Khi đầu tư bất động sản không còn "màu hồng", một số người chuyển sang xây phòng trọ cho thuê. Tuy nhiên không phải ai cũng được hời với món đầu tư tưởng chừng bền vững này.

Hồi tháng 7, chị Hải My (trú tại Vĩnh Cửu, Đồng Nai) quyết định bán miếng đất nền mua chung với bạn bè để xây phòng trọ cho thuê. Theo chị, trong khi miếng đất nền sau gần 3 năm lãi tổng cộng chưa đến 20%, thì xây phòng trọ trên miếng đất bố mẹ để lại ngay gần nhà có phần hiệu quả hơn.

"Vì là đất gia đình, chưa có mục đích buôn bán nên tôi thà bỏ thêm tiền xây lên còn hơn để trống. Tôi chi 260 triệu đồng để xây dựng, dự tính 4-5 năm sau thu hồi vốn", chị My tâm sự.

Không dễ thành công

Lý giải về quyết định này, chị My cho rằng song song với việc tăng giá đất trong tương lai, phòng trọ trên miếng đất còn đem về dòng tiền cho thuê hàng tháng. "Còn nếu đem số tiền này đi mua bất động sản khác thì chỉ có đất nền ở những vùng xa xôi như Bình Phước, Đăk Lăk, mua xong cũng không mấy khi đến chứ đừng nói đến tiềm năng tăng giá", chị nói thêm.

Trong khi đó, với tổng diện tích 50 m2, chị xây 2 căn phòng trọ tương tự những căn nhà nhỏ 1 trệt, 1 lầu. Phía trước nhà có sân rộng đủ để đậu xe ôtô. Do đó, chị cho thuê được với mức giá 3,5 triệu đồng/tháng, cao hơn hẳn so với những căn phòng trọ xung quanh giá thuê chỉ loanh quanh 1,5 triệu đồng/tháng.

Dù vậy, chị thừa nhận khoản đầu tư này chỉ có lời vì không tốn tiền mua đất. "Tôi tận dụng được đất có sẵn, lại ngay gần nhà và lượng phòng ít nên dễ quản lý, gần như không tốn thêm chi phí gì ngoài tiền xây dựng. Nếu tự mua đất rồi xây phòng trọ thì chẳng khác gì thu bạc cắc", chị nhấn mạnh.

Mô hình xây dựng nhà trọ cho thuê. Ảnh: Liên Phạm.

Thực tế, không ít trường hợp nhà đầu tư chật vật khi đầu tư loại hình này. Đến nay, anh N.T. (quận 7, TP.HCM) vẫn tiếc khi nghĩ lại việc từng từ bỏ cơ hội bán căn nhà trên đường Lâm Văn Bền (quận 7) với giá gần 6 tỷ đồng hồi năm ngoái để ấp ủ xây phòng trọ cho thuê. Khi phòng trọ đi vào hoạt động, anh hoàn toàn "sốc".

"Do xây dựng lúc dịch Covid-19 đang diễn ra nên thời gian thi công phải mất hơn nửa năm. Thêm vào đó, số tiền sửa chữa cũng vượt mức kỳ vọng, tôi phải chi hơn 2 tỷ đồng để hoàn thiện căn nhà này với 9 phòng cho thuê", anh tâm sự.

Chi phí nhiều nhưng do diện tích nhỏ và bãi giữ xe không quá rộng nên mỗi tháng anh thu ngót nghét khoảng 23 triệu đồng, chỉ đủ trả tiền vay ngân hàng để xây phòng trước đây.

"Hiện tại, tôi không đủ thời gian để quản lý hết các phòng trọ, nhưng nếu thuê thêm người quản lý thì thâm hụt chi phí. Do vậy, tôi đang có ý định bán lại căn này với giá 9 tỷ đồng nhưng vẫn chưa tìm được người mua", anh nói thêm.

Trong khi đó, anh Trịnh Thiệu (quận 7, TP.HCM) - một người đã có kinh nghiệm quản lý phòng trọ lâu năm cho biết cũng khá chật vật khi trực tiếp đầu tư mô hình này.

"Ba năm trước, với số vốn ít ỏi, tôi quyết định thuê sỉ dãy trọ trên đường Bùi Văn Ba (quận 7) để cho thuê lại. Thời điểm đó, tôi phải đóng tiền cọc 3 tháng hết 54 triệu đồng. Đồng thời, muốn có giá thuê tốt tôi còn đầu tư thêm 8 máy lạnh, 8 máy nước nóng và sửa sang lại phòng ốc. Tổng chi phí ban đầu khoảng 100 triệu đồng", anh nhớ lại.

Anh ước tính sau một năm có thể thu hồi vốn và bắt đầu sinh lợi. Tuy nhiên, thực tế, khi vừa vào hoạt động, đại dịch Covid-19 bùng phát nên anh Thiều đã không cho thuê được với mức giá như dự tính. Phải mất 1,5 năm anh mới bắt đầu có lãi từ khoản đầu tư này.

