Qua rà soát hồ sơ, kiểm tra hiện trạng thực tế, Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh Đồng Nai phát hiện từ năm 2007 đến nay, trong dự án này đã xây dựng các công trình trên đất với diện tích hơn 32.000m2 để sử dụng vào mục đích thương mại, dịch vụ. Trong đó, hơn 8.500m2 đất đã được chuyển đổi mục đích sử dụng đất, còn lại xây trên đất nông nghiệp, đất ở.

Một số hạng mục công trình nhà trong khu du lịch Vườn Xoài được tính vào diện tích và công trình xây dựng.

Quá trình làm các thủ tục đất đai kéo dài

Theo đại diện khu du lịch Vườn Xoài, năm 2000 Công ty đã mua 1,6 ha đất tại vị trí đầu tư của dự án hiện nay để mở cơ sở xay xát và làm nông nghiệp. Ban đầu chỉ chăn nuôi và trồng cây ăn trái, sau đó mô hình phát triển tốt nên Công ty đã mua thêm đất của các hộ dân để lập nên trang trại Vườn Xoài.

Công ty tận dụng các căn nhà và chuồng trại đã có từ khi mua của các hộ dân để sửa chữa cải tạo thành mô hình trang trại tổng hợp. Cứ thế, trang trại ngày càng phát triển và là mô hình cho nhiều bà con nông dân tham quan học hỏi. Cùng với sự phát triển đó, đòi hỏi Công ty lại tiếp tục xây dựng thêm chuồng trại, nhà kho, nhà ở cho công nhân và các công trình khác nhằm đáp ứng yêu cầu phát triển của trang trại.

Nhận thấy mô hình trang trại kết hợp với du lịch sinh thái vừa phát huy được lợi thế, vừa đem lại hiệu quả cao nên Công ty quyết định chuyển hướng sang đầu tư khu du lịch sinh thái. Ngày 25/12/2007, Chủ tịch UBND tỉnh Đồng Nai ban hành văn bản số 10495/UBND-CNN chấp thuận cho phép DNTN Trang trại Vườn Xoài chuyển đổi mục tiêu đầu tư sang ”Khu du lịch sinh thái - Vui chơi giải trí” với diện tích khoảng 31 ha. Kế đến ngày 03/01/2008, Sở Kế hoạch và Đầu tư cấp giấy chứng nhận đăng ký kinh doanh số 4702003367 chuyển đổi từ DNTN Trang trại Vườn Xoài thành Công ty TNHH khu du lịch sinh thái Vườn Xoài.

Tại quyết định số 2594/QĐ-UBND, 2595/QĐ-UBND, 2596/QĐ - UBND, 2597/QĐ - UBND ngày 13/08/2008 của UBND huyện Long Thành đã cho phép các thành viên chuyển đổi mục đích 8.504m2 đất nông nghiệp sang đất cơ sở sản xuất kinh doanh. Và Công ty đã đóng tiền chuyển mục đích đầy đủ.

Đến năm 2014, Công ty phải làm lại thủ tục giới thiệu địa điểm do giấy giới thiệu địa điểm cũ đã hết hạn. Ngày 29/08/2014, UBND tỉnh phê duyệt thỏa thuận lại địa điểm đầu tư số 8136/UBND-ĐT với diện tích 32.4011,1m2. Qua bản đồ đo vẽ chỉnh lý khu đất số 781/2014 tỷ lệ 1/2000 có xác nhận của Phòng Quản lý đô thị Biên Hòa thì diện tích xây dựng của Khu du lịch là 17.724m2.

Diện tích xây dựng tăng so với diện tích đất đã chuyển đổi mục đích là 7.420 m2. Lý do là do nhu cầu du lịch, vui chơi giải trí của nhân dân tăng cao. Để đáp ứng nhu cầu của người dân, Công ty đã xây dựng một số công trình bằng vật liệu nhẹ (tre, gỗ, lá...). Khi đó bên Phòng Quản lý đô thị cũng đã làm việc với Công ty và hướng dẫn cho làm tạm, khi nào làm kiên cố thì phải chuyển mục đích sử dụng đất cho phù hợp.

Sau khi được thỏa thuận lại địa điểm đầu tư, Công ty tiếp tục làm các thủ tục tiếp theo. Ngày 08/10/2015, UBND tỉnh đã cấp giấy phép quy hoạch số 15/GPQH để thực hiện thủ tục lập quy hoạch 1/500. Sau khi có giấy phép quy hoạch, Công ty đã tìm kiếm đơn vị tư vấn để thực hiện. Ngày 11/07/2016, Công ty được duyệt quy hoạch tại quyết định số 2148/QĐ - UBND của Chủ tịch UBND tỉnh - duyệt quy hoạch chi tiết 1/500 cho Công ty.