Chuyên gia cho rằng sau giai đoạn khó khăn vừa qua, giờ đây Chính phủ phải can thiệp sâu với những quyết sách cụ thể, rõ ràng để tránh đẩy thị trường bất động sản vào suy thoái.

Trao đổi với Zing, ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt, Giám đốc Bộ phận Tiếp thị nhà ở tại CBRE Việt Nam, nhận định Chính phủ thời gian qua đã có những động thái trực tiếp điều tiết thị trường bất động sản, mới nhất là thúc đẩy các ngân hàng giải quyết bài toán tài chính cho chủ đầu tư và khách hàng.

Dù vậy, ông nhấn mạnh thị trường cần nhiều phương án hơn. “Đã đến lúc Chính phủ can thiệp sâu để tránh đẩy thị trường bất động sản vào giai đoạn suy thoái. Bởi nếu bất động sản rơi vào suy thoái sẽ tác động rất lớn đến nền kinh tế và cần một thời gian rất dài để phục hồi”, ông Kiệt nêu quan điểm.

Thị trường cần sự hỗ trợ trực tiếp từ Chính phủ

Ghi nhận của CBRE cho thấy trong quý IV/2022 chỉ có 1.312 căn hộ mới được chào bán tại TP.HCM - thị trường căn hộ lớn nhất cả nước. Đây là lượng cung thấp kỷ lục trong 10 năm qua. Tính chung cả năm 2022, nguồn cung cũng chỉ bằng 70% năm 2019.

Theo ông Kiệt, ngoài vấn đề cấp phép cho các dự án mới gặp nhiều khó khăn trong những năm trở lại đây, nhiều chủ đầu tư cũng chủ động hoãn kế hoạch bán hàng do quan ngại tình hình vĩ mô bất ổn ảnh hưởng đến khả năng hấp thụ của thị trường.

Các chuyên gia cho rằng Chính phủ cần sớm vào cuộc để trực tiếp tháo gỡ các vấn đề của thị trường bất động sản. Ảnh: Quỳnh Danh.

Thực trạng khan hiếm nguồn cung là minh chứng rõ nhất cho 2 vấn đề nổi cộm mà ngành bất động sản đang phải đối diện. Đó là vướng mắc về pháp lý và nguồn vốn.

“Pháp lý là vấn đề đã tồn đọng trong thời gian dài nhưng đến nay vẫn chưa có một phương án nào cụ thể bởi nó cần sự hỗ trợ trực tiếp từ Chính phủ. Nếu Chính phủ có phương án giải quyết những trục trặc và tắc nghẽn về mặt pháp lý thì tôi nghĩ sẽ giải đáp rất nhiều cho các bài toán của thị trường”, ông phân tích.

Đồng quan điểm, GS Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường, cho rằng điểm nghẽn lớn nhất hiện tại đang là vấn đề pháp lý, gián tiếp dẫn đến giảm nguồn cung trên thị trường. Ông nhấn mạnh doanh nghiệp có thể gặp khó khăn về vốn, nhưng gặp khó khăn về pháp lý thì không biết khi nào mới có thể thực hiện dự án, hoặc tiếp tục triển khai dự án.

Hiện tại, có một thực trạng là nhiều địa phương đang chờ Luật Đất đai sửa đổi thì mới tiến hành xem xét, giải quyết các thủ tục dự án. Trong khi dự kiến đầu 2024 Luật mới ban hành, còn phải đợi thêm cả nghị định hướng dẫn thì sẽ kéo dài rất lâu. Điều này gây ảnh hưởng cho những dự án đang triển khai, sắp triển khai. Khi doanh nghiệp không thể triển khai dự án, khó có nguồn hàng bán ra thị trường, thì không có dòng tiền. Từ đây, các doanh nghiệp môi giới, xây dựng... cũng gặp khó khăn...

GS Đặng Hùng Võ đề xuất Chính phủ nên quyết liệt vào cuộc để vực dậy thị trường. Trước hết phải rà soát lại tất cả các dự án, dự án nào đang bị ngáng trở bởi vấn đề pháp lý. Cần chỉ rõ ngáng trở ở chỗ nào, điều luật nào, quy định nào. Sau đó, Chính phủ nên trình Quốc hội một nghị quyết đặc biệt để giải quyết các vấn đề pháp lý ảnh hưởng đến dự án bất động sản. Từ đây, các địa phương cũng có cơ sở để thực hiện, thúc đẩy quá trình triển khai dự án.

"Việc rà soát phải diễn ra rất nhanh. Mỗi tỉnh nên có một chuyên gia hỗ trợ. Tỉnh cũng xem xét nhà đầu tư nào có tiềm lực, uy tín để ưu tiên tiếp tục tiến hành dự án. Cung tăng thì thị trường mới sôi động trở lại. Cung đang yếu, mà thanh khoản thị trường yếu thì rất dễ xảy ra suy thoái", ông Võ nói.

