Chờ được công nhận chủ đầu tư

Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP Hồ Chí Minh (HoREA) Lê Hoàng Châu cho hay, vào thời điểm Luật Nhà ở 2014 có hiệu lực (1/7/2015), quy định tại điểm c khoản 2 Điều 22 và khoản 1, khoản 4 Điều 23 đã dẫn đến hệ quả là trong giai đoạn 2015 - 2020, cả nước có hàng trăm dự án nhà ở thương mại không thể triển khai thủ tục đầu tư xây dựng, mà chủ yếu là không được công nhận chủ đầu tư do không đáp ứng các quy định về nguồn gốc đất.

Riêng TP Hồ Chí Minh thời điểm đó có 170 dự án nhà ở thương mại, nhưng may mắn có 44 dự án được công nhận chủ đầu tư. 126 dự án còn lại có xen kẽ đất ở cùng đất khác nên không được công nhận chủ đầu tư. Trong đó, có khoảng 20 dự án có quy mô lớn, chỉ có nguồn gốc đất khác, không phải là đất ở, cùng chung số phận. Kéo dài 10 năm qua, các chủ đầu tư đều “đỏ mắt” chờ đợi được gỡ vướng thủ tục đầu tư.

Giá bất động sản của TP Hồ Chí Minh đang quá cao so với các tỉnh lân cận do nguồn cung thiếu. Ảnh: Hoàng Anh

Những tưởng các Luật mới sẽ tháo gỡ được hoàn toàn vướng mắc trên. Tuy nhiên, quy định tại khoản 6 Điều 127 Luật Đất đai 2024 yêu cầu nhà đầu tư phải “có quyền sử dụng đất ở hoặc đất ở và đất khác” mới được thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại lại đang “khóa” cơ hội phát triển của 20 dự án lớn, chiếm tới 15% tổng số 126 dự án đang chờ khơi thông pháp lý.

Dẫn chứng tại TP Hồ Chí Minh, theo ông Lê Hoàng Châu, như trường hợp một công ty V đã mua đấu giá 6 ha đất nhà xưởng là tài sản bảo đảm cho khoản nợ xấu tại một ngân hàng thương mại tại quận Bình Tân. Khu đất này thuộc khu vực được quy hoạch phát triển nhà cao tầng theo phê duyệt của cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Nhưng, “oái oăm” là công ty nhiều năm qua lại không được công nhận chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại do đất này chưa phải là đất ở theo hiện trạng sử dụng đất. Trong khi đó, Công ty V cũng không thể đầu tư sản xuất công nghiệp vì không phù hợp quy hoạch mới đã được phê duyệt.

“Những dự án nhà ở thương mại mà nhà đầu tư đang có đất khác không phải là đất ở tại TP Hồ Chí Minh hầu hết có quy mô lớn hoặc rất lớn. Dù dự án phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng, đô thị nhưng nguy cơ lại không được công nhận chủ đầu tư trên mảnh đất của mình, điều đó khiến nhà đầu tư bị chôn vốn, mất niềm tin vào môi trường đầu tư và lãng phí nguồn lực đất đai” - ông Lê Hoàng Châu nói.

Trong văn bản mới đây, HoREA chỉ ra rằng, mặc dù Luật Đất đai 2024 đã khắc phục một số hạn chế nhưng riêng quy định tại khoản 6 Điều 127 lại đang làm mất đi sự “thông thoáng” của các quy định pháp luật trước đây. Thậm chí, Hiệp hội cho rằng đây là một “bước lùi” so với Luật Đất đai 2013  và chưa “thể chế hóa” đầy đủ chủ trương của Nghị quyết 18-NQ/TW về “Tiếp tục thực hiện cơ chế tự thỏa thuận giữa người dân và doanh nghiệp trong chuyển nhượng quyền sử dụng đất để thực hiện các dự án đô thị, nhà ở thương mại”.

Vì vậy, trong năm 2024 và những năm tiếp theo, nếu không được tháo gỡ, thị trường bất động sản TP Hồ Chí Minh sẽ còn tiếp tục khan hiếm nguồn cung nhà ở dẫn tới hệ quả giá nhà có thể bị đẩy lên cao hoặc “neo giá cao”, đặc biệt là vẫn “lệch pha” về phân khúc nhà ở cao cấp và rất thiếu nguồn cung nhà ở thương mại giá bình dân, nhà ở xã hội.