So với thị trường bất động sản Trung Quốc, chúng ta đang là người đi sau, nhưng chúng ta lại có lợi thế của người đi sau, đó là nhìn được "vết xe đổ" của người đi trước để tránh. Các ảnh hưởng của chính sách lên nền kinh tế đã được người đi trước kiểm chứng và có kết quả bằng thực tiễn, giúp người đi sau có thể dự đoán được tương lai.

Lý do ngành bất động sản Trung Quốc lao dốc

Nguyên nhân chủ đạo là chính sách giới hạn "3 lằn ranh đỏ" để kiểm soát tăng trưởng tín dụng của thị trường được áp dụng từ tháng 8/2020 của Bắc Kinh, "3 lằn ranh" gồm: (i) Tỷ lệ nợ phải trả (không bao gồm khoản người mua trả tiền trước và doanh thu chưa thực hiện) trên tài sản dưới 70%; (ii) Tỷ lệ nợ ròng trên vốn chủ sở hữu dưới 100%; và (iii) Tiền mặt phải lớn hơn hoặc bằng với nợ ngắn hạn.

Ông Nguyễn Hữu Thanh hiện là Phó Tổng giám đốc & Tư vấn chiến lược, Công ty Weland. Ông từng là kế toán trưởng Vinhomes; Chủ nhiệm Kiểm toán tại công ty kiểm toán Ernst & Young; Thành viên của Hiệp hội Kiểm toán và Kế toán Anh Quốc (ACCA).

Tùy mức độ không đáp ứng được của các doanh nghiệp với 1-2 hay cả 3 lằn ranh đỏ, các cơ quan quản lý sẽ đưa ra các hạn chế về khả năng vay tiền từ ngân hàng. Đặc biệt, với các công ty vi phạm cả "3 lằn ranh đỏ" thì tỷ lệ tăng dư nợ là 0%, nghĩa là tổng số dư nợ không được thay đổi, thậm chí phải giảm dư nợ để tránh vi phạm các lằn ranh.

Chuyên gia Nguyễn Hữu Thanh (Ảnh: NVCC).

Hệ quả đối với thị trường

Chính sách kiểm soát tín dụng thông qua "3 lằn ranh" đã làm kế hoạch dòng tiền của các chủ đầu tư bị đảo lộn. Nhiều dự án không thể vay vốn tiếp như kế hoạch để hoàn thành việc xây dựng, nên ở trong trạng thái dở dang, không thể bàn giao. Hệ quả là nhiều người mua nhà đã quyết định dừng trả lãi ngân hàng, hoặc dừng nộp tiền theo tiến độ cho chủ đầu tư do lo ngại các chủ đầu tư không thể hoàn thành xây dựng.

Nhiều đợt "xuống đường" của người dân mua nhà nhưng dự án đang "đứng hình", không có dấu hiệu sẽ được hoàn thành, đã diễn ra tại hơn 100 thành phố trên khắp đất nước, liên quan đến dự án của hơn 300 công ty, tập đoàn phát triển bất động sản.

Ngành bất động sản chiếm khoảng 25% GDP của Trung Quốc, nên khi khủng hoảng đã có ảnh hưởng sâu rộng để toàn bộ nền kinh tế. Do không vay được theo kế hoạch nên các chủ đầu tư thiếu vốn, dẫn tới chậm thanh toán cho các nhà thầu, nhà cung cấp. Hệ quả là các nhà cung cấp bắt đầu từ chối thanh toán các khoản vay ngân hàng.

Những ngân hàng đã cho các chủ đầu tư bất động sản vay đang khó thu được nợ do các chủ đầu tư không có tiền để trả nợ, nay cộng với việc các nhà cung cấp không thanh toán, làm cho khó khăn của ngân hàng tăng lên. Sức ép sẽ càng tăng cao đối với các ngân hàng nếu tình trạng người mua nhà ngừng trả nợ không được kiểm soát và lan thành rủi ro hệ thống.

Bất động sản chiếm khoảng 25% GDP của Trung Quốc, nên khi khủng hoảng đã có ảnh hưởng sâu rộng để toàn bộ nền kinh tế (Ảnh: Bloomberg).

Khối nợ xấu khổng lồ từ ngành bất động sản, các ngành phụ trợ, người mua nhà đang ngày càng hiện hữu, nếu không có giải pháp kịp thời thì hệ thống ngân hàng Trung Quốc sẽ có những "cục máu đông" khổng lồ, gây hệ quả khó lường với nền kinh tế lớn thứ 2 thế giới.

Phản ứng của Bắc Kinh với 3 nhóm giải pháp

Nếu xem thị trường bất động sản đang là "một người bệnh", thì "bệnh nhân" này đang mắc trọng bệnh, và bệnh sẽ lan ra hệ thống tài chính, ngân hàng, các ngành liên quan và cả người dân đang vay mua nhà khi thu nhập bị ảnh hưởng.

Việc Bắc Kinh mới đây đưa ra bộ giải pháp gồm 16 điểm để "giải cứu" thị trường có thể xem như một "bài thuốc" để cứu chữa cho "bệnh nhân bất động sản".

