Thị trường văn phòng TP.HCM đang chuyển mình từ ưu ái chủ tòa nhà sang hướng ưu ái khách thuê bởi nguồn cung bắt đầu tăng mạnh.

Chia sẻ với Zing, đại diện một doanh nghiệp chuyên môi giới văn phòng cho thuê cho biết những tòa nhà sắp hoàn thiện đang gặp khó trong việc tìm khách thuê.

"Trước đây, chủ đầu tư các tòa nhà hạng A có quyền lựa chọn và quy hoạch khách thuê theo các lĩnh vực mong muốn để định hình vị thế riêng cho tòa nhà, thậm chí kèm theo nhiều điều khoản khắt khe như thời hạn thuê và giá thuê. Nhưng trong vài năm tới, việc lấp đầy diện tích cho thuê mới là quan trọng nhất", bà nói.

Giá thuê giảm, tỷ lệ trống tăng cao

Đây là lý do có tòa nhà bà phụ trách vốn dĩ được thiết kế và xây dựng theo tiêu chuẩn hạng A nhưng giá chào thuê buộc phải giảm xuống, dự kiến chỉ ngang ngửa mức cao nhất của hạng B.

Hiện tại, sau khoảng thời gian khảo sát sơ bộ về nhu cầu của một số khách thuê tiềm năng, bà cũng đang trao đổi lại với chủ đầu tư để đưa ra ưu đãi như miễn, giảm giá thuê trong vài tháng đầu tiên của hợp đồng để cạnh tranh với các tòa nhà khác dự kiến ra mắt cùng thời gian.

Trong báo cáo mới đây, Knight Frank cũng nhấn mạnh từ đầu năm sau, thị trường sẽ chuyển mình từ ưu ái chủ tòa nhà sang hướng ưu ái khách thuê. Đây sẽ là lần đầu tiên kể từ năm 2018, khách thuê văn phòng chiếm ưu thế trong thương thảo hợp đồng.

Giá thuê văn phòng ở trung tâm TP.HCM được dự báo về mức 55,5 USD/m2/tháng vào cuối năm 2024. Ảnh: Quỳnh Danh.

Dự báo này được đưa ra khi nhìn về triển vọng 2 năm tới, tổng nguồn cung văn phòng hạng A và B ở TP.HCM ước tăng khoảng 23%, tương đương hơn 330.000 m2 diện tích sàn được bổ sung. Những dự án đầu tiên dự kiến khánh thành và đi vào hoạt động từ quý II/2023.

Sự tăng trưởng nguồn cung sẽ khiến giá chào thuê văn phòng hạng A trên toàn TP giảm khoảng 2 USD/m2/tháng. Dữ liệu hiện tại của Knight Frank cho thấy giá thuê trung bình văn phòng hạng A khu vực trung tâm đang ở mức 57,73 USD/m2/tháng với tỷ lệ trống 5%. Đơn vị dự báo đến cuối năm 2024 mức giá này sẽ giảm còn 55,5 USD/m2/tháng, và tỷ lệ trống cũng tăng lên đáng kể ở mức 20%.

Khách thuê phân khúc văn phòng hạng B, hiện phải trả 33,68 USD/m2/tháng nhiều khả năng còn được ưu ái hơn nữa, với giá thuê giảm về khoảng 27 USD/m2/tháng trong cùng kỳ.

Bên cạnh lý do về nguồn cung, vị đại diện doanh nghiệp môi giới nói trên cho rằng nhu cầu thuê văn phòng cũng đã có nhiều thay đổi khiến chủ đầu tư không thể "cầm trịch" như trước.

"Sau dịch, nhiều công ty có xu hướng làm việc linh hoạt, không nhất thiết phải lên văn phòng suốt tuần, do đó nhu cầu và diện tích cần thuê không nhiều. Kinh tế biến động cũng buộc các bên phải tiết kiệm chi phí thuê văn phòng hơn", bà nói.

Cùng góc nhìn này, ông Leo Nguyễn, Giám đốc bộ phận Chiến lược và giải pháp cho khách thuê của Knight Frank Việt Nam cũng nhìn nhận các doanh nghiệp, tổ chức sẽ cân nhắc lựa chọn vị trí văn phòng mới, khả năng mở rộng và địa điểm làm việc linh hoạt trong bối cảnh nền kinh tế dự kiến có nhiều biến động trong thời gian tới.

