Qua nhiều cơn sốt đất, thị trường dần chững lại khiến những nhà đầu tư phụ thuộc đòn bẩy tài chính như "ngồi trên lửa", trong khi người có tiền chấp nhận "đứng im chờ thời".

Tháng 11/2019, chị Ngọc Hà (nhân viên văn phòng ở Bình Dương) góp 300 triệu đồng cùng 2 người bạn mua một lô đất nền dự án ở vòng xoay Tam Phước (Biên Hòa, Đồng Nai). Khi đó, miếng đất 100 m2 có giá 900 triệu đồng.

Những tưởng vài năm sau, lợi nhuận thu được sẽ giúp chị dễ dàng vay mua chung cư hơn. Nhưng thực tế, sau gần 3 năm, chị chỉ bán được với giá 1,1 tỷ đồng. Trừ phí môi giới 2%, chị nhận về chưa đến 360 triệu đồng.

"So với lãi suất ngân hàng, tôi lỗ hoàn toàn. Nhưng tôi nghĩ có người mua là may mắn lắm rồi, vì chúng tôi có chờ thêm vài năm nữa thì lô này cũng khó tăng giá hơn. Trong lúc thị trường khó khăn, tôi và một người bạn 'thoát hàng' để mua căn hộ, người còn lại lấy tiền xây dãy phòng trọ kiếm thêm thu nhập hàng tháng", chị nói.

Nhà đầu tư nào đang "tháo chạy"?

Thực tế, chị Ngọc Hà không phải người duy nhất "tháo chạy" khỏi đất nền. Anh Hải Minh, một nhà đầu tư có kinh nghiệm hơn ở TP.HCM cũng vừa bán một lô đất bằng giá mua hồi 2020. Tính thêm hoa hồng cho môi giới, anh thu không bằng chi, chưa kể các chi phí cơ hội khác cho số vốn này.

"Tôi cố gắng gượng suốt thời gian qua nhưng không nổi, lãi vay bị điều chỉnh tăng liên tục. Tôi chỉ giữ lại vài lô có khả năng tăng tốt sau này, còn lại bán hết để tất toán một số khoản vay, đợi thời điểm tốt hơn sẽ đầu tư tiếp", anh chia sẻ.

Một nhà đầu tư lâu năm khác cũng thừa nhận đã ngừng đầu tư mới. "Tôi đã vay hết khả năng, bây giờ có muốn vay thêm để mua đất cũng không được. Mà dù muốn mua thêm cũng không phải thời điểm này. Tôi nghĩ giá sẽ không tăng trong nửa năm tới nên tạm thời dừng lại để bảo toàn tài sản", người này cho hay.

Thị trường đất nền đang đối diện nhiều khó khăn. Ảnh: Quỳnh Danh.

Trao đổi với Zing, ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc Batdongsan khu vực miền Nam cho biết nếu 2021 chứng kiến hàng loạt cơn sốt đất từ Bắc vào Nam thì 2022 cho thấy bối cảnh ngược lại.

"Người đi vay chật vật bán đất dưới sức ép của lãi suất, còn người muốn mua thì không vay được tiền, người sẵn tiền lại muốn chờ giá xuống thấp hơn, do đó giao dịch gần như khó xảy ra", ông phân tích.

Dữ liệu của chuyên trang này cho thấy mức độ quan tâm đến đất nền toàn quốc (trừ TP.HCM) trong quý III đã giảm 29% so với đầu năm. Đặc biệt, gần như toàn bộ khu vực xung quanh TP.HCM đều có sự sụt giảm mạnh, điển hình là Bình Phước giảm 53%, hay huyện Củ Chi, Bình Chánh của TP.HCM lần lượt giảm 46% và 19%. Thậm chí, so với tháng 3 khi sốt đất đạt đỉnh, mức độ quan tâm hiện nay đã giảm ít nhất 50-60%.

Ông Trần Khánh Quang, Tổng giám đốc Công ty CP Đầu tư Bất động sản Việt An Hòa cũng nhìn nhận các thị trường đất nền lân cận TP.HCM như Bà Rịa - Vũng Tàu, Đồng Nai, Long An, Bình Dương đang chững lại. So với đầu năm, giá những lô đất lớn hiện giảm 5-10%, trong khi lô nhỏ đứng giá hoặc chủ đầu tư có chính sách khuyến mại, giảm giá kỹ thuật khoảng 2-3%.

"Tuy nhiên, ảnh hưởng nhất là đất nền xa trung tâm, thiếu hạ tầng, chủ đầu tư không đủ năng lực, pháp lý không rõ ràng. Thời gian qua, những tài sản này tăng gấp 3-4 lần mức giá, đến nay thanh khoản sụt rõ rệt, giá giảm 10-20%", ông nói thêm.

Xét về đối tượng, theo ông Tuấn, những người muốn "tháo chạy" nhất là nhóm nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính lớn, đặc biệt là để đầu tư vào những khu đất có giá trị trên dưới 10 tỷ đồng nhằm phân lô bán lại.

