Chuyên gia cho rằng ngành ngân hàng sẽ có biện pháp cụ thể để hỗ trợ doanh nghiệp bất động sản trong thời gian tới, tuy nhiên mấu chốt lớn nhất vẫn nằm ở pháp lý các dự án.

Trao đổi với Zing sau hội nghị về công tác tín dụng đối với lĩnh vực bất động sản sáng 8/2 của Ngân hàng Nhà nước (NHNN), ông Nguyễn Tùng Anh - Trưởng phòng Phân tích tín dụng và Dịch vụ tài chính xanh tại FiinRatings - đánh giá hầu hết kiến nghị của các doanh nghiệp đều có cơ sở thực hiện, không chỉ bởi các yếu tố khách quan về môi trường kinh doanh, mà còn từ các vấn đề nội tại của ngành bất động sản.

Dù vậy, một số kiến nghị, để có thể hiện thực hóa, vẫn cần sự chung tay tháo gỡ từ các bộ, ngành khác.

Tính khả thi của từng kiến nghị

Ông Nguyễn Tùng Anh đánh giá cao việc NHNN tiếp tục khẳng định chủ trương không siết tín dụng bất động sản mà chỉ kiểm soát với một số phân khúc, nhất là thuê đất và nhà ở. Bất động sản khu công nghiệp, văn phòng và nhà ở phân khúc thấp, nhà ở xã hội vẫn có cơ hội tiếp cận tín dụng.

Đây cũng là khuyến nghị của PGS TS Đinh Trọng Thịnh với NHNN. Trao đổi với Zing, ông bày tỏ kỳ vọng NHNN có động thái chỉ đạo các ngân hàng thương mại giải ngân cho những doanh nghiệp có dự án "sạch" sắp hoặc đã hoàn thành, cũng như những người mua nhà có nhu cầu ở thực.

Các chuyên gia cho rằng cần ưu tiên cho vay với một số phân khúc bất động sản đang có triển vọng cũng như người mua nhà ở thực. Ảnh: Việt Linh.

Liên quan đề xuất không chuyển nhóm nợ, ông Nguyễn Tùng Anh ủng hộ việc thống nhất phân loại nợ tín dụng ngân hàng (hiện theo dõi qua hệ thống thông tin tín dụng của NHNN là CIC) và nợ tín dụng trái phiếu sở hữu ngoài hệ thống tổ chức tín dụng.

Điều này có nghĩa, một doanh nghiệp khi tái cấu trúc trái phiếu cũng có thể được ngân hàng tái cấu trúc nợ để tránh chuyển nhóm nợ trên hệ thống CIC.

"Việc làm này sẽ thống nhất với các quy định mới như Nghị định 65, cho phép doanh nghiệp tái cơ cấu nợ trái phiếu có điều kiện tái cấu trúc nợ vay tín dụng tương ứng, từ đó đảm bảo thống nhất việc phân loại nợ, tạo điều kiện cho doanh nghiệp hồi phục với những phương án kinh doanh mới và gắn với phương án trả nợ mới”, ông Tùng Anh phân tích.

Tuy nhiên, để làm được điều này, vấn đề lớn nhất vẫn là pháp lý của các dự án.

“Thực tế nếu pháp lý dự án có vấn đề, ngân hàng sẽ gặp khó trong việc tái cấu trúc nợ, nếu không có chỉ đạo hoặc quy định rõ ràng từ Chính phủ. Dĩ nhiên, các dự án có pháp lý sạch vẫn được các tổ chức tín dụng tái cơ cấu nợ bình thường, tùy theo mức độ rủi ro và tính khả thi của dự án trong điều kiện mới”, ông nói.

Còn về vấn đề hạ lãi suất cho vay, ông Tùng Anh cho rằng khó thực hiện trên diện rộng vì phụ thuộc chất lượng tín dụng của dự án và doanh nghiệp. Bên cạnh đó, trong bối cảnh lãi suất đầu vào chưa giảm được ngay và vẫn neo cao ở mức 9-10%/năm cho tiền gửi kỳ hạn 12 tháng, chủ đầu tư phải chấp nhận lãi suất cho vay 14-16%/năm.

“Thực tế, lợi nhuận gộp của ngành bất động sản khá cao, bởi vậy việc tăng chi phí đầu vào vẫn có thể ở mức chịu được. Nếu xa hơn nữa, doanh nghiệp có thể chấp nhận giảm lợi nhuận hoặc thậm chí lỗ một số dự án do yếu tố thị trường. Với điều kiện thực tế như hiện nay, cổ đông các doanh nghiệp bất động sản cũng phải và nên chấp nhận vấn đề này”, ông nói thêm.

Đối với các dự án có rủi ro cao hơn hoặc mức xếp hạng tín nhiệm thấp, vị chuyên gia nhấn mạnh cần chấp nhận cơ chế lãi suất cao hơn một cách hợp lý để phản ánh mức bù rủi ro cho nhà đầu tư hoặc tổ chức tín dụng, một khi chấp nhận tái cơ cấu hoặc tái cấu trúc nợ với doanh nghiệp.

"Chúng ta không nên yêu cầu lãi suất các dự án hay phân khúc đó cũng buộc phải giảm về mức thấp xung quanh 10%/năm như các ngành nghề khác hoặc như trong điều kiện bình thường cách đây 2-3 năm", ông Tùng Anh nói.