“Đặc biệt, trong số khách thuê văn phòng hạng A, có thể chứng kiến sự thay đổi quy trình ra quyết định trong việc chọn thuê mặt bằng văn phòng khi cân nhắc yếu tố chi phí, hướng đến sự cân bằng giữa chất lượng và tính xanh hóa của công trình cũng như vị trí đắc địa, song song với việc tính toán các yếu tố kinh tế bất ổn trong tương lai gần,” ông Leo Nguyễn nêu quan điểm.

Vùng phụ cận lên ngôi

Trong lúc này, khảo sát của Zing cho thấy các tòa nhà văn phòng sắp hoàn thiện và đi vào hoạt động trong năm 2023 chủ yếu được đặt tại các quận trung tâm và khu Đông. Nguồn cung các năm 2024 và 2025 sẽ có thêm khu Tây và Nam nhưng chiếm lĩnh thị trường vẫn là vùng trung tâm.

Dù vậy, ông Leo Nguyễn cho rằng trong bối cảnh sắp tới, nhiều khách thuê, nhất là ở phân khúc hạng B, sẽ chấp nhận đi xa hơn ra các quận phụ cận để đổi lấy giá thuê chỉ 27-34 USD/m2/tháng.

Trong đó, khu Nam nổi lên như một khu vực ưu ái khách thuê với giá trung bình chỉ 22,4 USD/m2/tháng và mặt bằng sàn thuê có diện tích lớn.

Điều này giúp phần nào bù đắp trở ngại về quãng đường di chuyển cho nhân viên bên cạnh những tiện ích hạ tầng cao cấp và cảnh quan hiện đại, được quy hoạch bài bản.

Song song, khu vực Thủ Thiêm thuộc TP Thủ Đức cũng có thể là một trong những "điểm nóng" tạo nên xu hướng dịch chuyển văn phòng ra khỏi trung tâm, với hai toà tháp văn phòng hạng A sắp hoàn thiện, cách trung tâm chỉ một cây cầu và 3 phút chạy xe.

“Hai toà tháp này, cùng với một số công trình cao cấp khác tại khu trung tâm TP, sẽ giúp thị trường văn phòng chuyển mình theo hướng ưu ái khách thuê. Nếu muốn thu hút khách thuê, kể từ năm 2023 các chủ đầu tư sẽ phải xem xét điều chỉnh giá thuê gia hạn, theo đó khách thuê được gia hạn hợp đồng với giá trần thấp hơn giá chào thuê của các toà nhà mới khánh thành”, ông Leo Nguyễn nói.

Một số dự án đang trong quá trình hoàn thiện để đi vào vận hành trong năm 2023. Ảnh: Ngọc Hà.

Làm việc nhiều với các khách thuê tiềm năng, bà Lại Thị Như Quỳnh, Quản lý cấp cao bộ phận Cho thuê văn phòng tại Savills Việt Nam xác nhận các doanh nghiệp đang ngày càng quan tâm hơn đến văn phòng ở khu vực cận trung tâm chủ yếu do có giá thuê thấp hơn và hợp đồng thuê linh hoạt hơn.

Mặt khác, chi phí vận hành như dịch vụ dọn dẹp, bãi đậu xe, in ấn... cũng được cắt giảm đáng kể, chưa tính đến quỹ lương và phúc lợi cho nhân viên cũng có thể ở mức thấp hơn so với các văn phòng ở trung tâm TP.

Dù vậy, bà nhấn mạnh không phải doanh nghiệp nào cũng phù hợp để di chuyển đến các khu vực này. Một điểm trừ mà các doanh nghiệp phải chấp nhận là hạn chế về khả năng tiếp cận do hệ thống giao thông nội đô của TP.HCM chưa hoàn thiện.

Đồng thời, với thế hệ trẻ đã quen với các khu vực sầm uất, việc di chuyển ra khỏi quận 1 hay quận 3 để làm việc sẽ là một điều miễn cưỡng. Do đó, các doanh nghiệp ở khu vực ngoài trung tâm phải cần đến một chiến lược tiếp thị chuyên biệt để nâng cao vị thế của mình trên thị trường tuyển dụng.