Đầu tư bất động sản có còn hấp dẫn?
Thị trường bất động sản (BĐS) đang có những diễn biến hết sức lạ lùng, một nửa thị trường là phân khúc căn hộ đang trong tình trạng nguội lạnh, nửa còn lại là phân khúc đất nền nhà phố đã bắt đầu hạ nhiệt trên diện rộng. Sắp đến thị trường BĐS sẽ diễn biến như thế nào? Đầu tư vào BĐS có còn hấp dẫn số đông các doanh nghiệp và nhà đầu tư cá nhân?
Tái định cư bằng tiền: Tiệm cận hơn với giá thị trường
“Điểm nóng” thị trường bất động sản phía Bắc
KDC Thiên Phúc: “Thỏi nam châm” tại thị trường đất nền Bình Dương
“Đói” vốn… thị trường tự điều chỉnh
Diễn biến thực tế của thị trường BĐS hiện đang khiến cho các nhà đầu tư thứ cấp “ăn không ngon, ngủ không yên”. Phân khúc căn hộ đang diễn ra một cuộc chạy đua khuyến mãi, chiết khấu chưa có điểm dừng để giành khách hàng. Không khó để tìm các dự án có mức chiết khấu 100 đến 150 triệu/căn hộ, kèm theo đó là các cam kết cho trả lại, hoàn vốn cùng lãi suất bằng lãi suất ngân hàng… Cũng trong phân khúc căn hộ, những căn hộ cao cấp được rao bán với giá cắt lỗ, hòa vốn ngày càng nhiều hơn… Nhìn chung, kể từ tháng 3/2018 đến nay, sau vụ cháy chung cư Carina thị trường đang đi xuống một cách rõ rệt.
 |
| Thị trường BĐS TP Hồ Chí Minh được các chuyên gia nhận định đã bước vào giai đoạn điều chỉnh - Ảnh: Ngọc Tiến. |
Kể từ tháng 6/2018, thị trường đất nền nhà phố cũng bắt đầu giai đoạn hạ nhiệt, tình trạng sốt nóng của phân khúc đất nền khu vực các quận huyện ngoại thành TP Hồ Chí Minh và trên địa bàn giáp ranh với các tỉnh Đồng Nai, Long An đã chấm dứt. Thị trường nhà phố trên địa bàn các quận nội thành, ghi nhận từ các Công ty môi giới cho thấy giao dịch đã sụt giảm hơn 70%...
Anh Đoàn Ngọc Hòa, một chuyên gia có hơn 20 năm kinh nghiệm về thị trường BĐS cho rằng, thị trường BĐS khu vực phía Nam hiện nay đã thay đổi một cách rõ rệt kể từ cuối quý 2/2018. Tháng 6/2018, khi những con số về dòng vốn tín dụng đổ vào BĐS được công bố một cách công khai, sốt đất trong các đặc khu dự kiến đã bị chặn đứng (vốn là động lực chính của cơn sốt đất trong thời gian qua) thì những nhà đầu tư tỉnh táo đã nhận thấy thị trường không còn có khả năng đi lên, thay vào đó thị trường sẽ bước vào giai đoạn điều chỉnh, giai đoạn điều chỉnh này có thể kéo dài trong nhiều năm.
Chuyên gia Đinh Thế Hiển: Các nhà đầu tư mới không nên tham gia thị trường
Trong giới các chuyên gia về thị trường BĐS vẫn có những đánh giá khác nhau về tình hình thị trường hiên nay. Có nhiều ý kiến cho rằng, thị trường BĐS đang trong giai đoạn điều chỉnh, ngược lại cũng có một số ý kiến thị trường đang xấu hơn rất nhiều. Để làm rõ vấn đề này, phóng viên báo Kinh tế và Đô thị đã có cuộc trao đổi với chuyên gia hàng đầu về thị trường BĐS Đinh Thế Hiển |
Cũng theo anh Hoà, Chỉ thị 04 của Thống đốc NHNN về một số nhiệm vụ trọng tâm của ngành ngân hàng trong 6 tháng cuối năm 2018 tiếp tục đặt ra nhiệm vụ hàng đầu là kiểm soát dòng vốn tín dụng đổ vào các nhóm ngành phát triển nóng trong thời gian qua, trọng tâm BĐS. Đây là diễn biến không mới, gần như cứ 6 tháng lập lại một lần trong suốt 5 năm qua. Vấn đề đặt ra, vì sao NHNN lại có mối lo thường trực dòng vốn tín dụng đổ vào BĐS như vậy? Tác động của việc siết chặt tín dụng đổ vào BĐS là gì?...
