Trong thời điểm diễn biến giá của thị trường bất động sản có những biến đổi mạnh, nhiều nhà đầu tư đang tìm kiếm cơ hội “bắt đáy" để mua nhà, tậu đất với mức giá hời dịp cuối năm.

Thị trường bất động sản đã có nhiều sự biến động về giá trong 2 quý cuối năm. Ảnh: Quỳnh Danh.

Anh Đinh Tùng (45 tuổi, kỹ sư tại Hà Nội) dự định sẽ dành 70% số tiền tích lũy được trong 6 năm để đầu tư bất động sản. Theo anh Tùng chia sẻ, nhiều bạn bè làm môi giới khuyên anh nên “bắt đáy” thời điểm này vì thị trường đã chứng kiến sự sụt giá mạnh ở nhiều phân khúc.

“Tôi định sẽ dành 1,9 tỷ đồng để mua một mảnh đất thổ cư rộng 60 m2 tại phường Biên Giang, quận Hà Đông. Hồi đầu năm, giá của mảnh đất đó lên tới 2,4 tỷ đồng. Người bán nói rằng phải ‘cắt lỗ’ để trả lãi ngân hàng nên mới có mức giá đó”, anh Tùng chia sẻ.

Anh Tùng không phải người duy nhất có ý định “bắt đáy” ở thời điểm hiện tại. Cuối năm thường là lúc thị trường trở nên sôi động vì nhiều người sử dụng số tiền tích góp được từ lương thưởng để mua nhà, tậu đất. Tuy nhiên, diễn biến giá của thị trường có sự trồi sụt ở nhiều mặt hàng, không phải loại hình nào cũng giảm và ngược lại, không phải sản phẩm nào cũng tăng.

Chung cư tăng giá, đất nền “hạ nhiệt”

Những loại hình bất động sản phục vụ nhu cầu ở thực như chung cư đều ghi nhận đà tăng giá tại cả hai điểm cầu là Hà Nội và TP.HCM.

Cụ thể, theo dữ liệu thống kê trong 10 tháng đầu năm của trang Batdongsan, giá rao bán căn hộ tăng 3-17% tại Hà Nội và tăng 3-7% tại TP.HCM, tùy thuộc từng phân khúc. Trong đó, căn hộ cao cấp dẫn đầu về tốc độ tăng giá ở cả Hà Nội và TP.HCM, lần lượt tăng 17% và 7% so với cùng kỳ năm 2021.

Giá chung cư vẫn tăng bất chấp những bất ổn của thị trường. Ảnh: Thanh Vũ.

Đối với loại hình nhà phố và biệt thự, giá bán của các sản phẩm trong quý III cũng đã tăng so với cùng kỳ năm trước.

Theo CBRE Việt Nam, tại khu vực Hà Nội, nhiều sản phẩm nhà phố và biệt thự mở bán mới trong quý này thuộc các dự án có định vị cao cấp và được phát triển bởi các chủ đầu tư lớn như Vinhomes và Bitexco. Do đó, mức giá trung bình tương đối cao, khoảng 8.462 USD/m2, tương đương 206 triệu đồng/m2, tăng 36% so với cùng kỳ năm ngoái. Giá bán thứ cấp trong quý III tiếp tục đà tăng với mức 18-25% so với cùng kỳ năm 2021, tùy thuộc vào loại hình và khu vực.

Tại TP.HCM, giá bất động sản liền thổ tiếp tục tăng trong bối cảnh các dự án mới đều có mức giá bán khởi điểm rất cao. Giá sơ cấp trung bình của toàn thị trường tăng vọt hơn 54,7% theo quý và 128,9% theo năm, lên mức 10.692 USD/m2, tương đương 260 triệu đồng/m2.

Đối với thị trường đất nền, theo Hội Môi giới bất động sản Việt Nam, tính chung cả lượng tiêu thụ, nguồn cung và nhu cầu của phân khúc đất nền tại nhiều tỉnh, thành trong quý III năm nay đều suy giảm so với quý trước.

Kết quả này cũng tương đồng với những đánh giá chung của Bộ Xây dựng về tình hình đất nền trên toàn quốc. Giá giao dịch thứ cấp nhà riêng và đất nền quý III có xu hướng giảm nhẹ 2-3% so với quý trước. Lượng giao dịch đất nền sụt giảm mạnh với tổng số 115.129 giao dịch, bằng 54% so với quý trước đó.

