(Xây dựng) - Mới đây, vào cuối tháng 10, cử tri của Thành phố Hà Nội đã gửi kiến nghị tới Uỷ ban Thường vụ Quốc hội và Ban Dân nguyện Quốc hội về những vấn đề “nóng” liên quan tới lĩnh vực Bất động sản.

Bộ Xây dựng tổ chức Hội nghị triển khai Đề án “Đầu tư xây dựng ít nhất 1 triệu căn hộ nhà ở xã hội cho đối tượng thu nhập thấp, công nhân khu công nghiệp giai đoạn 2021 - 2030”.

Liên quan đến chính sách phát triển nhà ở xã hội, cử tri Thành phố Hà Nội đã xin có kiến nghị với Uỷ ban Thường vụ Quốc hội và Ban Dân nguyện Quốc hội liên quan tới các vấn đề nóng về Bất động sản.

Về nhà ở thương mại và nhà ở xã hội vẫn còn gặp vướng mắc

Luật Nhà ở năm 2014 quy định các loại nhà ở khác nhau, trong đó có hai loại nhà ở là nhà ở thương mại và nhà ở xã hội. Về lĩnh vực nhà ở thương mại, từ năm 2014 đến nay, Chính phủ và UBND các tỉnh thành phố đã tạo quá nhiều điều kiện thuận lợi cho các nhà đầu tư xây dựng nhà ở thương mại. Các dự án khu đô thị, chung cư thương mại phát triển bùng nổ, tuy nhiên giá bán nhà ở thương mại quá cao, nên công chức, viên chức trong hệ thống chính trị và người lao động không thể mua được nhà bằng đồng lương của mình. Các chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại không bán được nhà dẫn đến hậu quả là thị trường bất động sản nhà ở thương mại bị “đóng băng”, hàng chục nghìn khu đô thị, chung cư thương mại, đất nền bỏ hoang, không có người ở. Tình trạng này còn kéo dài đến năm 2030.

Chính sách về nhà ở thương mại và nhà ở xã hội vẫn còn gặp nhiều vướng mắc.

Về lĩnh vực nhà ở xã hội, Khoản 2 Điều 56 Luật Nhà ở 2014 quy định: hàng năm UBND các tỉnh, thành phố phải bố trí ngân sách giải phóng mặt bằng, làm hạ tầng tổ chức đấu thầu chủ đầu tư xây dựng nhà ở xã hội. Điểm c khoản 2 Điều 57 Luật Nhà ở năm 2014 quy định: Doanh nghiệp có quyền sử dụng đất hợp pháp (Nhà nước không phải đền bù, giải phóng mặt bằng, làm hạ tầng), phù hợp với quy hoạch xây dựng nhà ở, có năng lực kinh nghiệm, có nhu cầu xây dựng nhà ở xã hội thì doanh nghiệp đó được giao làm chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở xã hội. Điểm đ khoản 2 Điều 118 Luật Đất đai năm 2013 quy định: Được miễn tiền sử dụng đất khi thực hiện dự án nhà ở xã hội. Từ năm 2014 đến nay, rất ít UBND các tỉnh, thành phố thực hiện quy định tại Điều 56, Điều 57 Luật Nhà ở năm 2014. Đặc biệt từ năm 2019 đến nay, tại Hà Nội chỉ có 01 dự án nhà ở xã hội được chấp thuận chủ trương đầu tư thực hiện dự án.

Khoản 1 Điều 9 Nghị định số 100/2015/NĐ-CP ngày 20/10/2015 của Chính phủ đã đưa ra quy định hỗ trợ phát triển nhà ở xã hội: Chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội không sử dụng nguồn vốn ngân sách được miễn tiền sử dụng đất, được dành 20% tổng diện tích đất trong phạm vi dự án xây dựng nhà ở xã hội để xây dựng nhà ở thương mại, trường hợp không bố trí quỹ đất riêng để xây dựng nhà ở thương mại trong phạm vi dự án thì chủ đầu tư được phép dành 20% tổng diện tích sàn nhà ở của dự án đó để bán theo giá kinh doanh thương mại.

Nghị định số 49/2021/NĐ-CP ngày 01/4/2021 của Chính phủ sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 100/2015/NĐ-CP ngày 20/10/2015 của Chính phủ đã bãi bỏ quy định “trường hợp không bố trí quỹ đất riêng để xây dựng nhà ở thương mại trong phạm vi dự án thì chủ đầu tư được phép dành 20% tổng diện tích sàn nhà ở của dự án đó để bán theo giá kinh doanh thương mại”.

Nghị định số 35/2023/NĐ-CP ngày 20/6/2023 của Chính phủ quy định chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội không sử dụng nguồn vốn ngân sách chỉ được miễn tiền sử dụng đất.

Ngày 13/07/2022, Bộ Xây dựng ban hành Quyết định số 610/QĐ- BXD công bố Suất vốn đầu tư xây dựng công trình. Theo quy định tại phần 2, chương I, mục 1 Quyết định này, suất vốn đầu tư xây dựng nhà ở chung cư thương mại áp dụng cho công trình từ 15 đến 20 tầng là: 11.187.000 đồng/m2; suất vốn đầu tư xây dựng nhà ở xã hội dạng chung cư từ 15 đến 20 tầng là: 8.525.000 đồng/m2. Hai loại công trình đều áp dụng theo quy định của tiêu chuẩn thiết kế TCVN 4451:2012 “Nhà ở - Nguyên tắc cơ bản thiết kế”, Quy chuẩn QCVN 04:2021/BXD về Nhà chung cư, Quy chuẩn QCVN06:2021/BXD về An toàn cháy cho nhà và công trình, nhưng suất vốn đầu tư của chung cư thương mại cao hơn 31% so với nhà ở xã hội dạng chung cư. Ngoài ra lợi nhuận của chủ đầu tư xây dựng nhà ở xã hội được quy định tối đa là 10%.