Trong khi nhà đầu tư cá nhân chỉ cần giảm giá bán, chấp nhận lỗ hoặc lãi ít đi là đã có thể thoát hàng ngay, thì nhóm này "mắc kẹt" bởi có giảm cũng khó thanh lý được toàn bộ số nền đất đã phân lô, trong khi chi phí đi vay đang ngày càng tăng.

Lúc này mới thấy rõ, nếu trước đây nhà đầu tư chuộng đất nền vì giá tăng nhanh mà không phát sinh chi phí bảo trì, quản lý như nhà liền thổ, chung cư..., thì nay lại chật vật vì "của để dành" này không sinh ra dòng tiền hàng tháng như các bất động sản khác.

Đầu tư đất nền có thực sự thoái trào?

Dù vậy, các chuyên gia nhấn mạnh đất nền vẫn là kênh trú ẩn và đầu tư an toàn nếu chọn đúng. Thực tế cho thấy dòng tiền đang hướng về những khu vực phục vụ cho nhu cầu ở thực, trong đó có đất nền riêng lẻ tại TP.HCM.

"Nhà đầu tư đang tháo chạy khỏi vùng ven để quay lại TP.HCM, bằng chứng là mức độ quan tâm đến đất nền quận 12, Nhà Bè, TP Thủ Đức không biến động, hay Hóc Môn, Cần Giờ chỉ giảm 10%. Với nguồn cung khan hiếm, giá đất nền tại một số quận huyện gần như không giảm, thậm chí tăng như Nhà Bè (50%), Hóc Môn (40%), Củ Chi (52%), Cần Giờ (70%)", ông Đinh Minh Tuấn cho biết.

Vị này đồng thời khẳng định trường hợp bán lỗ chỉ xảy ra cá biệt với những nhà đầu tư vay mượn nhiều hoặc đất từng bị "thổi" giá. Nhìn chung nhà đầu tư chuyên nghiệp vẫn đang giữ đất, nếu bán thì chỉ bán thấp hơn giá kỳ vọng.

Đất nền tại các khu dân cư hiện hữu, hướng vào nhu cầu ở thực được đánh giá vẫn tăng trưởng tốt. Ảnh: Quỳnh Danh.

Trao đổi với Zing, TS Đặng Chính Thắng cũng nhấn mạnh sau hàng chục năm đầu tư bất động sản, ông nhận thấy giá đất nền luôn tăng bình quân 15-20%/năm. Điều này có nghĩa dù thị trường năm nay đi xuống, sang năm 2023 giá vẫn có thể tăng trở lại với mức tăng tương ứng khoảng 30% so với năm 2021.

Do đó, ông cho rằng những vùng đất xa xôi, tưởng chừng không có cơ sở nào để đầu tư như Đăk Nông hay Bình Châu (Xuyên Mộc, Bà Rịa - Vũng Tàu)... vẫn rất tiềm năng nếu chủ đất biết khai thác, thay vì mua rồi để không chờ tăng giá.

Tuy nhiên, nhìn về ngắn hạn, TS Đặng Chính Thắng nhận định thị trường chưa thể phục hồi nếu tình hình tài chính chưa cải thiện. Còn ông Đinh Minh Tuấn lại dự báo điểm cân bằng của thị trường có thể rơi vào khoảng tháng 3/2023, vì thông thường sau Tết sẽ có nhiều quy hoạch mới được công bố.

Dài hạn hơn, vị chuyên gia tại Batdongsan nhận xét tỷ lệ đô thị hóa ở Việt Nam hiện dưới mức 40%, do đó dư địa cho đầu tư công còn lớn, tạo động lực cho kênh đầu tư đất nền.

Đồng tình với quan điểm này, TS Đặng Chính Thắng đánh giá đầu tư đất nền là nhu cầu rất lớn, có thực và cần được khuyến khích nhằm tạo ra diện mạo mới cho các địa phương. Do đó, Chính phủ cần có giải pháp triệt để hơn để lành mạnh hóa thị trường đất nền.

Theo ông, thay vì kiểm soát đầu cơ thông qua nguồn vốn tín dụng, Chính phủ nên tập trung nguồn lực để lập quy hoạch tổng thể đất nước, từ đó có thể đẩy nhanh tiến độ phê duyệt 1/500 cho từng dự án và hạn chế tiêu cực trong quá trình này.

"Phát triển dự án vốn dĩ đem lại lợi nhuận cao hơn, nhưng quá trình hoàn thiện pháp lý hiện tốn nhiều thời gian và chi phí, nhà đầu tư vì vậy không còn động lực. Họ chỉ muốn bán sang tay hoặc phân lô bán nền để có lợi nhuận ngay. Nếu dự án tốt được phê duyệt nhanh, nhà đầu tư sẽ phát triển dự án một cách bài bản. Khi đó, Nhà nước và người dân sẽ cùng làm, thay vì đôi bên cùng lãng phí khi nhà đầu tư lách luật rồi Nhà nước lại tốn tiền cào đường, phá bỏ công trình", ông nói.

Trong lúc này, ông đề xuất bắt đầu nới tín dụng cho người mua bất động sản. Bởi nếu tiếp tục siết dòng vốn, không chỉ thị trường bất động sản "chết" mà những ngành nghề khác cũng bị liên lụy.