Phân tích các "vị thuốc" trong "bài thuốc" này, chúng ta chia 16 điểm làm 3 nhóm giải

Nhóm giải pháp 1: Giãn nợ

Biện pháp giãn nợ được áp dụng cho cả đơn vị phát triển bất động và người vay mua nhà, áp dụng cho cả khoản vay ngân hàng và nợ trái phiếu, cụ thể:

Với các chủ đầu tư: Các khoản vay đáo hạn trong 6 tháng tới có thể được gia hạn tới 1 năm (Điểm 4), đồng thời các khoản trái phiếu đến hạn cũng được xem xét gia hạn hoặc hoán đổi (Điểm 5)

Với người mua nhà: Ngân hàng và người mua nhà đã bật đèn xanh đàm phán để gia hạn khoản vay trong trường hợp đồng mua bán có thay đổi, bị hủy, hoặc bị ảnh hưởng Covid, nhấn mạnh trường hợp người mua bị thất nghiệp (Điểm 11).

Đây được coi là biện pháp mạnh mẽ nhằm tránh sự phá sản hàng loạt của các chủ đầu tư, tụt giảm điểm tín dụng của người mua nhà, tránh cho hệ thống ngân hàng khối nợ xấu khổng lồ từ cả doanh nghiệp và người dân.

Nhóm giải pháp 2: Nới lỏng tín dụng

Đây là một giải pháp quan trọng được sử dụng tại 7 điểm trong tổng số 16 điểm của bộ giải pháp, chiếm tỷ trọng cao nhất trong 3 nhóm giải pháp.

Đầu tiên và nổi bật nhất là các quy định hạn chế, giới hạn cho vay với chủ đầu tư được tạm xóa bỏ được quy định tại điểm 13; đặc biệt nếu ngân hàng nào "lỡ tay" cho vay quá hạn mức thì được gia hạn thời gian để sửa sai. Đây là điều các chủ đầu tư đang hết sức chờ đợi, đó là được tiếp tục cấp tín dụng, giống như được "tiếp thêm máu" để cơ thể có thể tiếp tục hoạt động.

Nếu xem thị trường bất động sản đang là một người bệnh, thì bệnh nhân này đang mắc trọng bệnh (Ảnh: Daily China).

Hoạt động mua bán dự án (M&A) được Bắc Kinh bật đèn xanh tại Điều 14, cả 2 kênh tín dụng và phát hành trái phiếu cho các hoạt động M&A đều được khuyến khích

Điều này thể hiện thực trạng nhiều chủ đầu tư không đủ tiềm lực thực hiện dự án là rất lớn, một số khác có nhu cầu vay để mua và hồi sinh dự án các dự án tiềm năng. Việc khơi thông dòng vốn cho hoạt động M&A là một biện pháp rất hữu hiệu giúp thúc đẩy lực cầu mua dự án, bên bán sẽ thu được dòng tiền để trả nợ và tiếp tục triển khai các dự án dở dang khác.

Rất nhiều chủ đầu tư bất động sản tại Việt Nam đang mong chờ những điều tương tự khi bên bán muốn chuyển nhượng dự án để tái cơ cấu tài sản, hoạt động, giúp vượt qua giai đoạn khó khăn, nhưng bên mong muốn mua nhưng không thể thu xếp được vốn tín dụng.

Các dự án đang dở dang được Chính phủ lưu tâm đặc biệt, Điểm 7 quy định: Ngân hàng Phát triển Trung Quốc và Ngân hàng Nông nghiệp và Phát triển Nông thôn Quốc gia có thể cung cấp các "khoản tín dụng đặc biệt" để đảm bảo các dự án bất động sản có thể bàn giao. Đã là "đặc biệt" thì có thể hiểu là dưới chuẩn, không đáp ứng các quy định quản lý tín dụng hiện hành.

Điểm 8 nhấn mạnh lại việc sẽ cung cấp thêm khoản vay cho các dự án bất động sản nhà ở đang bị dừng xây dựng

Các biện pháp nới lỏng được áp dụng cho toàn thị trường: gỡ bỏ "hàng rào" tín dụng cho chủ đầu tư, ưu tiên cho vay các dự án đang dở dang để có thể đưa dự án về đích, bàn giao nhà cho người dân đảm bảo an sinh, khuyến khích hoạt động M&A.

Nhóm giải pháp số 3: Hỗ trợ các đối tượng liên quan đến ngành bất động sản

Các giải pháp không chỉ bó hẹp cho các chủ đầu tư dự án mà còn được mở rộng cho các đối tượng, ngành nghề liên quan.

Với người mua nhà, các quy định được xem xét nới lỏng để có thể tiếp cận nguồn tín dụng thuận lợi hơn. Đặc biệt, người dân mua căn nhà đầu tiên sẽ có cơ chế tối ưu, đơn giản hóa các quy định. Thêm nữa, điểm tín dụng của người dân sẽ được bảo lưu, đây là một biện pháp gián tiếp để tạo điều kiện cho nhiều người tiếp cận khoản vay hơn do hiện nay Trung Quốc có hệ thống chấm điểm công dân còn gọi là hệ thống tính điểm tín dụng xã hội (SCS: Social Credit System), nếu bị chấm điểm thấp sẽ khó tiếp cận khoản vay trong tương lai, mà hiện nay nhiều người bị vi phạm thời gian trả gốc lãi, do thu nhập bị ảnh hưởng, làm suy giảm lực cầu nghiêm trọng.

