… Rủi ro tiềm ẩn!

Theo quy định về vốn chủ sở hữu và năng lực tham gia dự án, điểm a khoản 2 Điều 14 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định chi tiết về điều kiện năng lực tài chính để đảm bảo việc sử dụng đất theo tiến độ dự án như sau: “có vốn chủ sở hữu của chính mình để thực hiện dự án không thấp hơn 20% tổng mức đầu tư đối với dự án có quy mô sử dụng đất dưới 20 héc ta; không thấp hơn 15% tổng mức đầu tư đối với dự án có quy mô sử dụng đất từ 20 héc ta trở lên”. Như vậy, dự án KCN Phú Tân có mức đầu tư sau điều chỉnh là 1.659,65 tỷ đồng… thì vốn của Chủ đầu tư phải có không thấp hơn 248,95 tỷ đồng.

Để có nguồn vồn đầu tư phát triển KCN Phú Tân, ngày 08/10/2019, Công ty Nam Kim ký Hợp đồng số 0058/2019/BĐ thế chấp quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất (áp dụng cho tài sản đảm bảo của bên thứ ba) với Ngân hàng thương mại cổ phần Phương Đông – Chi nhánh TP hồ Chí Minh (OCB) với tài sản thế chấp là 775.580,8 m2 đất khu công nghiệp theo Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất số BO 579813 do Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh Bình Dương cấp ngày 18/8/2014 gồm 1.1165.121,6 m2 (778.180,8 m2 nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất và 386.940,8 m2).

Điều chỉnh giảm diện tích KCN Phú Tân: Công ty Nam Kim thiếu năng lực tài chính triển khai? Việc tỉnh Bình Dương cho phép Công ty Cổ phần Đầu tư Xây dựng Nam Kim (Công ty Nam Kim) điều chỉnh diện tích Khu công nghiệp (KCN) Phú Tân từ 133 ha xuống còn 107 ha, sau đó duyệt cho phép doanh nghiệp này lập đồ án xây dựng Khu đô thị - Dịch vụ Hòa Phú trên phần diện tích 26 héc ta dôi dư đang có nhiều dư luận về sự vượt quyền thủ tướng của địa phương…

Hợp đồng số 0058/2019/BĐ thể hiện, Công ty Nam Kim do bà Nguyễn Thị Nhung làm tổng giám đốc, bảo lãnh thế chấp cho Công ty Công ty Cổ phần Đầu tư và Phát triển Thuận Lợi do ông Nguyễn Thuận là tổng giám đốc cho khoản vay tại OCB với số tiền xem xét cấp tín dụng không quá 1.321,65 tỷ đồng, mục đích vay để đầu tư dự án KCN Phú Tân. Theo thông tin thì ông Nguyễn Thuận là cha của bà Nguyễn Thị Nhung.

Từ quan hệ tín dụng này dễ nhìn ra hai vấn đề: (1) là tài sản thế chấp bảo lãnh là 775.580,8 m2 đất khu công nghiệp chưa hoàn thiện về pháp lý; (2) là liệu có tình trạng sở hữu chéo trong hoạt động đầu tư tại dự án KCN Phú Tân?

Nhìn từ phía khác, nếu KCN Phú Tân chưa hoàn chỉnh về pháp lý như đã nói, thì nghiễm nhiên pháp lý dự án Khu ĐT- DV Hòa Phú cũng chưa hàn thiện, cho dù đã được UBND tỉnh Bình Dương phê duyệt đồ án quy hoạch chi tiết 1/500 tại Quyết định số 1447/QĐ-UBND ngày 30/5/2019.

Khoản 1 Điều 55 Luật Kinh doanh Bất động sản 2014 quy định “Điều kiện của bất động sản hình thành trong tương lai được đưa vào kinh doanh phải có giấy tờ về quyền sử dụng đất, hồ sơ dự án, thiết kế bản vẽ thi công đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt, giấy phép xây dựng đối với trường hợp phải có giấy phép xây dựng, giấy tờ về nghiệm thu việc hoàn thành xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật tương ứng theo tiến độ dự án; trường hợp là nhà chung cư, tòa nhà hỗn hợp có mục đích để ở hình thành trong tương lai thì phải có biên bản nghiệm thu đã hoàn thành xong phần móng của tòa nhà đó”.

Khoản 1 Điều 41 Nghị định 43/2013/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của luật đất đai cũng nói rõ “Điều kiện dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê được chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô, bán nền, bao gồm: a) Phù hợp với kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện; b) Chủ đầu tư dự án phải hoàn thành việc đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng gồm các công trình dịch vụ, công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội theo quy hoạch chi tiết xây dựng 1/500 đã được phê duyệt; đảm bảo kết nối với hệ thống hạ tầng chung của khu vực trước khi thực hiện việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho người dân tự xây dựng nhà ở…”.

Thế nhưng, từ tháng 5/2019 đến hết tháng 9/2019 Công ty Nam Kim đã có hơn 500 giao dịch với khách hàng qua ngân hàng với tổng số tiền khoảng hơn 405 tỷ đồng (chưa kể giao dịch tiền mặt). Nhiều giao dịch được ghi rất rõ là góp vốn đầu tư, đặt cọc theo hợp đồng vay vốn, tiền góp vốn theo hợp đồng…