Phát triển kinh tế không phải và không bao giờ là mục tiêu duy nhất mà chính sách đất đai hay bất kỳ chính sách công nào hướng đến. Một chính sách hiệu quả đáp ứng yêu cầu an sinh xã hội, đảm bảo phúc lợi người dân, giữ ổn định, trật tự xã hội...

Các bài viết “Đất đai và chuyện ‘con đẻ, con nuôi” và “Coi là ‘con nuôi’, thể chế đất đai đang mất cân xứng” của tác giả Đoàn Văn Bình là hết sức ấn tượng. Tôi biết tác giả còn am hiểu về pháp lý dự án và giàu tâm huyết, dành thời gian viết bài tham luận, dự hội thảo khoa học để xây dựng thể chế, chính sách pháp luật trong nỗ lực tạo lập môi trường đầu tư, kinh doanh ổn định, lành mạnh.

Thông điệp từ bài viết là: Đất thương mại, dịch vụ tạo ra giá trị lớn cho xã hội, từ giá trị kinh tế, tạo ra nguồn thu ổn định, giá trị lan tỏa, cơ hội việc làm..., nhưng cách “ứng xử” của Nhà nước thông qua công cụ mạnh nhất là hệ thống pháp luật lại chưa tương xứng so với cách “ứng xử” đối với đất ở.

Từ đó, bài viết kiến nghị điều chỉnh theo hướng trao thêm nhiều cơ chế để khuyến khích doanh nghiệp phát triển loại hình bất động sản trên đất thương mại, dịch vụ trong xây dựng thể chế, chính sách, gồm sửa đổi Luật Đất đai và Luật Kinh doanh bất động sản.

“Con đẻ, con nuôi” và những giải pháp

Hiện tượng “con đẻ, con nuôi” mà tác giả nêu trong bài viết khiến tôi nhớ lại một chuyện ở cuộc hội thảo lấy ý kiến về Luật Nhà ở (sửa đổi) và Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) do Bộ Xây dựng tổ chức cuối năm 2022.

Một vị luật sư có tiếng kiêm nhà đầu tư bất động sản phân khúc du lịch, nghỉ dưỡng phát biểu: “Nên quy định thời hạn sở hữu chung cư, gồm cả thời hạn sử dụng đất và thời hạn sở hữu nhà, để công bằng với condotel”.

Luật sư lập luận: “Nhiều nhà chung cư bán giá rẻ chỉ 15-20 triệu/m2, chất lượng kém nhưng được sở hữu lâu dài còn condotel đều xây chất lượng tốt, giá đắt 35-40 triệu/m2 nhưng chỉ được sở hữu 50 năm”.

Bài viết của tác giả Đoàn Văn Bình cũng như bài phát biểu của vị luật sư đều chỉ ra cùng một hiện tượng: Chính sách pháp luật của Nhà nước ta đang dành nhiều ưu ái cho loại hình bất động sản trên đất ở gồm nhà ở chung cư, nhà ở riêng lẻ..., trong đó ưu đãi lớn nhất là được Nhà nước giao đất, được cấp giấy chứng nhận (sổ hồng) với thời hạn lâu dài cho người mua.

Trong khi đó, các loại hình bất động sản trên đất thương mại, dịch vụ (điển hình là condotel, biệt thự du lịch) lại chỉ được thuê đất, có thời hạn sở hữu theo thời hạn dự án (thường tối đa 50 năm) và thực tế rất khó cấp sổ hồng cho người mua sản phẩm.

Cách ứng xử ấy là nguyên nhân trực tiếp gây ra hiện tượng tồn kho và một cuộc khủng hoảng condotel trị giá 30 tỷ USD trong vài năm nay, khiến từ chủ đầu tư đến khách hàng và cả ngân hàng cấp vốn đều bị thiệt hại.

Nhưng về giải pháp, khuyến nghị thì tác giả Đoàn Văn Bình và vị luật sư tiếp cận theo 2 chiều hướng trái ngược. Có thể đánh giá tổng quát như sau:

Cách tiếp cận của tác giả bài viết: Bất động sản xây dựng trên đất ở đang được đối xử tốt; cần có cách đối xử tốt tương ứng với bất động sản xây dựng trên đất thương mại, dịch vụ.

Cách tiếp cận của vị luật sư: Bất động sản xây dựng trên đất thương mại, dịch vụ đang được đối xử không tốt; cần đối xử không tốt với bất động sản xây dựng trên đất ở cho công bằng.

Quan điểm nào hợp lý thì các bạn đọc có cách đánh giá của riêng mình! Còn tôi thì ủng hộ quan điểm của tác giả Đoàn Văn Bình.

Tại sao phải có “con đẻ, con nuôi”

Câu chuyện đất ở và đất thương mại, dịch vụ có thể là tréo ngoe, hết sức khó hiểu: Tại sao đất ở tạo ra ít giá trị về việc làm, ít động lực phát triển kinh tế - xã hội so với đất thương mại, dịch vụ (ngoại trừ tiền sử dụng đất ở thường cao hơn, nhưng lại chỉ thu được một lần trong khi đất thương mại, dịch vụ được thuê tối đa 50 năm hay 70 năm với địa bàn khó khăn, tức là có nguồn thu ổn định chứ không “mua đứt, bán đoạn” như đất ở)?

Nhưng để đánh giá một chính sách cụ thể cần phải nhìn nhận một cách tổng thể, toàn diện; phát triển kinh tế không phải và không bao giờ là mục tiêu duy nhất mà mỗi chính sách hướng đến. Và hơn nữa, cần đánh giá chính sách trong mối liên hệ với hoàn cảnh mà chính sách ấy ra đời.

