Đại biểu Quốc hội đề nghị trong Luật Đất đai sửa đổi cần có những quy định rõ ràng hơn cho nhà đầu tư khi đầu tư vào những khu vực đất nhạy cảm về quốc phòng - an ninh.

Buổi thảo luận tại tổ sáng 3/11 của các đại biểu Quốc hội TP.HCM về Luật Đất đai sửa đổi có sự tham gia của Bộ trưởng Tài nguyên và Môi trường Trần Hồng Hà với vai trò khách mời, đại diện cơ quan soạn thảo. Đây là dự thảo Luật được đánh giá là khó và có phạm vi ảnh hưởng rộng lớn, được thảo luận trong 3 kỳ họp.

Nhiều đại biểu TP.HCM đưa ra những góp ý về vấn đề đất sử dụng cho mục đích an ninh - quốc phòng; thu hồi đất; định giá đất; quy định đất đai sử dụng cho cơ sở tôn giáo, tín ngưỡng...

Tính đến quỹ đất mang tính chiến lược

Đại biểu Phan Văn Xựng, góp ý về những đối tượng hạn chế sử dụng đất. Việc xác định khu vực hạn chế tiếp cận đất đai là một nội dung lớn trong quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất. Ông cho rằng nếu chỉ giới hạn trong quy hoạch và kế hoạch sẽ không bao quát hết những vị trí đất có giá trị về quốc phòng, an ninh. Bởi có những quỹ đất mang tính chiến lược, có thể hiện tại chưa sử dụng cho mục đích quốc phòng - an ninh, nhưng trong trường hợp khẩn cấp phải sử dụng đến thì phải có giải pháp.

Chính ủy Bộ Tư lệnh TP.HCM cho rằng quy định chưa bảo đảm bảo tính pháp lý ràng buộc khi sử dụng đất tại khu vực đó, liệu có thể thu hồi trong trường hợp vì mục đích quốc phòng - an ninh hay không.

Đại biểu Phan Văn Xựng đoàn TP.HCM. Ảnh: Quochoi.

Ông cũng cho rằng hiện tại Đảng và Nhà nước nhất quán về quyền của các tổ chức kinh tế có vốn nước ngoài, khẳng định tính nhất quán đảm bảo quyền và lợi ích hợp pháp của các tổ chức nước ngoài đến Việt Nam đầu tư, đảm bảo đồng bộ quy định đầu tư.

Tuy nhiên, cần quy định rõ hơn điều kiện với các tổ chức nước ngoài sử dụng đất đầu tư đảm bảo quốc phòng an ninh, đảm bảo khi phát sinh thực tiễn. Ông lấy ví dụ khi đầu tư các công trình khu vực nhạy cảm ở biên giới, ven biển...

Đại biểu Nguyễn Thị Lệ góp ý về quy định miễn tiền thuê đất. Trong Luật Đất đai 2013 có quy định việc miễn tiền thuê đất một số năm và toàn bộ thời gian, căn cứ vào địa bàn ưu đãi đầu tư. Theo Nghị định 46, nhà đầu tư được miễn tiền thuê đất 10-15 năm, hoặc toàn bộ thời gian thuê theo thời gian.

Chủ tịch HDDND TP.HCM đánh giá đây là quy định hợp lý, khuyến khích doanh nghiệp đầu tư hạ tầng khu công nghiệp hoàn vốn, sau đó nhà đầu tư sẽ nộp tiền thuê đất.

Trong khi đó, dự thảo Luật Đất đai hiện hành quy định miễn tiền sử dụng đất là việc Nhà nước cho phép người thuê đất không phải nộp tiền thuê đất trong toàn bộ thời gian đầu tư. Nếu như việc quy định miễn toàn bộ, thì doanh nghiệp rơi vào 2 trường hợp.

Một là không được miễn, hai là được diễn toàn bộ. Nếu không được miễn thì khó thu hút đầu tư vì nhiều dự án hạ tầng khu công nghiệp đòi hỏi đầu tư ban đầu rất lớn, nhiều thời gian khác nhau, khó thu hút nhà đầu tư. Nếu miễn toàn bộ thời gian sẽ dẫn đến thất thu ngân sách. Do đó, bà cho rằng nên xem xét lại điều này.

Quy định rõ tiêu chuẩn chuyên gia về giá đất

Đại biểu Tô Thị Bích Châu cũng cho rằng cần có quy định chi tiết về hội đồng thẩm định giá đất gồm nhiều thành phần khác nhau do UBND tỉnh quyết định. Bà đề nghị phải có điều khoản quy định chi tiết về tiêu chuẩn chuyên gia về giá đất, không phải ai cũng có thể làm chuyên gia về giá đất.