“Chỉ đạo của NHNN có tính chất tái cam kết một chính sách lâu dài hướng dòng tiền vào các lĩnh vực khác ngoài BĐS. Hiện nay các con số về tín dụng đổ vào BĐS đang rất đẹp và đi đúng hướng các nhà quản lý đầu tư hoạch định nhưng vì sao NHNN phải đặt ra vấn đề trong bối cảnh thị trường nửa nguội, nửa nóng”, anh Đoàn Ngọc Hoà đặt vấn đề. Rồi anh Hòa tự lý giải: “Đó là một thông điệp rất rõ ràng và mạnh mẽ của NHNN là sẽ không có chuyện dòng vốn từ hệ thống ngân hàng tiếp thêm động lực cho cơn sốt đất, khi không có động lực từ dòng vốn tín dụng, dòng vốn tự có trong xã hội không đủ sức để tạo nên và duy trì “sức nóng” cho thị trường BĐS. Kết cục, là sự tự điều chỉnh, giảm “độ nóng”, giảm sự lan toả”.
 |
| Có thể với người này thị trường BĐS là nấm mồ chôn…nhưng với người khác BĐS là tượng đài chiến thắng - Ảnh: Ngọc Tiến. |
Nhà đầu tư cá nhân chạy theo trào lưu
|
Nhận định về thị trường trong thời gian tới, anh Nguyễn Thành Nhân cho biết: “Nhóm chúng tôi đã khảo sát rất nhiều về diễn biến thị trường BĐS cả trên diện rộng và diện hẹp của từng khu vực để tìm ra khu vực đầu tư tối ưu. Giá BĐS đã bị bơm căng suốt nhiều năm qua, hiện tại thị trường đang mới chỉ đang ở trong giai đoạn đầu của sự điều chỉnh không phải là môi trường thuận lợi cho những nhà đầu tư mua vào. Tuy nhiên, trong 2 năm tới, thị trường sẽ là một môi trường thuận lợi cho những người có nguồn vốn nhàn rỗi lớn có thể đón mua những BĐS cắt lỗ”. |
Thị trường BĐS bước vào giai đoạn điều chỉnh liệu có phải là “cơn ác mộng” đối với các nhà đầu tư cá nhân? Anh Nguyễn Thành Nhân, một nhà đầu tư đi lên sau hơn 10 năm làm việc trong thị trường BĐS từ vị trí thấp nhất đó là sale cho rằng: “Thị trường BĐS luôn biến động theo sự điều tiết của các chính sách vĩ mô, sự tham gia của các nhà đầu tư nhiều hay ít, sự chuyển hướng của các dòng vốn, trào lưu đầu tư… Cá nhân nào nắm bắt tốt thì thị trường BĐS luôn đầy ắp các cơ hội, ngược lại cá nhân hay tổ chức nào kém nhạy bén phát hiện tác yếu tố tiềm ẩn rủi ro sẽ không kịp phản ứng và trong một giai đoạn nào đó thị trường BĐS sẽ là “cơn ác mộng” thực sự đối với họ, có thể với người này thị trường BĐS là nấm mồ chôn…nhưng với người khác BĐS là tượng đài chiến thắng.