Tôi hi vọng có thể phần nào giải thích sự “tréo ngoe” trong chính sách đất đai ở trên bằng câu chuyện tôi từng trao đổi với một Thứ trưởng Bộ Xây dựng bên lề một cuộc hội thảo lấy ý kiến xây dựng luật: “Luật Đất đai của ta quy định một số loại đất sử dụng ổn định lâu dài, gồm đất ở của hộ gia đình, cá nhân và đất làm nghĩa trang, nghĩa địa bởi vì Nhà nước ta muốn bảo đảm sự ổn định về cuộc sống và cả về cái chết cho mọi người. Con người khi chết đi phải được dành một chỗ vài mét vuông để yên nghỉ thì người sống cũng cần được bảo đảm ổn định chỗ ở. Chỗ ở ổn định thì cuộc sống mới ổn định, gia đình là nền tảng của xã hội, nếu chỗ ở không an thì làm sao tập trung làm kinh tế và nuôi dạy con”.

Luật Đất đai quy định một nguyên tắc quan trọng trong sử dụng đất là phải đúng mục đích. Trên cơ sở đó, Luật Đất đai phân loại đất đai theo các mục đích sử dụng khác nhau.

Ngay ở phiên bản đầu tiên, Luật Đất đai năm 1987 đã phân đất đai thành 5 loại, trong đó có “đất khu dân cư” đứng riêng rẽ. Các loại đất khác gồm đất nông nghiệp, đất lâm nghiệp, đất chuyên dùng, đất chưa sử dụng. Luật Đất đai năm 1993 kế thừa cách phân loại ấy, chỉ tách “đất khu dân cư” thành 2 loại: “đất khu dân cư nông thôn” và “đất đô thị”.

Đến Luật Đất đai năm 2003 và 2013 thì phân loại đất thành 3 nhóm: Nhóm đất nông nghiệp, nhóm đất phi nông nghiệp và nhóm đất chưa sử dụng. Đất ở, gồm đất ở tại nông thôn, đất ở tại đô thị, thuộc nhóm đất phi nông nghiệp. Cách phân loại này được bảo toàn trong dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) đang xin ý kiến Nhân dân.

Tại những phiên bản Luật Đất đai đầu tiên đã quy định thời hạn sử dụng đất ở của hộ gia đình, cá nhân là ổn định, lâu dài. Điều 20 Luật Đất đai năm 1993 quy định: “Nhà nước giao đất sử dụng lâu dài cho hộ gia đình, cá nhân để làm nhà ở... Thời hạn giao đất sử dụng ổn định lâu dài đối với các loại đất khác do Chính phủ quy định”, nghĩa là đã tách đất ở của hộ gia đình, cá nhân sang một vế riêng để bảo đảm quyền sử dụng ổn định theo cơ chế luật định.

Bảo vệ quyền hiến định của người dân

Cách “đối xử phân biệt” giữa đất ở và các loại đất khác (gồm đất thương mại, dịch vụ) sẽ trở nên dễ hiểu hơn nếu nhìn từ nguyên tắc cao nhất trong sử dụng đất: Tiết kiệm, hiệu quả. Bởi đất đai là nguồn lực khan hiếm, cần sử dụng tiết kiệm để đảm bảo có đủ quỹ đất cho mọi chủ thể, mọi nhu cầu nên lẽ ra tất cả các loại đất đều phải có thời hạn sử dụng.

Việc Nhà nước cho phép đất ở có một quy chế pháp lý riêng là xuất phát từ văn hóa đặc trưng Á Đông của người Việt: “Ăn chắc, mặc bền”.

Các bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng có giá trị thương mại rất cao (đặc biệt sản phẩm condotel, biệt thự du lịch, resort villa... tại khu vực ven biển; hoặc sản phẩm thương mại, dịch vụ, văn phòng, officetel... tại đô thị), tạo điều kiện phát triển kinh tế, du lịch, nghỉ dưỡng, thu hút du khách quốc tế đến Việt Nam cùng rất nhiều ngoại tệ.

Do vậy, tôi tán thành với quan điểm Luật Đất đai sửa đổi và Luật Kinh doanh bất động sản sửa đổi cần có chính sách ưu tiên cho các loại hình này phát triển.

Tuy nhiên, không vì thế mà có thể xem nhẹ và giảm bớt ưu đãi với sản phẩm nhà ở (chẳng hạn đề xuất ấn định thời hạn sở hữu chung cư). Một căn hộ chung cư giá rẻ 15 triệu/m2 nhưng đó là tổ ấm của một gia đình mà Nhà nước phải có trách nhiệm bảo vệ. Hiến pháp quy định: “Công dân có quyền có nơi ở hợp pháp”; “Nhà nước có chính sách phát triển nhà ở, tạo điều kiện để mọi người có chỗ ở”.

Vì những tổ ấm là nơi ươm mầm cho những mầm non, là tương lai của đất nước.

Có những gia đình yên ấm mới có những đứa trẻ phát triển lành mạnh, có những đứa trẻ phát triển lành mạnh thì mới có khách hàng thụ hưởng các bất động sản thương mại, dịch vụ, du lịch, nghỉ dưỡng.

Như vậy, quan điểm của tôi nhất quán với tác giả Đoàn Văn Bình là cần bảo toàn, kế thừa chính sách của Nhà nước đối với đất ở đã duy trì ổn định qua các thời kỳ; tuy nhiên cần quan tâm tháo gỡ vướng mắc, hạn chế liên quan đến sử dụng đất thương mại, dịch vụ.

Tôi sẽ phân tích và đề xuất giải pháp trong bài viết sau.