(Xây dựng) - Một trong những điều kiện tiên quyết để Việt Nam thu hút nguồn vốn đầu tư lên tới hàng chục tỷ USD từ những doanh nghiệp hàng đầu quốc tế chính là sắp xếp, xây sẵn hạ tầng nhà xưởng. Đây là mô hình đang rất được coi trọng tại thị trường bất động sản công nghiệp Việt Nam. Theo thống kê trong quý III/2022, nhà xưởng, nhà kho xây sẵn đạt tổng cung 9 triệu m2 sàn, trong đó nhà kho có thêm 30% nguồn cung mới, giá thuê tăng lần lượt 1 – 9% so với cùng kỳ.

Theo thống kê trong quý III/2022, nhà xưởng, nhà kho xây sẵn đạt tổng cung 9 triệu m2 sàn… (Ảnh minh họa).

Theo báo cáo mới nhất về thị trường bất động sản công nghiệp quý III/2022 của công ty tư vấn Cushman & Wakefield, các nhà đầu tư trong nước đã và đang bắt đầu tham gia phát triển nhà xưởng hiện đại có mức giá thuê trung bình cao nhất khu vực. Cụ thể, nguồn cung nhà xưởng xây sẵn hiện nay đạt 4,3 triệu m2 sàn, giá thuê 4,6 USD/m2/tháng, tăng nhẹ 1% theo năm. Tỷ lệ lấp đầy của nhà xưởng xây sẵn đã đạt 92% do nhu cầu thuê lớn.

Trong khi đó, nhà kho xây sẵn bùng nổ mạnh hơn, vọt lên mốc hơn 4,7 triệu m2 sàn, tăng trưởng nguồn cung 30% theo năm, tỷ lệ lấp đầy nhà kho vẫn ở mức ổn định, đạt 76%. Giá thuê nhà kho xây sẵn hiện nay đạt 4,4 USD/m2/tháng, tăng 9% so với cùng kỳ và là mức tăng giá cao nhất trong vòng 12 tháng qua.

Đối với khu vực phía Bắc, Bắc Ninh là một trong những địa phương có nguồn cung nhà xưởng xây sẵn dồi dào, nhất là nhà xưởng hiện đại nhờ hưởng lợi từ những nhà sản xuất chính như Samsung Canon và những ngành phụ trợ cho những hãng này. Theo sau đó, Hải Phòng cũng là một vùng công nghiệp chủ chốt khác ở miền Bắc. Thành phố này đứng thứ hai về cả nguồn cung nhà xưởng xây sẵn và về giá thuê trung bình trong cả khu vực.

Còn tại khu vực phía Nam, Bình Dương và Đồng Nai đang dẫn đầu về nhà xưởng, nhà kho xây sẵn phía Nam, với tổng nguồn cung khoảng 9 triệu m2 sàn được đưa vào khai thác cho thuê, đạt công suất cao. Tỷ lệ lấp đầy nhà xưởng xây sẵn phía Nam đạt trên 90% trong khi nhà kho xây sẵn có công suất thuê đạt trên 75%. Khác với giá thuê đất công nghiệp cho thuê tính theo cả chu kỳ hàng chục năm, giá thuê nhà xưởng và nhà kho xây sẵn đạt mức trung bình 4–4,5USD/m2/tháng, chỉ xếp sau Thành phố Hồ Chí Minh.

Theo các chuyên gia, lý do “nở rộ” nguồn cung loại hình bất động sản công nghiệp nhà xưởng xây sẵn này là do làn sóng di chuyển của nhà máy sản xuất kéo theo làn sóng di chuyển của nhà xưởng và nhà kho xây sẵn phục vụ các ngành phụ trợ và hậu cần khu công nghiệp.

Nhu cầu thuê nhà xưởng và nhà kho xây sẵn hiện nay ghi nhận quy mô lớn lên đến 20.000 – 50.000m2 sàn. Khách thuê hiện chú trọng nhiều hơn về tiêu chuẩn kỹ thuật và cơ sở vật chất, bên cạnh vị trí và giá cả. Với nhu cầu thuê tăng cao, các hợp đồng thuê đang được ký dài hơn (từ 3 năm trở lên). Tuy nhiên, Cushman & Wakefield dự báo, các bất ổn kinh tế vĩ mô toàn cầu có thể ảnh hưởng đến nhu cầu thuê nhà xưởng, nhà kho xây sẵn trong ngắn hạn.

Bên cạnh đó, bất động sản công nghiệp nhà xưởng, kho xây sẵn cũng không ngừng cập nhật nhiều loại hình sản phẩm với phiên bản mới tại thị trường Việt Nam như kho xưởng hỗn hợp công năng kép, nhà xưởng cao tầng và kho kiểm soát nhiệt độ chuyên biệt (kho lạnh). Theo Cushman & Wakefiel, tính đến đầu tháng 10/2022, các dự án kho lạnh mới chủ yếu tập trung ở các tỉnh xung quanh Thành phố Hồ Chí Minh và vùng Đồng bằng sông Cửu Long. Kho lạnh là một lĩnh vực đầu tư tiềm năng tiếp theo khi các dự án kho lạnh sâu đang được đầu tư vào tự động hóa.

Giá thuê kho lạnh trong quý III/2022 đạt mức 0,88 USD/pallet/ngày. Tổng nguồn cung kho lạnh hiện nay là 820.000 pallet, trong đó miền Nam có nguồn cung kho lạnh lớn nhất lên đến hơn 500.000 pallet, Đồng bằng Sông Cửu Long chủ động hơn 100.000 pallet còn lại là miền Bắc, miền Trung chưa ghi nhận nguồn cung kho lạnh quy mô lớn nào.

Cũng theo dữ liệu của Cushman & Wakefiel, tỷ lệ trống của kho lạnh hiện nay chỉ còn vài phần trăm diện tích lẻ trên tổng nguồn cung. Diễn biến này cho thấy thị trường đầy tiềm năng khi nhu cầu thuê lớn và nguồn cung chưa theo kịp.

Thị trường nhà xưởng và kho xây sẵn cũng kỳ vọng sẽ có thêm 4 triệu m2 nguồn cung trong ba năm tới. Sự tăng trưởng mạnh mẽ trong nguồn cung sẽ đáp ứng cho nhu cầu theo sau sự gia nhập của các nhà sản xuất nước ngoài nổi bật, điển hình như LEGO tại VSIP 3, tỉnh Bình Dương…