Trao đổi với Dân trí, bà Dương Thùy Dung, Giám đốc điều hành CBRE Việt Nam, cho rằng thị trường bất động sản Việt Nam có thể diễn tả ngắn gọn trong cụm từ "rơi vào thế khó".

"Nhiều nhà đầu tư dùng ngân hàng làm đòn bẩy để lướt sóng trong ngắn hạn đang mắc kẹt do không thể bán được sản phẩm đã đầu tư nhanh như mong muốn, thậm chí ngay cả khi giảm lợi nhuận kỳ vọng xuống mức thấp nhất có thể", bà Dung chia sẻ.

Bất động sản đang khó

Bà đánh giá như thế nào về những vấn đề nổi cộm trên thị trường địa ốc hiện nay?

- Thị trường địa ốc đang phải đối mặt với nhiều vấn đề khách quan và chủ quan. Nổi bật trong số đó là sự lệch pha cung cầu. Nguồn cung của phân khúc cao cấp và hạng sang đang chiếm lĩnh thị trường thay vì sản phẩm trung cấp và bình dân phù hợp với thu nhập của đại đa số người dân.

Chính vì vậy, việc thắt chặt tín dụng vào bất động sản và lãi suất tăng cao đang và sẽ tiếp tục ảnh hưởng đến khả năng hấp thụ của các dự án chào bán mới trong thời gian tới. Trong quý III vừa rồi, các dự án mở bán mới tại thị trường TPHCM ghi nhận sự sụt giảm mạnh về tỷ lệ hấp thụ.

Cụ thể, tỷ lệ hấp thụ trong quý mở bán đầu tiên của các dự án mới chỉ còn 55%, thấp hơn rất nhiều so với các năm trước, khi mà tỷ lệ này lúc nào cũng cao hơn 70-80%. Tác động tức thời dễ dàng thấy nhất là đối tượng mua nhà để đầu tư, đầu cơ, đặc biệt là nhà đầu tư lướt sóng. Có thể nói thị trường địa ốc đang "rơi vào thế khó".

Bà Dương Thùy Dung nêu ra những điểm khó khăn của thị trường bất động sản hiện nay khi tín dụng cho lĩnh vực này bị kiểm soát (Ảnh: NVCC).

Có ý kiến cho rằng tắc nghẽn dòng vốn là một trong những nguyên nhân khiến thanh khoản của thị trường suy giảm mạnh nhất trong 3 năm gần đây, bà nghĩ sao?

- Các nhà đầu tư tổ chức hiện nay đều đau đầu với những rủi ro có thể xảy ra của thị trường năm tới. Việt Nam vốn là nền kinh tế mở, kim ngạch xuất và nhập khẩu chiếm tỷ trọng lớn trong nền kinh tế.

Vấn đề về kinh tế vĩ mô và sự khó khăn của kinh tế toàn cầu, lãi suất đang tăng cao cùng với việc đồng USD tăng giá, làm suy yếu các đồng nội tệ của các nước trong khu vực châu Á sẽ ảnh hưởng nhiều đến Việt Nam năm tới.

Đối với thị trường Việt Nam, tắc nghẽn nguồn vốn một phần đến từ chính sách của Nhà nước khi muốn kiểm soát sự tăng trưởng "nóng" của thị trường bất động sản. Chúng tôi cho rằng mặc dù các yếu tố vĩ mô hiện tại có tác động không nhỏ tới sự phục hồi của thị trường bất động sản sau đại dịch, việc kiểm soát thị trường trái phiếu cũng như hoạt động cho vay trong dài hạn vẫn được kỳ vọng sẽ mang đến các kết quả tích cực.

Việc kiểm soát chặt chẽ hơn của Nhà nước sẽ góp phần hạn chế các rủi ro dài hạn, thanh lọc các chủ đầu tư không có nền tảng tài chính và năng lực quản trị tốt, từ đó giúp thị trường chung đi theo hướng phát triển bền vững.