“Mọi người đang đánh đồng tất cả loại hình bất động sản đều giảm. Tuy nhiên, thực tế không phải vậy. Các sản phẩm thuộc về phân khúc đầu tư và nghỉ dưỡng bị đóng băng, nhưng những loại hình bất động sản phục vụ nhu cầu ở thật vẫn luôn có giao dịch”, ông Vũ Cương Quyết, Tổng giám đốc Công ty Đất Xanh Miền Bắc, chia sẻ với Zing.

Có nên “bắt đáy” vào lúc này?

Theo ông Vũ Cương Quyết, thị trường bất động sản trong hai quý đầu năm diễn ra khá tốt. Tuy nhiên, quý III và quý IV là thời điểm “gió đảo chiều”. Nhiều loại hình có tình hình kinh doanh trầm lắng, thậm chí là bị đóng băng. Nguyên nhân của vấn đề này là do ngân hàng thắt chặt chính sách tín dụng khiến cho không chỉ nhà đầu tư mà còn nhiều khách hàng không vay được tiền.

Tổng giám đốc Đất Xanh Miền Bắc cho rằng giá đất nền, đất nghỉ dưỡng, shophouse đã tăng cao trong vòng 2-3 năm qua. Nhiều chuyên gia đã lên tiếng cảnh báo về hiện tượng “sốt giá” của những loại hình trên. Những sản phẩm này nằm trong phân khúc đầu tư, không phục vụ cho nhu cầu ở thực. Vì vậy, khi tính thanh khoản của thị trường yếu, các mặt hàng sẽ quay đầu giảm giá.

Đất nền không còn là "món hời" của các nhà đầu tư vì tính thanh khoản kém. Ảnh: Thanh Vũ.

Ngược lại, giá của các sản phẩm nhà phố, căn hộ chung cư tại Hà Nội và TP.HCM không giảm nhiều, tính thanh khoản vẫn ổn giữa bối cảnh thị trường đang chững lại.

Trước tình trạng nhiều cá nhân hoặc đơn vị đã phải “cắt lỗ”, giảm giá sản phẩm để tăng tính thanh khoản. Nhiều người cho rằng đây là khoảng thời gian tốt nhất để “bắt đáy”. Tuy nhiên, ông Vũ Cương Quyết cho rằng thay vì nghĩ đến tính thời điểm, những người có ý định tham gia thị trường cần xác định rõ mình là nhà đầu tư như thế nào.

“Thị trường có lên, có xuống, rất khó để xác định đáy và đỉnh. Hiện tại, các nhà đầu tư nghiệp dư không nên tham gia mạnh vào các phân khúc đầu tư vì quá rủi ro, có thể ngày mai giá lên nhưng cũng có thể ngày mai giá xuống”, ông Quyết nhận định.

Các sản phẩm bất động sản an toàn, có thể đầu tư chính là những loại hình phục vụ nhu cầu ở thực. Thậm chí, việc mua nhà cho thuê vẫn có tỷ lệ sinh lời tốt, dù là nhà trong ngõ. Tổng giám đốc Đất Xanh Miền Bắc cho biết giá thuê chung cư tại Hà Nội đã tăng 20-25% với giai đoạn đầu năm vì nguồn cung bị giới hạn trong khi nhu cầu về nhà ở lại rất cao.

Theo PGS TS Ngô Thị Phương Thảo, giảng viên khoa Bất động sản và Kinh tế tài nguyên, ĐH Kinh tế Quốc dân, trong bối cảnh các kênh đầu tư khác đang tiềm ẩn nhiều rủi ro, tính pháp lý không rõ ràng, nhiều khách hàng trên thị trường vẫn ưu tiên lựa chọn mua nhà phố.

“Nhà phố giống như tài sản để dành. Người dân muốn mua các tài sản có pháp lý rõ ràng, có thể sử dụng, cho thuê và ngay lập tức tạo ra dòng tiền trong bối cảnh khó khăn này”, bà Ngô Thị Phương Thảo chia sẻ với Zing.

Đối với những nhà đầu tư chuyên nghiệp, ông Vũ Cương Quyết cho rằng hiện nay có nhiều dự án giảm giá. Tuy nhiên, nhiều nơi vấn đề pháp lý vẫn chưa giải quyết xong và năng lực chủ đầu tư còn yếu.

Nếu nhà đầu tư vì mức giá rẻ mà mua những dự án như vậy thì nguy cơ rủi ro là rất lớn. Chính vì vậy, tính pháp lý và năng lực của chủ đầu tư là hai vấn đề cốt lõi mà nhà đầu tư chuyên nghiệp cần phải quan tâm trước khi xuống tiền, tham gia thị trường.