Đề án “Đầu tư xây dựng ít nhất 01 triệu căn nhà ở xã hội giai đoạn 2021- 2030”

Điều 49 Luật Nhà ở năm 2014 quy định 10 nhóm đối tượng được mua nhà ở xã hội. Tuy nhiên, theo thống kê của Tổng Liên đoàn Lao động Việt Nam, cả nước có khoảng 52 triệu lao động, 42% người lao động tương đương 21,84 triệu người chưa có nhà ở. Chính phủ đưa ra Đề án “Đầu tư xây dựng ít nhất 01 triệu căn nhà ở xã hội giai đoạn 2021-2030”, còn 20,84 triệu lao động bao giờ mua được nhà ở xã hội.

Trước những thực tế nêu trên, cử tri Thành phố Hà Nội đã kiến nghị Ủy ban Thường vụ Quốc hội, Ban Dân nguyện Quốc hội về các vấn đề liên quan tới lĩnh vực Bất động sản.

Thứ nhất, Nghị định, Quyết định của Chính phủ và Bộ ngành ban hành sau cần đưa ra nhiều giải pháp khuyến khích, hỗ trợ phát triển nhà ở xã hội hơn những quy định trước đây. Tại sao những quy định tại Nghị định số 49/2021/NĐ-CP ngày 01/4/2021 của Chính phủ, Nghị định số 35/2023/NĐ-CP ngày 20/6/2023 của Chính phủ đã bãi bỏ 02 quy định hỗ trợ đối với chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội tại Nghị định số 100/2015/NĐ-CP ngày 20/10/2015 của Chính phủ, đó là “Chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội không sử dụng nguồn vốn ngân sách được dành 20% tổng diện tích đất trong phạm vi dự án xây dựng nhà ở xã hội để xây dựng nhà ở thương mại và trường hợp không bố trí quỹ đất riêng để xây dựng nhà ở thương mại trong phạm vi dự án thì chủ đầu tư được phép dành 20% tổng diện tích sàn nhà ở của dự án đó để bán theo giá kinh doanh thương mại”. Đây là 02 quy định cơ bản nhất để hỗ trợ doanh nghiệp có thể tham gia đầu tư xây dựng nhà ở xã hội mà không bị lỗ vốn, trong khi giá thành xây dựng và giá bán nhà ở xã hội do UBND các tỉnh, thành phố phê duyệt, lợi nhuận chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội được quy định tối đa là 10%.

Cử tri của Thành phố Hà Nội kiến nghị nhiều thắc mắc về Đề án “Đầu tư xây dựng ít nhất 01 triệu căn nhà ở xã hội giai đoạn 2021- 2030”.

Thứ hai, các cử tri đã bày tỏ thắc mắc về Quyết định số 610/QĐ- BXD ngày 13/07/2022 của Bộ Xây dựng quy định với tiêu chuẩn xây dựng như nhau lại đưa ra 2 suất vốn đầu tư xây dựng nhà ở chung cư, trong đó suất vốn đầu tư nhà ở xã hội thấp hơn 31% so với suất vốn đầu tư nhà ở thương mại trong khi lợi nhuận tối đa của đầu tư xây dựng nhà ở xã hội được quy định là 10%.

Thứ 3, Điều 56 Luật Nhà ở năm 2014 quy định: hàng năm UBND các tỉnh, thành phố phải bố trí ngân sách giải phóng mặt bằng, làm hạ tầng, tổ chức đấu thầu xây dựng nhà ở xã hội nhưng lại không thu được tiền sử dụng đất do Điều 118 Luật Đất đai năm 2013 quy định: chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội không sử dụng nguồn vốn ngân sách được miễn tiền sử dụng đất. Việc ban hành Nghị định số 49/2021/NĐ-CP ngày 01/4/2021, Nghị định số 35/2023/NĐ-CP ngày 20/6/2023 của Chính phủ và Quyết định số 610/QĐ- BXD ngày 13/07/2022 của Bộ Xây dựng có phải nhằm mục đích không khuyến khích các doanh nghiệp tham gia đầu tư xây dựng nhà ở xã hội. Các cử tri thắc mắc liệu đây có phải là biện pháp hỗ trợ mà Chính phủ đã nhiều lần họp để đưa ra phương án giải cứu cho bất động sản tồn kho của 22 doanh nghiệp bất động sản lớn.

Thứ tư, quỹ đất, nguồn vốn ở đâu để thực hiện Đề án án “Đầu tư xây dựng ít nhất 01 triệu căn nhà ở xã hội giai đoạn 2021-2030” và bao giờ sẽ triển khai đầu tư xây dựng nhà ở xã hội cho 20,84 triệu lao động là công chức, viên chức loại A2, A1, A0, B, C làm việc trong các Ban của Đảng, Văn phòng Chủ tịch nước, Văn phòng Quốc hội, Văn phòng Chính phủ, các tổ chức chính trị xã hội, cán bộ chiến sĩ trong các lực lượng vũ trang và công chức, viên chức của các tỉnh, thành phố, quận, huyện đang làm việc tại trung tâm Hà Nội, Thành phố Hồ Chí Minh và các tỉnh, thành phố trên cả nước.