Chuyên gia cho rằng cần tháo gỡ khó khăn về cơ chế chính sách, thủ tục pháp lý cho doanh nghiệp bất động sản thay vì dùng ngân sách.

Giá nhà ở tăng vượt xa thu nhập của người dân Việt Nam. Ảnh: Quỳnh Danh.

Nhiều chuyên gia kinh tế đã đề xuất loạt giải pháp để tháo gỡ khó khăn cho thị trường tại Hội nghị trực tuyến toàn quốc "Tháo gỡ và thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển an toàn, lành mạnh, bền vững" ngày 17/2 do Chính phủ tổ chức.

Theo tiến sĩ Cấn Văn Lực, thành viên Hội đồng Tư vấn Chính sách Tài chính - tiền tệ Quốc gia, thị trường bất động sản nước ta hiện có nhiều bất thường. Trong khi nền kinh tế vĩ mô phát triển tương đối tốt thì thị trường địa ốc lại gần như đóng băng từ quý IV/2022 đến nay.

Riêng về giá cả, hiện nay, giá bất động sản Việt Nam đang ở mức tương đối cao so với thu nhập của đa số người dân. "Người Việt Nam trung bình cần ít nhất hơn 23 năm có thu nhập để mua được nhà ở, đứng thứ 14/107 quốc gia trên thế giới, tương đương Thái Lan, Hàn Quốc (trong khi thu nhập của chúng ta thấp hơn họ); cao hơn nhiều so với các nước Indonesia (18,5 năm), Singapore (15,5 năm), Ấn Độ (9,2 năm) và Malaysia (8,1 năm)...", ông dẫn chứng.

Khủng hoảng bất động sản Việt Nam dễ xử lý hơn Trung Quốc

Tương tự, đánh giá về thị trường bất động sản, TS Lê Xuân Nghĩa, thành viên Hội đồng Tư vấn chính sách tài chính, tiền tệ Quốc gia cho rằng thị trường bất động sản đang xảy ra khủng hoảng thiếu.

"Khác với Trung Quốc đang đối diện khủng hoảng thừa do nguồn cung bỏ xa nhu cầu nhà ở của người dân, tại Việt Nam nhu cầu nhà ở vẫn chưa được đáp ứng. Khủng hoảng hiện nay dễ xử lý hơn giai đoạn 2012 và dễ xử lý hơn thị trường Trung Quốc", ông nhấn mạnh.

Về nguồn vốn tín dụng, ông Nghĩa cho rằng hạn mức không thiếu, nhưng vấn đề là các ngân hàng thương mại đang không tin tưởng nhau, không tin tưởng doanh nghiệp và cũng không tin tưởng Ngân hàng Nhà nước (NHNN).

“Trong thị trường tài chính, quan trọng nhất là lòng tin. Không có lòng tin thì ngân hàng không thể tài trợ thanh khoản, không thể nghe lời NHNN, càng không thể ngồi lại đàm phán với doanh nghiệp. Đây cũng mấu chốt, là ‘tử huyệt’ với thị trường trái phiếu hiện nay”, ông nói.

Theo GS.TS Hoàng Văn Cường, khó khăn của thị trường bất động sản hiện nay hoàn toàn khác so với tình trạng của thị trường năm 2010-2012. Ảnh: VGP/Nhật Bắc.

GS.TS Hoàng Văn Cường, Phó hiệu trưởng ĐH Kinh tế quốc dân, cho rằng nếu thị trường bất động sản đóng băng không chỉ làm các doanh nghiệp bất động sản phá sản mà kéo theo hàng loạt các ngành nghề khác sẽ đình trệ.

Từ đó khiến hệ thống tài chính mất thanh khoản, gây mất lòng tin, thậm chí gây ra sự phẫn nộ của người dân vì nhiều người đang nắm giữ trái phiếu của doanh nghiệp bất động sản.

"Có 2 nút thắt chính là thiếu nguồn lực tài chính do dư nợ tín dụng cao và các khoản nợ trái phiếu đã đến hạn thanh toán, bên cạnh đó là vướng mắc về mặt pháp lý khiến nhiều dự án không thể triển khai", ông nói.

Cấp bách ưu tiên tín dụng cho dự án đủ điều kiện

Về giải pháp cấp bách trước mắt, ông Cường nhấn mạnh cần ưu tiên tín dụng với dự án đã đủ điều kiện để đưa sản phẩm ra thị trường. Hiện nay có tình trạng các khoản dư nợ tín dụng của doanh nghiệp chuyển thành dư nợ của người tiêu dùng bằng hình thức bán bất động sản kèm theo điều kiện "người mua sẽ được ngân hàng hỗ trợ vốn vay".

"Đề nghị Ngân hàng Nhà nước kiểm soát, không nên cho vay núp bóng tiêu dùng đối với tiêu thụ bất động sản cao cấp và người mua chờ vay tiền để tăng giá, tránh tình trạng tài trợ khống cho các hành vi đầu cơ bất động sản", ông nói.

Đối với dự án đang triển khai dở dang, ông đề xuất ngân hàng nên khoanh lại các khoản nợ cũ.

Về giải pháp lâu dài, TS Lê Xuân Nghĩa cho rằng không thể để cho các nhà phát triển bất động sản mua gom, tích trữ đất đai, tài sản với nguồn lợi nhuận khổng lồ trong khi nhu cầu thiết yếu của người dân không được đáp ứng.

"Chính phủ cần đẩy nhanh việc hoàn thiện khung pháp lý nhằm tạo điều kiện cho doanh nghiệp phát hành trái phiếu. Đồng thời, nghiên cứu vấn đề bảo lãnh cho trái phiếu doanh nghiệp có tài sản bảo đảm, do ngân hàng quốc doanh hay tổ chức tín dụng uy tín đứng ra bảo lãnh", ông nói.

Đối với dự án đang triển khai dở dang, ông đề xuất ngân hàng nên khoanh lại các khoản nợ cũ. Ảnh: Quỳnh Danh.

Theo ông, thị trường luôn có chu kỳ, sớm muộn cũng xảy ra khủng hoảng. Do đó, bản thân các doanh nghiệp cũng cần chủ động tái cấu trúc, đảm bảo nền tảng tài chính tốt và từ bỏ thói quen kinh doanh chộp giật.

Về các kiến nghị đối với các cấp chính quyền, ông Cấn Văn Lực cho biết Nhà nước không nhất thiết dùng tiền ngân sách để hỗ trợ giải cứu. Thay vào đó, việc sử dụng cơ chế, chính sách nên được ưu tiên, đặc biệt là quyết sách dùng vốn mồi cho các dự án nhà ở xã hội.

Bên cạnh đó, ông cũng cho rằng thị trường bất động sản và trái phiếu cần phải minh bạch và chuyên nghiệp hơn. Không chỉ vây, thành viên Hội đồng Tư vấn Chính sách Tài chính - tiền tệ Quốc gia còn đưa ra các giải pháp cho doanh nghiệp bất động sản trong khoảng thời gian ngắn hạn.

"Cần nâng cao tính công khai minh bạch trong huy động và sử dụng vốn; tăng cường tái cơ cấu, giảm chi phí; có kế hoạch giải quyết vấn đề trái phiếu đáo hạn...", ông đề xuất.