NHNN sẽ có biện pháp cụ thể, nhưng các doanh nghiệp và người mua nhà cũng cần hiểu và thông cảm cho các ngân hàng, chủ động trả nợ và thực hiện đúng các điều khoản trong hợp đồng tín dụng đã kí kết PGS TS Đinh Trọng Thịnh, Giảng viên cao cấp Học viện Tài chính

Cùng chung quan điểm này, PGS TS Đinh Trọng Thịnh nêu quan điểm ngân hàng cũng là một doanh nghiệp cần đảm bảo dòng tiền để vận hành.

Vì vậy, các yêu cầu về điều kiện cho vay, chuyển nhóm nợ, hệ số rủi ro... đều phải được thực hiện, bởi nếu doanh nghiệp không trả nợ đúng hạn, ngân hàng sẽ rơi vào thế khó.

"NHNN sẽ có biện pháp cụ thể, nhưng các doanh nghiệp và người mua nhà cũng cần phải hiểu và thông cảm cho các ngân hàng thương mại, để từ đó chủ động trong việc trả nợ và thực hiện đúng các điều khoản trong hợp đồng tín dụng đã kí kết”, PGS TS Đinh Trọng Thịnh nhấn mạnh.

Những giải pháp cần thiết, hiệu quả và bền vững nhất

Trong bối cảnh này, ông Nguyễn Tùng Anh cho rằng giải pháp cần thiết, hiệu quả và bền vững nhất là một chính sách được thiết kế tổng thể sau khi đã đánh giá chi tiết và phân loại được tình trạng pháp lý của dự án bất động sản cũng như kênh tín dụng và trái phiếu của doanh nghiệp.

Ông nhìn nhận yếu tố pháp lý hoàn toàn có thể được tháo gỡ và sẽ là cơ sở để thị trường tín dụng và trái phiếu tự điều chỉnh. Đây cũng là tiền đề để các giao dịch chuyển nhượng diễn ra thuận lợi, qua đó thị trường có điều kiện tự điều tiết và vốn được phân bổ lại theo quy luật cạnh tranh.

Còn với các vấn đề mang tính thị trường và khách quan như môi trường lãi suất cao, nhu cầu thị trường nhà ở chưa hồi phục trở lại..., vị chuyên gia khẳng định thị trường sẽ dần điều chỉnh và hiệu năng của chính sách cũng sẽ khó phát huy tác dụng ngay.

Các doanh nghiệp bất động sản đang cần một chính sách tổng thể hướng đến tháo gỡ pháp lý, tín dụng và trái phiếu. Ảnh: Quỳnh Danh.

Cũng theo vị chuyên gia này, Chính phủ và NHNN cần giảm lãi suất cho vay với người mua nhà, nhất là trong phân khúc tầm trung và nhà ở xã hội. Ông khẳng định đây mới là nguồn thu lớn nhất của các doanh nghiệp bất động sản chứ không phải tín dụng hay trái phiếu.

Giải pháp này nên được thực hiện song song với các biện pháp chống đầu cơ bất động sản nhà ở như đánh thuế sở hữu nhiều bất động sản hay sở hữu bất động sản cao cấp.

"Chúng tôi kiến nghị Chính phủ khuyến khích và tạo điều kiện cho các giải pháp mang tính kiểm soát chu kỳ tín dụng khép kín, tức tín dụng chảy từ ngân hàng đến người mua nhà, đến chủ đầu tư, rồi quay về để ngân hàng kiểm soát đúng dòng tiền. Dĩ nhiên, không chỉ có ngân hàng giảm lãi suất cho vay mua nhà mà chủ đầu tư cũng phải cam kết có chính sách giảm giá hợp lý và giảm biên lợi nhuận để hài hòa lợi ích chung của các bên", ông nói thêm.

Dựa trên tình hình vĩ mô và các động thái vừa qua của các cơ quan quản lý, PGS TS Đinh Trọng Thịnh dự báo thị trường bất động sản sẽ ấm lên từ quý III/2023. Tuy nhiên, từ nay đến lúc đó, thị trường buộc phải trải qua một quá trình tái cấu trúc "đau đớn".

Ông khuyến nghị doanh nghiệp nên tìm đến những kênh dẫn vốn dài hạn thông qua phát hành cổ phiếu bổ sung hoặc trái phiếu doanh nghiệp. Đặc biệt, các doanh nghiệp cần lên tiếng mạnh mẽ hơn nữa để cơ quan chức năng sớm sửa đổi Nghị định 65 nhằm tạo điều kiện phát hành trái phiếu, đồng thời nhà đầu tư cũng yên tâm hơn trong việc mua những trái phiếu này.

Nếu không thể thực hiện thành công hai giải pháp này, ông nhấn mạnh doanh nghiệp phải "chịu đau" mà bán bớt tài sản, bán giá cao không được thì phải hạ giá theo quy luật tất yếu của thị trường.

Dĩ nhiên, để hỗ trợ điều này, ông Nguyễn Tùng Anh cho rằng kiến nghị cho phép vay vốn ngân hàng để M&A và đầu tư vốn cổ phần là cần thiết, như một biện pháp tự điều chỉnh rất hiệu quả của thị trường trong giai đoạn khó khăn.