Cũng theo anh Nhân, nếu xem mua nhà đất như một kênh đầu tư, thực tế nó là kênh đầu tư được cả xã hội ưa chuộng thì hiện nay đầu tư vào BĐS về mặt lý thuyết là kém sinh lời nhất.
Anh Nhân đơn cử, một căn nhà gần 40m2 trong một hẻm rộng 4m trên địa bàn phường Tân Thuận, quận 7 có giá mua vào tại thời điểm tháng 4/2018 là 4 tỷ đồng. Hiện tại, người mua vào đang cho thuê chỉ được 5 triệu/tháng, tạm tính là chỉ bằng ¼ so với gửi ngân hàng. Mặt bằng chung của việc khai thác BĐS dưới hình thức cho thuê sau khi mua hiện nay chỉ bằng ¼ đến 1/3 so với lãi xuất ngân hàng. Một số căn nhà trên các trục đường hot của quận 1, có giá từ 2 đến 2,5 triệu USD nhưng cho thuê cũng chỉ được 80 đến 120 triệu/tháng.
“Vấn đề đặt ra là vì sao bài toán kinh tế kém hiệu quả như thế mà mọi người đều “đâm đầu” vào? Câu trả lời đơn giản, hầu hết những nhà đầu tư cá nhân hay nhóm cá nhân khi đầu tư vào BĐS phần nhiều theo trào lưu, thấy bạn bè, người thân đầu tư vào BĐS cũng sẽ lao theo và không đặt ra các bài toán một cách kỹ lưỡng như những nhà đầu tư chuyên nghiệp. Hầu hết những nhà đầu tư không chuyên đều kỳ vọng giá BĐS sẽ tăng và họ sẽ hưởng lợi từ sự tăng giá. Tuy nhiên, thực tế chứng minh các chu kỳ tăng giá BĐS từ trên 40 % đến 100% nhưng thời gian qua là cực kỳ hiếm gặp. Khi thị trường BĐS gặp trục trặc, giá không tăng, không bán được hàng, những nhà đầu tư không chuyên (chiếm tỷ lệ lớn) sẽ gặp “ác mộng” thị trường nếu sử dụng các đòn bẩy tài chính hoặc vay mượn để đầu tư. Nếu các nhà đầu tư sử dụng vốn tích lũy để tham gia thị trường, cho dù thị trường có điều chỉnh kiểu gì thì những BĐS họ mua vào vẫn còn đó, vấn đề chỉ là đầu tư không hiệu quả”, anh Nhân lý giải nguyên nhân thất bại của các nhà đầu tư không chuyên.
|
Theo các số liệu của NHNN trong 6 tháng đầu năm 2018, tín dụng ngân hàng TP. Hồ Chí Minh tăng trưởng 7,5% so với cùng kỳ năm 2017. Tăng trưởng tín dụng của TP. Hồ Chí Minh thấp hơn mức tăng trưởng tín dụng của cả nước là 0,3% (cả nước là 7,8%). Với vai trò là đầu tàu về kinh tế nhưng tăng trưởng tín dụng ở mức khiêm tốn lại được nhận định là phù hợp với định hướng của ngân hàng trung ương, phù hợp với giải pháp tiền tệ tín dụng trong năm 2018. Trong cơ cấu tăng trưởng tín dụng, tín dụng BĐS chiếm khoảng 10% tổng dư nợ tín dụng tại TP. Hồ Chí Minh, cao hơn so với cơ cấu cho vay BĐS của cả nước là 7,8%. NHNN cũng đưa ra nhận định khá tương đồng với nhận định của Hiệp hội BĐS TP Hồ Chí Minh đó là sẽ không có khủng hoảng bất động sản diễn ra trong năm 2018 và 2019; những sai lầm về hoạt động tín dụng như trong cuộc khủng hoảng BĐS gần nhất sẽ không tái diễn. (các số liệu được công bố tại buổi Toạ đàm Hội thảo Chu kỳ khủng hoảng và Cơ hội đầu tư) |
