận.
Trong khi đó, Phó Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam Nguyễn Chí Thanh lại cho rằng, cần xác định đất ở mang ra làm căn hộ nghỉ dưỡng hoặc căn hộ du lịch nhưng với các khu vực quy hoạch để làm du lịch khi ở đó không có hạ tầng phục vụ đất ở hay nhu cầu ở thì chuyện chuyển đổi sang đất ở hoặc chung cư là không thể; nếu là đất ở mà phát triển du lịch thì chỉ có một sự lựa chọn là cái đó dành cho du lịch.
“Có thể khẳng định, khái niệm đề nghị phải cấp quyền sở hữu lâu dài cho căn hộ Condotel thì đó không phải là vấn đề vướng mắc; mà cần phải xác định là đất quy hoạch cho khu vực đó dành cho cái gì thì sẽ được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu theo cái đó” - ông Thanh cho biết thêm.
| "Những địa điểm đã xây dựng Condotel rồi, nếu tuyên bố là sở hữu lâu dài thì lập tức tất cả các khu vực này sẽ thành sở hữu tư nhân. Khi đã trở thành của tư nhân, những người làm chủ các khu vực này có quyền được khai thác kinh doanh theo ý muốn của mình. Nó sẽ có nguy cơ biến các khu du lịch mà mục tiêu là để phát triển du lịch theo định hướng chung trở thành sở hữu của một số người. Vì vậy, theo tôi Condotel nếu được xây trên đất ở thì sẽ sở hữu lâu dài và xây trên đất thương mại - dịch vụ sẽ sở hữu 50 năm." - Tổng Thư ký Hiệp hội Bất động sản Việt Nam Đỗ Viết Chiến |