Nhà đầu tư mắc kẹt, tương lai nào cho thị trường năm 2023?

Trước áp lực nghẽn vốn tín dụng, hụt vốn trái phiếu, thanh khoản lao dốc, bất động sản được dự báo ảm đạm từ nay đến năm 2023, góc nhìn của bà ra sao?

- Điều này tùy thuộc vào việc định nghĩa thế nào là ảm đạm. Đối với thị trường nhà ở bán, số lượng giao dịch chắc chắn sẽ sụt giảm trong năm tới, một phần đến từ việc sụt giảm nguồn cung chào bán mới.

Tuy nhiên, vì nguồn cung rất hạn chế nên các dự án mới sẽ vẫn ghi nhận mức tăng giá nhẹ. Thị trường phía Nam đang chờ đợi những cú hích từ việc phát triển dự án hạ tầng, trong khi các dự án hạ tầng thì vẫn đang có tiến độ rất chậm.

Trong bối cảnh hiện nay, các nhà đầu tư phải thay đổi chiến thuật, chú trọng vào kế hoạch đầu tư dài hạn và các loại hình bất động sản có nguồn thu bền vững, đều đặn. Chúng tôi cho rằng, bất động sản công nghiệp và văn phòng là hai mảng bất động sản sẽ dẫn dắt thị trường trong năm tới.

Mới đây, bà tiết lộ rằng có tới hơn 50% nhà đầu tư đang bị mắc kẹt trong việc vay vốn đầu tư bất động sản và tiến thoái lưỡng nan. Bà có thể chia sẻ rõ hơn về con số hơn 50% này?

- Con số này dựa trên trao đổi của chúng tôi với các sàn giao dịch và các nhà đầu tư thứ cấp. Tất nhiên đây không phải là con số thống kê chính thống cho toàn bộ thị trường nhưng nó cũng phản ánh phần nào thực tế của thị trường hiện tại.

Việc người mua nhà không tiếp cận được nguồn vốn vay ngân hàng trong một thời gian dài, trong khi những người đi vay hiện hữu đang phải gồng gánh trả nợ với mức lãi suất tăng cao đã khiến thị trường gần như bị chững lại.

Rất nhiều nhà đầu tư dùng ngân hàng làm đòn bẩy để lướt sóng trong ngắn hạn đang mắc kẹt do họ không thể bán được sản phẩm đã đầu tư nhanh như họ mong muốn, thậm chí ngay cả khi họ giảm lợi nhuận kỳ vọng xuống mức thấp nhất có thể.

Ngân hàng và chính sách tín dụng đóng vai trò vô cùng quan trọng trong việc vận hành của thị trường bất động sản và điều này thể hiện rõ hơn bao giờ hết trong giai đoạn hiện tại.

Gắn bó với thị trường bất động sản, bà nhận thấy ở giai đoạn này, với những nhà đầu tư bị "mắc kẹt" như vậy, giải pháp phổ biến họ lựa chọn là gì để xoay xở?

- Theo quan sát của chúng tôi, các nhà đầu tư vẫn đang cố gắng gồng mình và theo dõi sát sao tình hình thị trường cũng như các chính sách tín dụng trước khi đưa ra các quyết định tiếp theo. Chúng tôi chưa thấy hiện tượng bán tháo hàng với mức giảm giá lớn trên thị trường, đặc biệt là tại các sản phẩm đi theo dự án.

Trước việc lãi suất cho vay tăng cao và có khả năng còn tăng tiếp, các nhà đầu tư cũng tìm cách đẩy nhanh tiến độ trả nợ để có thể tất toán sớm các khoản vay và tránh việc phải bán tháo sản phẩm.

Bà dành lời khuyên ra sao đối với những nhà đầu tư đang mắc kẹt trong việc vay vốn để đầu tư như vậy? Có nên tiếp tục xoay sở hay thoát hàng, cắt lỗ?