Với người mua nhà, các quy định được xem xét nới lỏng để có thể tiếp cận nguồn tín dụng thuận lợi hơn (Ảnh: Daily China).

Ngành sát sườn với bất động sản nhất là xây dựng được quan tâm bằng thông điệp đảm bảo sự "liên tục và ổn định" các nguồn tài trợ cho các công ty xây dựng.

2 thông điệp được nhấn mạnh

Ngoài 3 nhóm giải pháp tổng thể, triệt để, hướng đến các đối tượng trực tiếp và gián tiếp của thị trường đã thể hiện sự quyết tâm của Bắc Kinh trong việc hồi sinh ngành bất động sản, có 2 thông điệp đã được nhấn mạnh.

Thông điệp 1: Cơ chế trị trường

Đó là việc đối xử công bằng giữa doanh nghiệp nhà nước và doanh nghiệp tư nhân được lưu ý ngay trong Điểm số 1; và việc phá sản hay tái cấu trúc cần được tiếp cận theo cơ chế thị trường được nhấn mạnh tại Điểm số 10.

Thông điệp thứ 2: Ưu tiên các công ty có hệ thống quản trị tốt

Ngay tại điểm số 1, đã nhấn mạnh việc hỗ trợ tín dụng sẽ tập trung và các công ty có hệ thống quản trị tốt.

Điểm số 5, cũng nhắc lại việc phát hành trái phiếu của các đơn vị phát triển bất động sản uy tín sẽ được ủng hộ.

Điểm số 9 một lần nữa nhấn mạnh: Ngân hàng và các công ty quản lý tài sản được khuyến khích hỗ trợ các công ty mạnh trong việc M&A dự án.

Đây cũng là một quá trình thanh lọc hợp lý của thị trường. Các công ty có hệ thống quản trị tốt, uy tín sẽ được tạo cơ hội để tiếp tục phát triển, chỉ mong quá trình diễn ra kịp thời, chứ nếu mạch máu tắc quá lâu, các công ty tốt này cũng không trụ được thì các chính sách đều trở nên vô hiệu.

Bắc Kinh đang thể hiện quyết tâm trong việc hồi sinh ngành bất động sản (Ảnh: Almayadeen).

5 gợi ý trong xây dựng chính sách cho Việt Nam

So với thị trường bất động sản Trung Quốc, chúng ta đang là người đi sau, nhưng chúng ta lại có lợi thế của người đi sau, đó là nhìn được "vết xe đổ" của người đi trước để tránh. Các ảnh hưởng của chính sách lên nền kinh tế đã được người đi trước kiểm chứng và có kết quả bằng thực tiễn, giúp người đi sau có thể dự đoán được tương lai.

Qua hiện trạng khủng hoảng và các giải pháp để giải cứu thị trường bất động sản của Trung Quốc, tôi nhận thấy có 5 nội dung chúng ta nên tham khảo.

Các giải pháp cần áp dụng cho cả 2 kênh huy động vốn của thị trường là tín dụng và trái phiếu để mang lại hiệu quả tốt.

Tất các đối tượng trực tiếp và gián tiếp liên quan đến thị trường bất động sản gồm: chủ đầu tư, nhà thầu, nhà cung cấp, người mua nhà … đều cần được hỗ trợ, nếu giải pháp chỉ tập trung cho một hoặc một số đối tượng thì tác dụng sẽ không cao.

Các biện pháp khuyến khích lực cầu mua sỉ (M&A dự án) và mua lẻ đều cần được ưu tiên, đó là các chính sách hỗ trợ hoạt động M&A cho các doanh nghiệp, và hỗ trợ người mua nhà cuối cùng (ưu đãi lãi suất, giãn nợ, điều chỉnh tiêu chuẩn xếp hạng tín dụng).

Cơ chế thị trường cần được đảm bảo, sự công bằng trong các giải pháp với tất cả các thành phần của thị trường hay việc phá sản, tái cấu trúc cũng được thực hiện theo đúng nguyên tắc thị trường.

Chính sách cần kịp thời để các doanh nghiệp có hệ thống quản trị tốt sẽ có cơ hội phát triển, các doanh nghiệp yếu kém sẽ bị thị trường thanh lọc.

Các biện pháp giải cứu như một bài thuốc để cứu chữa cho thị trường, nhưng bài thuốc dù hay, dù tốt đến đâu thì bệnh nhân cũng cần phải được uống khi còn "chút sức lực", nếu để quá chậm thì không bài thuốc nào cứu được.

Đưa ra các quyết sách linh hoạt và sớm hơn để tránh được vết xe đổ, giảm thiểu những thiệt hại không đáng có nền kinh tế, đó là điều mà cả thị trường đang mong chờ từ các nhà quản lý, đơn vị hoạch định chính sách.

Chuyên gia bất động sản Nguyễn Hữu Thanh