Thị trường căn hộ chung cư Hà Nội tháng 5/2024 không còn hiện tượng tăng giá như trong quý I/2024, giao dịch giảm mạnh, nhà đầu tư đang chờ đợi các quy định mới khi các Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh BĐS sửa đổi sắp có hiệu lực tác động đến thị trường.

Giá chung cư thiết lập mặt bằng giá mới

Theo Trung tâm Nghiên cứu thị trường và Am hiểu khách hàng OneHousing, thị trường chung cư sơ cấp, trung cấp và cao cấp Hà Nội hiện đã thiết lập mặt bằng giá mới, sau khi giá bán căn hộ chung cư đã tăng tương ứng 11%, 17%, 19% trong quý I/2024 so với cùng kỳ năm 2023 và đi ngang trong tháng 4 - 5/2024.

Các luật liên quan đến bất động sản có hiệu lực kéo giảm giá chung cư.

Một số chủ đầu tư lớn từ đầu năm đến nay cung ứng nguồn cung tập trung ở khu Đông và Tây Hà Nội, chủ yếu là các sản phẩm của các dự án đã mở bán trong năm 2023, do nhiều phân khu tại các đại đô thị lớn giữ nguyên mức giá.

Đơn cử, tại khu Ngoại Giao đoàn (quận Bắc Từ Liêm, Hà Nội) có 23 tòa nhà, các căn hộ đăng bán có diện tích lớn từ 100 - 171 m2, với giá dao động từ 60 - 70 triệu đồng/m2. Riêng tòa N03T8 có mức giá rẻ nhất khoảng 50 triệu đồng/m2 do thiết kế cũ và xây dựng từ hơn 10 năm trước. Ngoài ra, có 2 tòa cao cấp vừa đi vào hoạt động có mức giá cao nhất khoảng 80 - 120 triệu đồng/m2. Giá chung cư tại các quận nội thành Hà Nội như Thanh Xuân, Cầu Giấy, giá chung cư mới đã thiết lập ổn định khoảng 80 triệu đồng/m2...

Còn khảo sát của Batdongsan.com.vn (Kênh thông tin dịch vụ BĐS số 1 Việt Nam) trong quý I/2024 ghi nhận, mức tăng mạnh nhất thuộc về các dự án trung tâm tại các quận Thanh Xuân, Đống Đa, Cầu Giấy, Ba Đình… Song, từ tháng 4 - 5, thanh khoản của thị trường căn hộ chung cư đang có dấu hiệu chậm lại, đi ngang.

Ông Nguyễn Quốc Anh, Phó Tổng giám đốc Batdongsan.com.vn đưa ra khuyến nghị, nhà đầu tư và người giao dịch BĐS cần quan sát diễn biến thị trường giai đoạn sắp tới, khi lượng cầu đang sắp chạm “điểm kháng cự”, nếu hạ nhiệt, giá chung cư sẽ có sự điều chỉnh. Đặc biệt sắp tới, khi các bộ luật liên quan đến thị trường BĐS sửa đổi sớm có hiệu lực, giá chung cư sẽ không thể tiếp tục tăng.

Theo ông Trần Quang Trung, Giám đốc Phát triển kinh doanh OneHousing, thị trường chung cư Hà Nội đã thiết lập mặt bằng giá mới sau thời gian tăng nóng. Thời gian qua, một số chủ đầu tư ra hàng và bán nhanh, vì nguồn cung thấp hơn lượng tiêu thụ, thời điểm thị trường đã chấp nhận mặt bằng giá mới.

Tác động của các luật liên quan đến BĐS khi sớm có hiệu lực

Theo Batdongsan.com.vn, trong tháng 4 - 5/2024, lượng giao dịch, tìm kiếm căn hộ chung cư, lượng tin đăng bán đều giảm so với quý I/2024. Điều này cho thấy, nhà đầu tư, người mua đang có tâm lý chờ tác động từ các chính sách mới có hiệu lực thi hành của các bộ luật liên quan đến thị trường BĐS.

Trước thực tế trên, TS Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội BĐS Việt Nam nhận định, cùng với các động thái tích cực của Chính phủ trong việc tháo gỡ các điểm nghẽn pháp lý, nguồn cung nhà ở xã hội, nhà ở thương mại sẽ tăng trưởng và kéo giảm giá chung cư Hà Nội để phù hợp với nhu cầu và khả năng chi trả của người dân có nhu cầu ở thật. Thời gian tới, khi các bộ luật mới liên quan đến thị trường có hiệu lực, có thể tháo gỡ cho nhiều dự án, giúp tăng nguồn cung trên thị trường. Khi nguồn cung tăng, giá chung cư sẽ giảm, tuy không giảm sâu nhưng sẽ ổn định.

Ngày 27/5/2024, Chính phủ ban hành Nghị quyết số 79/NQ-CP về đề nghị xây dựng Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đất đai số 31/2024/QH15, Luật Nhà ở số 27/2023/QH15, Luật Kinh doanh BĐS số 29/2023/QH15, Luật Các tổ chức tín dụng số 32/2024/QH15, Chính phủ thống nhất thông qua đề nghị xây dựng Luật sửa đổi, bổ sung các luật như đề nghị của Bộ Tài nguyên và Môi trường.

Tại Công điện số 53/CĐ-TTg do Phó Thủ tướng Chính phủ Trần Hồng Hà ký ngày 26/5/2024 về việc đẩy nhanh tiến độ xây dựng, ban hành văn bản quy định chi tiết thi hành Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh BĐS, Phó Thủ tướng Chính phủ cũng đã đề nghị Chủ tịch UBND, HĐND các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương tập trung chỉ đạo đẩy nhanh tiến độ xây dựng, ban hành các văn bản quy định chi tiết thi hành các luật, nhằm tạo hành lang pháp lý đầy đủ, đồng bộ để triển khai ngay sau khi các luật được Quốc hội đồng ý cho phép có hiệu lực sớm (dự kiến từ ngày 1/8/2024).

Đón nhận thông tin này, các chuyên gia BĐS cho rằng, nếu thực hiện quyết liệt, có hiệu quả các quy định trong các bộ luật mới, giá BĐS nói chung, giá chung cư nói riêng sẽ giảm. Thực tế, giá BĐS tăng do chi phí đầu vào như: Giá đất, giá thành xây dựng, chi phí vốn... đều tăng. Bên cạnh đó, ách tắc pháp lý dẫn tới thời gian thực hiện các dự án kéo dài, đội chi phí đầu tư so với dự kiến ban đầu, khiến giá nhà đất tăng liên tục các năm qua.

Trong bối cảnh hiện nay, giải pháp để thị trường BĐS phát triển minh bạch là tổ chức thực hiện tốt các luật mới. Hy vọng, những luật mới này sẽ nhanh chóng được đưa vào cuộc sống, được thực thi quyết liệt, hiệu quả.