"Giờ mọi thứ dần ổn hơn, tôi cho thuê mỗi phòng 3,5 triệu đồng/tháng, tổng cộng 28 triệu đồng. Trừ 18 triệu đồng trả cho chủ nhà và khoảng 1-2 triệu đồng chi phí phát sinh, mỗi tháng tôi còn nhận về 8-9 triệu đồng", anh vui vẻ nói.

Đầu tư bất động sản cho thuê sao cho hiệu quả?

Trao đổi với Zing, ông Lê Quốc Kiên, chuyên gia tư vấn bất động sản thừa nhận nếu mua đất và để không, chờ tăng giá, biên lợi nhuận thu về thường sẽ cao hơn xây nhà cho thuê. Tuy nhiên, ông đánh giá trong những giai đoạn bất ổn của thị trường như hiện nay, các bất động sản cho thuê mới cho thấy tính bền vững.

"Bất động sản đang lộ rõ nhiều vấn đề, việc mua đất chờ tăng giá không còn khả thi. Trong vòng ít nhất 3 năm, nhà đầu tư buộc phải tập trung vào sản xuất kinh doanh, tạo ra giá trị để có dòng tiền. Vì vậy, khai thác bất động sản cho thuê sẽ được ưu ái trở lại", ông nhìn nhận.

Dù vậy, theo ông, mô hình này chỉ có hiệu quả khi tỷ suất lợi nhuận khai thác dòng tiền trên giá trị tài sản nằm ở mức 3-4,5%/năm. Nếu cao hơn mức này, đây thực sự là khoản đầu tư tốt.

Lợi nhuận từ hoạt động cho thuê phải cao hơn chi phí sử dụng vốn ít nhất 5%/năm mới đáng làm. Ông Lê Quốc Kiên, chuyên gia tư vấn đầu tư bất động sản.

Để tính toán đúng tỷ suất lợi nhuận, nhà đầu tư cần phân biệt thu nhập thực tế và doanh thu cho thuê tối đa.

Đơn cử, một căn nhà có tổng doanh thu tối đa 100 triệu đồng, sau khi trừ hết chi phí quản lý, khấu hao và lợi nhuận của đơn vị quản lý cũng như xét đến tỷ lệ trống trung bình thì thu nhập thực tế chỉ còn khoảng 50-60 triệu đồng.

Tuy nhiên, bên cạnh dòng tiền hàng tháng, mảnh đất có thể khai thác cho thuê cũng sẽ luôn tăng giá. Những khu vực có dân cư ổn định, hạ tầng tiện ích đầy đủ sẽ đạt hiệu quả cho thuê cao, nhưng tiềm năng tăng giá phần đất chỉ khoảng 15-20%/năm.

Ngược lại, những khu vực có dân cư thưa hơn, hạ tầng tiện ích còn dư địa để phát triển đầy đủ dần trong tương lai thì hiệu quả kinh doanh cho thuê thấp hơn, nhưng tiềm năng tăng giá phần đất có thể đạt khoảng 25-30%/năm.

Do đó, nhà đầu tư cần xác định mục đích chính là khai thác dòng tiền cho thuê hay chỉ tranh thủ kiếm thêm trong lúc chờ đất tăng giá để có sự lựa chọn phù hợp về vị trí và cách xây dựng. Nhưng dù mục đích là gì, lợi nhuận từ hoạt động cho thuê phải cao hơn chi phí sử dụng vốn ít nhất 5%/năm mới đáng làm.

Khu vực có dân cư ổn định, hạ tầng tiện ích đầy đủ thì hiệu quả kinh doanh cho thuê càng cao. Ảnh: Quỳnh Danh.

Với cá nhân ông Kiên, tiêu chí khi chọn đất xây phòng cho thuê là gần nơi có dân nhập cư và giá mua đất thấp để có thể đạt tỷ suất lợi nhuận cao cũng như tiềm năng tăng giá tốt.

Đặc biệt, ông lưu ý diện tích đất cũng cần đủ lớn với chiều ngang tối thiểu 6 m để dễ chia được nhiều phòng, bởi nhà 10 phòng hay 30 phòng cũng tốn chi phí vận hành, quản lý như nhau.

"Tất nhiên để thành công trong loại hình này rất vất vả, bởi nhà đầu tư phải có khả năng và kinh nghiệm trong nhiều khâu từ lựa chọn đất, xin giấy phép xây dựng, thiết kế nhà sao cho khai thác được dòng tiền, quản lý thi công, quản lý hoàn thiện nhà, khai thác cho thuê, pháp lý...", ông chia sẻ thêm.

Chính anh Thiều cũng thừa nhận dù đã có kinh nghiệm quản lý các phòng cho thuê nhưng khi trực tiếp bỏ tiền ra đầu tư cũng không mấy suôn sẻ.

"Với những người tay ngang, tôi nghĩ cần cân nhắc kỹ vì có rất nhiều vấn đề phát sinh trong quá trình vận hành, đặc biệt phải kiên trì vì đây là kênh đầu tư dài hạn. Đặc biệt, nhà đầu tư nên có dòng tài chính vững, không nên phụ thuộc quá nhiều vào khoản lợi nhuận này để giảm rủi ro", anh bổ sung.