"Tư vấn giá đất phải đảm bảo sự nghiêm minh, đúng đắn. Luật cũng nên quy định rõ các thành viên khác của hội đồng định giá, gồm các thành viên nào để các tỉnh cùng thống nhất", bà Châu nói.

Thiếu tướng Nguyễn Minh Hoàng, mở đầu bài phát biểu bằng những nỗi lo về đất đai. Ông cho rằng việc chỉnh sửa luật là điều rất cần thiết bởi hiện tại doanh nhân bất an vì đất đai, kinh tế nghẽn vì đất đai, mất an ninh chính trị cũng vì đất đai.

Đại biểu đề nghị cần có quy định rõ ràng về chuyên gia thẩm định giá đất. Ảnh: HC.

Ông băn khoăn quyền và nghĩa vụ của công dân, đặc biệt quyền lợi của người dân với đất đai có rất nhiều vấn đề. Bởi đất đai có nhiều nguồn gốc khác nhau, thời kỳ lịch sử khác nhau, vậy ứng xử ra sao trong luật, đảm bảo cân bằng quyền sử dụng và sở hữu.

Đại biểu dẫn Bộ luật Dân sự có quy định quyền sử dụng không gian ngầm và khoảng không cho công dân nhưng không quy định rõ không gian là gì, bề mặt là gì. Do đó, ban soạn thảo Luật Đất đai cần bổ sung nghiên cứu quy định rõ thế nào là bề mặt, không gian...

Chủ tịch Hội Cựu chiến binh TP.HCM cũng cho rằng Luật cũng cần quy định rõ về cơ sở tôn giáo sử dụng đất. Ngoài ra, trong giải thích từ ngữ của dự thảo luật cũng phải giải thích cộng đồng dân cư rất rộng. Nếu đưa vào áp dụng, dễ bị lợi dụng nhân danh cộng đồng để thực hiện mục đích xấu.

"Tôi cũng đề nghị cơ quan soạn thảo nghiên cứu loại hình sử dụng đất mới phát sinh trong quá trình phát triển kinh tế - xã hội, để sau này áp dụng không phải sửa lại Luật", ông đề nghị.

Kiểm soát doanh nghiệp đầu tư bất động sản

Đại biểu Nguyễn Thị Hồng Hạnh nêu lên thực tế việc huy động vốn từ khách hàng, có những trường hợp huy động vốn qua hợp đồng đặt cọc, hợp đồng góp vốn... gây sự bất lợi cho người mua. Nhiều dự án do quá trình không rõ ràng minh bạch trong huy động vốn, quá trình chuyển nhượng căn hộ, nên không được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

"Việc này gây ảnh hưởng người dân. Các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản không có cơ quan kiểm soát việc này. Cần có quy định của Luật Đất đai. Cần kiểm tra, kiểm soát điều kiện quy động vốn, đủ điều kiện giao dịch hay không", Phó giám đốc Sở Tư pháp TP.HCM nói.

Bà Hạnh cũng chia sẻ bản thân từng là thành viên ngồi nhiều hội đồng thẩm định giá đấy, và nhiều thành viên có tâm lý hoang mang khi tham gia hội đồng thẩm định. Sau những vướng mắc liên quan đến thẩm định giá đất, ảnh hưởng tâm lý thành viên thẩm định.

Đại biểu cho rằng cần quy định rõ ràng về các phương pháp định giá đất. Ảnh: HC.

Đại biểu cho biết hiện nay có rất nhiều phương pháp định giá đất, trong có phổ biến nhất là phương pháp so sánh và phương pháp hệ thống điều chỉnh giá đất. Ủy ban Kinh tế khi góp ý thì cho rằng làm hết 5 phương pháp, làm phương pháp nào có giá cao nhất để có lợi cho thu ngân sách nhất.

Tuy nhiên, bà cho rằng việc xác định giá đất thường để bồi thường và thu tiền cho ngân sách. "Nếu giá đất cao nhất, thì liệu chúng ta bồi thường có cao nhất hay không? Có bình đẳng với doanh nghiệp không? Tại sao không chọn phương pháp A thay vì phương pháp B, bởi thực tế có những phương pháp chênh lệch giá rất nhiều", đại biểu đặt câu hỏi.

Phó giám đốc Sở Tư pháp TP.HCM cho rằng cần quy định phương pháo giá đất cụ thể hơn trong Luật để tạo hành lang pháp lý, tạo sự công bằng bình đẳng với doanh nghiệp.