Kích cầu thị trường bằng ưu đãi thuế, lãi suất

Song song với việc tăng cung, thì GS Đặng Hùng Võ cũng nhấn mạnh đến việc kích cầu. Ông cho rằng chi phí đầu vào của nhiều doanh nghiệp bất động sản đang biến động tăng lên, gây khó khăn, khó hạ giá bán trong lúc này. Giải pháp tối ưu là Chính phủ có thể giảm thuế chuyển nhượng bất động sản, giống như việc giảm 50% thuế trước bạ cho ôtô sản xuất lắp ráp trong nước. Việc giảm thuế trong bối cảnh hiện tại là hoàn toàn khả thi, có thể hỗ trợ kích cầu thị trường.

GS Đặng Hùng Võ. Ảnh: TT.

Trong khi đó, một giải pháp kích cầu mới được Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) đề xuất là hỗ trợ lãi suất vay ưu đãi 4,7%/năm trong 20 năm cho người mua căn nhà đầu tiên. Mô hình ở TP.HCM đã triển khai là ưu đãi khoản vay 900 triệu đồng và không vượt quá 70% giá trị căn hộ với lãi suất vay ưu đãi 4,7%/năm trong 20 năm.

Ngoài ra, Hiệp hội đề nghị NHNN trình Chính phủ xem xét sửa đổi, bổ sung Nghị định 31 cho phép người mua nhà ở thương mại có mức giá không quá 1,8-2 tỷ đồng được hỗ trợ lãi suất vay tín dụng 2%/năm hoặc với lãi suất hợp lý do NHNN quy định.

Về việc nới lỏng tín dụng, chuyên gia Võ Huỳnh Tuấn Kiệt cho rằng vấn đề này dù đã được Chính phủ nhắc đến nhiều lần, cũng cần nhiều thời gian để thực sự tác động đến thị trường. Còn với kênh trái phiếu, ông nhấn mạnh cần có các văn bản luật và nghị định, thông tư giúp điều tiết việc phát hành trái phiếu một cách hợp lý, hợp lệ, củng cố niềm tin cho nhà đầu tư qua đó phần nào tạo nguồn vốn cho doanh nghiệp bất động sản.

Trong nhiều cuộc trò chuyện với Zing, Tiến sĩ Đặng Chính Thắng, người có hàng chục năm kinh nghiệm trong lĩnh vực bất động sản, cũng liên tục nhấn mạnh Chính phủ cần sớm lập quy hoạch tổng thể đất nước, tương tự như ở Singapore, nhằm phát triển bền vững ngành bất động sản nói riêng và nền kinh tế nói chung.

Thay vì các biện pháp siết tín dụng hay hậu kiểm đối với các dự án, doanh nghiệp, ông cho rằng Nhà nước nên chủ động lập quy hoạch tổng thể đất nước, sau đó mời doanh nghiệp đầu tư, tuyển chọn đơn vị vừa có tiềm lực tài chính vừa có năng lực triển khai.

"Đây là lúc Nhà nước cần khẳng định vai trò của mình", TS Đặng Chính Thắng nói.

Thúc đẩy nguồn cung nhà ở cho người thu nhập thấp

Dĩ nhiên, để thị trường bất động sản phát triển lành mạnh và bền vững, Chính phủ cần đảm bảo thị trường này có thể giải quyết bài toán an cư của đại bộ phận người dân.

Theo ông Kiệt, nhà ở xã hội, nhà ở giá thấp là bài toán cho cả Chính phủ lẫn doanh nghiệp. “Chính phủ cần hỗ trợ các đơn vị phát triển NOXH về quỹ đất, cũng như vấn đề thuế và nguồn tài chính, lãi vay. Đặc biệt, quy trình phê duyệt dự án cần minh bạch và nhanh chóng hơn.

Ngược lại, các đơn vị bất động sản phải nhận thức được đây là phân khúc cần tập trung, bởi dù lợi nhuận không cao bằng dự án cao cấp nhưng nhu cầu lại rất cao. Đồng thời, doanh nghiệp cần minh bạch trong quá trình bán hàng để đưa sản phẩm đến đúng người có nhu cầu”, vị chuyên gia nêu quan điểm.

Thời gian tới cần tập trung phát triển NOXH, nhà ở cho người thu nhập thấp. Ảnh: Thạch Thảo.

Trong báo cáo trước thềm Hội nghị toàn quốc thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển lành mạnh, bền vững do Chính phủ dự kiến tổ chức ngày 17/2, Bộ Xây dựng cũng đã kiến nghị Quốc hội xem xét ban hành Nghị quyết thí điểm một số chính sách nhằm đẩy mạnh phát triển NOXH.

Trong đó, những vướng mắc cần tháo gỡ là thủ tục giao đất, phát triển quỹ đất, lựa chọn chủ đầu tư, quyền lợi của chủ đầu tư, xác định giá bán, giá cho thuê, cũng như đối tượng được thụ hưởng chính sách nhà ở xã hội.

"Đề xuất Quốc hội, Chính phủ dành gói tín dụng khoảng 110.000 tỷ đồng cấp cho các ngân hàng thương mại để cho các dự án nhà ở xã hội, nhà ở công nhân vay theo phương thức tái cấp vốn (giống gói 30.000 tỷ đồng đã thực hiện rất tốt trong giai đoạn 2013-2016 trước đây)", Bộ Xây dựng nêu.