Năm 2022, giá chào bán căn hộ chung cư bị đẩy lên cao khiến thanh khoản thị trường giảm mạnh.

Ghi nhận thị trường các dự án chung cư năm 2022 tại Hà Nội, mức giá mở bán đều tăng so với năm trước. Giá khởi điểm trung bình từ 30 triệu đồng/m2 trở lên. Tại khu vực ngoài trung tâm, một số chủ đầu tư chào bán chung cư 40-45 triệu đồng/m2.

Trong khi đó, khu vực nội đô, số lượng dự án mới khan hiếm, mức giá tăng mạnh. Khảo sát thị trường tại dự án chung cư ở quận Đống Đa, Tây Hồ, giá khởi điểm từ 80-100 triệu đồng/m2.

Sự xuất hiện của căn hộ bình dân dưới 20 triệu đồng/m2 ngày càng hiếm. Trong một năm qua, thị trường không còn căn hộ bình dân. Nguồn cung nhà ở xã hội, nhà ở thu nhập thấp cũng rất hạn chế.

Đơn vị nghiên cứu bất động sản Savill Việt Nam cho biết, căn hộ có giá từ 2-4 tỷ đồng chiếm 85% nguồn cung, căn hộ giá dưới 2 tỷ đồng chiếm 12%, còn lại là căn hộ giá trên 4 tỷ đồng. Năm 2022, giá căn hộ chung cư tăng so với thời điểm cuối năm 2021.

Theo Trang dữ liệu Bất động sản, giá bán chung cư tăng ở tất cả các phân khúc từ bình dân đến cao cấp. Chung cư trung cấp có biến động giá tăng mạnh nhất. Giá bán phân khúc bình dân tăng 7%, ở phân khúc trung cấp tăng 18%, chung cư cao cấp tăng 10% trong 3 tháng vừa qua.

Giá căn hộ tăng mạnh năm 2022. (Ảnh: Hoàng Hà)

Bà Đỗ Thu Hằng, Giám đốc cấp cao Bộ phận nghiên cứu, Savills Hà Nội, nhận định, giá chung cư tăng do chủ đầu tư muốn phát triển sản phẩm chất lượng, điều kiện bàn giao nhà tốt và nhiều tiện ích.

Chi phí đầu tư của chủ đầu tư có thể cao hơn mức dự kiến ban đầu do quá trình phát triển dự án phát sinh vấn đề, khiến chi phí tài chính cao hơn dự phòng. Một lý do khác là bởi tiến trình xin cấp phép, phê duyệt dự án kéo dài khiến chi phí đầu tư tăng, từ đó tác động đến giá thành của sản phẩm, làm giá bán ở mức cao.

Ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc Trang Bất động sản khu vực miền Nam, nhận định, đất nền vùng ven trải qua các cơn “sốt”, qua đó đẩy giá mặt bằng chung của các phân khúc khác như chung cư lên cao.

Khó bán, giảm giá

Ông Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, cho rằng, giá chung cư tăng quá cao không phản ánh đúng giá trị thực. Giai đoạn vừa qua, nguồn cung khan hiếm, trong khi đó nhu cầu rất lớn. Các chủ đầu tư tận dụng để nâng giá, thông qua các đơn vị phân phối để bán sản phẩm.

Nhiều chuyên gia cho rằng, giá nhà ở Việt Nam đang cao hơn khoảng 20 lần so với thu nhập trung bình của xã hội. Trong khi ở những nước phát triển, giá nhà chỉ cao gấp khoảng 7-10 lần so với thu nhập trung bình. Việc mua nhà đối với các cặp vợ chồng trẻ hay đối tượng có thu nhập trung bình và thu nhập thấp ngày càng khó khăn.

Theo thống kê của đơn vị nghiên cứu bất động sản, trong quý III/2022, tỷ lệ hấp thụ chỉ đạt trên 35%. Con số trên cho thấy, sức mua trên thị trường không những chưa được cải thiện mà còn có dấu hiệu giảm sút.

Bà Dương Thùy Dung, Giám đốc cấp cao Công ty nghiên cứu CBRE Vietnam, cho rằng, việc tỷ lệ hấp thụ sụt giảm đến từ nguyên nhân các sản phẩm định vị cao cấp, giá quá cao, có thể "chưa tương xứng với vị trí của dự án".

Ông Phạm Đức Toản, Tổng giám đốc Công ty EZ Property, lưu ý, nếu đầu tư vào phân khúc chung cư giai đoạn này sẽ không phù hợp, hiệu quả đầu tư thấp vì giá bị đẩy cao.

Bà Đỗ Thu Hằng, Savills Hà Nội, nhận định, khó bán buộc phải điều chỉnh về giá. “Thời gian gần đây, nhiều chủ đầu tư có những điều chỉnh về dòng tiền. Họ có thể không áp dụng hình thức giảm giá trực tiếp mà đưa ra những chiết khấu hợp lý cho người mua thanh toán sớm, hoặc thanh toán nhanh để hai bên cùng có lợi trong việc mua và bán”, bà Hằng nói.