Năm 2023 vừa khép lại, nhiều chuyên gia kinh tế cho rằng, đây chính là thời điểm nhìn nhận toàn diện, đầy đủ và khách quan lý do vì sao thị trường bất động sản năm qua không phát triển như kỳ vọng.

Từ đó, chẩn bệnh và "bốc thuốc" để hóa giải những khó khăn, thúc đẩy các yếu tố thuận lợi hội tụ, giúp thị trường có cơ hội hồi phục trong năm 2024 và những năm tiếp theo.

Một góc Khu đô thị Eurowindow Twin Parks (huyện Gia Lâm). Ảnh: Nguyễn Quang

Trầm lắng, nhưng ổn định, không suy giảm

Phó Giáo sư, Tiến sĩ Trần Kim Chung, nguyên Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu quản lý kinh tế trung ương đưa ra cách tiếp cận đa chiều để cho rằng, thị trường bất động sản không thể phát triển đột biến trong năm 2023 bởi đã thiếu các động lực thúc đẩy đủ mạnh.

Cụ thể, về các luồng tiền vận hành vào thị trường, gồm nguồn tín dụng của hệ thống ngân hàng thương mại, vốn đầu tư nước ngoài, nguồn tiền từ chứng khoán, kiều hối, đầu tư công, từ gói 120 nghìn tỷ đồng và các nguồn khác…, đều không có những biến động tích cực. Về chính sách, năm 2023, dù một loạt chính sách đã được thông qua, có tác động đến thị trường bất động sản, song chỉ để thị trường được bình ổn chứ chưa đạt tới tác động kích thích, thúc đẩy.

“Năm 2023, thị trường không xấu đi đã là điểm tích cực trong quy luật mang tính chu kỳ khoảng 10 năm với các phân đoạn: Ổn định - tăng trưởng - khó khăn - phục hồi. Về tính chu kỳ, cũng chưa đủ thời gian cho thị trường bất động sản vượt qua được tình trạng trầm lắng”, Phó Giáo sư, Tiến sĩ Trần Kim Chung khái quát.

Trái với một số nhận định lạc quan được đưa ra về khả năng hồi phục của thị trường bất động sản, chuyên gia kinh tế Vũ Đình Ánh cho rằng, đợt suy thoái thứ 4 của thị trường bất động sản hiện nay (tính từ thời điểm ban hành Luật Đất đai năm 1993) sẽ tiếp tục kéo dài đến hết năm 2024. Và nếu không có chính sách tốt thì khả năng có thể còn kéo dài hơn.

Thị trường bất động sản đang đối mặt với nhiều vấn đề. Nhiều sản phẩm bất động sản ngày càng xa rời nhu cầu sử dụng thực, có khả năng thanh toán của toàn xã hội. Trong khi hàng chục triệu người có nhu cầu sử dụng thật không tiếp cận được với sản phẩm bất động sản phù hợp thì hàng triệu tỷ đồng, hàng nghìn héc ta đất lại đổ vào những sản phẩm bất động sản bỏ hoang, gây lãng phí nguồn lực của nền kinh tế, đồng thời làm gia tăng bất bình đẳng xã hội.

Ông Vũ Đình Ánh cũng cho rằng, từ những bài học kinh nghiệm rút ra được trong năm 2023, cần phải "bốc đúng thuốc" để thị trường bất động sản có cơ hội hồi phục trong năm 2024, thay vì tiếp tục ở trong trạng thái chờ đợi, dẫn đến suy giảm.

Cần những cú hích mạnh mẽ

Năm 2024 được nhận định là một năm khó khăn của ngành bất động sản Việt Nam, tuy nhiên cũng đan xen nhiều cơ hội mới. Những yếu tố tích cực như sự hồi phục kinh tế mạnh mẽ, chính sách hỗ trợ và quy hoạch mới sẽ tạo ra môi trường thuận lợi cho nhà đầu tư quyết định “xuống tiền”.

Giám đốc mảng dịch vụ tư vấn và phát triển dự án, Công ty cổ phần DKRA Group Võ Hồng Thắng nhận định, thị trường bất động sản Việt Nam đang có dấu hiệu phục hồi nhanh hơn so với các chu kỳ trầm lắng trước đó. Năm 2024, bức tranh toàn cảnh sẽ thay đổi theo chiều hướng tích cực hơn, dựa trên tiền đề niềm tin thị trường được củng cố.

Để lấy lại niềm tin cho thị trường, chuyên gia này cho rằng, việc giải tỏa tâm lý bi quan là hết sức cần thiết. Có 3 việc cần làm lúc này là nỗ lực tăng trưởng kinh tế, ban hành các chính sách tháo gỡ khó khăn, thúc đẩy nguồn cung cho thị trường; giải quyết sớm các vướng mắc về pháp lý dự án. Ngoài ra, cần khơi thông nguồn vốn tín dụng và minh bạch thị trường trái phiếu bất động sản.

Phó Giáo sư, Tiến sĩ Trần Kim Chung cũng đưa ra kịch bản cần đến 3 yêu cầu hỗ trợ để tạo cú hích cho thị trường đi lên mạnh mẽ. Đó là cần nguồn đầu tư nước ngoài tăng đột biến. Dự án Luật Đất đai (sửa đổi) được thông qua và các văn bản dưới luật được hoàn thành, với xu hướng hỗ trợ, nâng đỡ thị trường bất động sản. Các công cụ tài chính tiền tệ được nới lỏng: Lãi suất ngân hàng thấp đồng thời với mở rộng tín dụng; tồn đọng về trái phiếu bất động sản được xử lý rốt ráo và doanh nghiệp bất động sản được tiếp cận một chu kỳ vốn mới. Đồng thời, các công cụ tài chính bất động sản khác được xem xét, cho phép vận hành...

“Nếu tất cả các yếu tố xảy ra, thị trường sẽ đi lên, khởi đầu cho một chu kỳ tăng trưởng mới. Tuy nhiên, để tất cả các yêu cầu hội tụ, rất cần sự phối hợp đồng bộ của các cơ quan hữu quan”, Phó Giáo sư, Tiến sĩ Trần Kim Chung nêu.

Còn chuyên gia kinh tế - Phó Giáo sư, Tiến sĩ Đinh Trọng Thịnh nhìn nhận, thị trường bất động sản đang trong giai đoạn vàng để tăng sức bền, tái cấu trúc và phục hồi, bước vào một chu kỳ tăng trưởng mới. Theo đó, nguồn cung các dự án cần được phát triển cân đối, đặc biệt cần tăng cung nhà ở xã hội, nhà ở công nhân và nhà ở giá rẻ để đáp ứng đa số nhu cầu của người dân bên cạnh việc duy trì hoạt động cân bằng của các phân khúc khác trên thị trường.

“Thị trường trong giai đoạn “tĩnh lặng” là lúc để các doanh nghiệp bất động sản chứng minh thực lực và gia tăng tính cạnh tranh trên thị trường thông qua việc tái cấu trúc và đưa ra những chiến lược đầu tư phù hợp, hướng đến xây dựng một thị trường minh bạch, vững bền. Cùng với những chính sách đồng hành từ Chính phủ, các bộ, ngành địa phương, kỳ vọng thị trường bất động sản sẽ sôi động trở lại trong thời gian sớm nhất, có thể là từ nửa cuối năm 2024 với một trạng thái thanh lọc, hiệu quả hơn”, Phó Giáo sư, Tiến sĩ Đinh Trọng Thịnh bày tỏ quan điểm.