- Trong bối cảnh các bất ổn và khó khăn của thị trường vẫn sẽ còn tiếp diễn trên cả quy mô toàn cầu nói chung và tại Việt Nam nói riêng trong thời gian tới, chúng tôi nghĩ các nhà đầu tư đang phải dựa nhiều vào vốn vay ngân hàng để đầu tư có thể phải tìm cách thoát hàng sớm, tránh việc phải gồng quá sức trong việc trả nợ.

Hầu hết nhà đầu tư sẽ phải giảm kỳ vọng lợi nhuận thông qua việc giảm giá bán, nhằm đẩy nhanh việc thoát hàng. Một vài nhà đầu tư có thể sẽ lựa chọn việc tất toán ngân hàng sớm thay vì thoát hàng cắt lỗ bằng mọi giá. Đây cũng là lựa chọn có thể cân nhắc nếu họ có thể vay vốn tạm thời từ người thân, bạn bè.

Không ít nhà đầu tư đang phải "gồng mình" khi thị trường xuất hiện những dấu hiệu "gãy sóng" (Ảnh: Nguyễn Trường).

Thị trường cuối năm ra sao?

Bà nhận định và dự báo thị trường bất động sản giai đoạn cuối năm nay sẽ như thế nào?

- Thị trường cuối năm nay sẽ không có nhiều thay đổi so với hiện tại. Nguồn cung sẽ vẫn tiếp tục hạn chế. Ngoài ra, các chính sách thắt chặt tín dụng sẽ tiếp tục ảnh hưởng tới thị trường, ít nhất trong ngắn hạn, gây ảnh hưởng tới cả người mua nhà và các chủ đầu tư. Những thông tin trên thị trường liên quan đến các thay đổi pháp lý như quy định về thời hạn sở hữu chung cư, áp dụng thuế tài sản… cũng như những cuộc điều tra trên thị trường về các sai phạm của chủ đầu tư cũng gây ảnh hưởng tới tâm lý của người mua.

Với mức giá nhà đã tăng vượt quá khả năng của số đông người mua nhà cùng khả năng tiếp cận vốn vay hạn chế, thị trường sẽ tiếp tục trải qua một giai đoạn trầm lắng, ít nhất là cho tới nửa đầu năm 2023.

Bà có cho rằng sắp tới sẽ có làn sóng cắt lỗ, rao bán bất động sản "ngộp" xảy ra? Đây có phải thời điểm tốt cho người mua xuống tiền? Lời khuyên của bà dành cho những người có nhu cầu mua hiện nay để đầu tư?

- Việc cắt lỗ, rao bán bất động sản "ngộp" là điều không thể tránh khỏi trong bối cảnh thị trường đã qua giai đoạn phát triển "nóng" như hiện nay. Tuy nhiên, nhà đầu tư cũng không nên nôn nóng trong việc ngay lập tức phải giải ngân đầu tư.

Thời điểm này, các nhà đầu tư nên nhắm tới việc đầu tư trung và dài hạn, hạn chế đầu tư lướt sóng, kèm theo kế hoạch rõ ràng về dòng tiền, hạn chế vay và luôn dự phòng một khoảng thời gian thanh khoản dài hơn. Các nhà đầu tư cũng nên tìm hiểu kỹ pháp lý dự án, do trên thị trường hiện nay xuất hiện nhiều sản phẩm không có pháp lý rõ ràng ảnh hưởng tới khoảng thời gian đầu tư.

Cách gì để "cứu" thị trường bất động sản hiện nay?

- Vấn đề được nhiều chủ đầu tư cũng như các khách hàng quan tâm lúc này là khả năng tiếp cận nguồn vốn để có thể giao dịch trên thị trường dễ dàng hơn.

Ngoài ra, chúng tôi cũng hy vọng các nút thắt về pháp lý sẽ sớm được giải quyết để đa dạng hóa nguồn cung mới cho thị trường, đặc biệt là phân khúc bình dân và trung cấp nhằm đáp ứng nhu cầu mua ở thực của khách hàng.

Cám ơn những chia sẻ của bà!