Mới đây, Chính phủ đã trình Quốc hội Tờ trình tóm tắt về dự án Luật Đất đai (sửa đổi) có nội dung mới quy định mức thuế cao hơn đánh vào người sở hữu nhiều nhà, đất. Theo các chuyên gia, việc đánh thuế là cần thiết nhưng phải cụ thể đánh thuế mức nào và đối tượng ra sao để bảo vệ quyền lợi của những người yếu thế. Cùng với đó, một vấn đề cũng được cộng đồng doanh nghiệp quan tâm đó là làm thế nào để gỡ vướng trong thủ tục tiếp cận đất đai.

Có khả thi?

Dự thảo quy định về việc đánh thuế người sở hữu nhiều bất động sản có từ năm 2017 với nhiều đề xuất từ Bộ Tài chính hay UBND TP Hà Nội, nhất là đánh thuế với những biệt thự bỏ hoang. Thế nhưng, việc này phải dừng lại dù được bàn lên bàn xuống nhiều lần. Mới đây, Ban Chấp hành Trung ương Đảng ban hành Nghị quyết số 18 (tháng 6/2022) đề cập việc cần thiết có mức thuế cao hơn đối với người sử dụng nhiều diện tích đất, nhiều nhà ở, đầu cơ đất, chậm sử dụng đất, bỏ đất hoang… Tiếp đến, bất ngờ trong Tờ trình tóm tắt về dự án Luật Đất đai (sửa đổi) được Chính phủ gửi lên Quốc hội đầu tháng 10/2022 có nội dung mới quy định mức thuế cao hơn đối với người có nhiều nhà, đất. Điều này cho thấy sự quyết tâm của các ban, ngành trong việc đánh thuế, hạn chế tình trạng đầu cơ bất động sản chứ không chỉ đơn thuần dừng lại ở đề xuất như trước.

Việc đánh thuế người sở hữu nhiều nhà, đất có gây khó cho thị trường bất động sản? Ảnh: PV

Chia sẻ về vấn đề này, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP Hồ Chí Minh cho rằng, ở ngoại thành Hà Nội có rất nhiều dự án đến 20 năm không đưa vào sử dụng được, hoặc có rất ít người ở. Thực tế này cũng diễn ra ở nhiều địa phương, đô thị lớn.

Theo ông Châu, việc đánh thuế đối với người có nhiều nhà, người có đất, nhà ở không đưa vào sử dụng sẽ tạo áp lực buộc người sở hữu phải tính toán là có đủ sức để găm giữ hay không, nếu không đủ nguồn lực, thì phải đưa vào sử dụng, cho thuê và cuối cùng là chuyển nhượng. Điều này giúp tăng thêm nguồn cung về giá nhà, giúp kéo giảm giá nhà. Hiện nay, thị trường bất động sản đang mất cân bằng cung cầu và lệch pha về phân khúc lại quá lớn. Việc đánh thuế nhà sẽ giúp người nghèo đô thị có cơ hội sở hữu nhà.

Đánh thuế người có nhiều nhà, đất sẽ tạo cơ hội cho người nghèo sở hữu nhà nhưng quy định phải rất rõ ràng. Ảnh: Như Ý

Theo báo cáo của Hội Môi giới bất động sản Việt Nam, kể từ năm 2014 đến nay, giá bất động sản ở một số nơi liên tục tăng, với mức tăng bình quân hằng năm trên 10%/năm, thậm chí, nhiều dự án mới, giá tăng trên 20%/năm.

Ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản cho biết, nguyên nhân của tình trạng đầu cơ, thổi giá, đẩy giá làm lũng đoạn thị trường những năm gần đây chủ yếu do hoạt động mua đi bán lại là chính, người mua không xuất phát từ nhu cầu thật. Tất nhiên, bên trong còn tồn tại những vấn đề liên quan đến chính sách làm khan hiếm nguồn hàng cũng đẩy giá bán tăng cao, dẫn đến những làn sóng “nhộn nhạo” trên thị trường. Tuy nhiên, “thuế là một công cụ để có thể điều tiết thị trường rất hiệu quả mà nhiều quốc gia trên thế giới sử dụng từ lâu nhưng Việt Nam chưa áp dụng”, ông Đính lưu ý.

Phải đánh thuế đúng đối tượng giàu, đầu cơ

Ông Phạm Đức Toản, Tổng Giám đốc Công ty Cổ phần Đầu tư và Phát triển Bất động sản EZ (EZ Property) cho hay, ý tưởng đánh thuế vào nhóm đối tượng trên đã có từ lâu nhưng việc thực hiện cần có lộ trình và khung pháp lý hoàn chỉnh, chặt chẽ. Theo ông Toản, để thực hiện người mua cần được minh bạch hoá thu nhập, giao dịch đất đai phải thực hiện chuyển tiền qua ngân hàng và chứng minh được thu nhập hợp pháp với nguồn tiền mua nhà đất để tránh tình trạng rửa tiền, nhờ người đứng tên. Ngoài ra, đánh thuế theo giá trị tài sản hay số lượng tài sản cũng cần phải rõ ràng, bởi một căn nhà vị trí đẹp hoặc diện tích lớn có khi bằng cả chục căn nhà khác nếu xét về giá trị.

Về vấn đề đánh thuế nhà bỏ hoang, ông Toản cho rằng, sẽ rất khó và mơ hồ. Bởi lẽ, xét về khung pháp lý để thực hiện điều này cần phải dựa trên các luật, nghị định liên quan chứ không phải tự nhiên đưa ra được. Theo ông Toản, giá đất sẽ không giảm, còn đầu cơ đất sẽ không thiếu cách để “lách luật”. Nếu xét về đầu cơ thì cá nhân nhỏ lẻ không đáng kể mà tập trung ở nhóm nhà đầu tư, doanh nghiệp kinh doanh bất động sản. Bởi vì, thuế chỉ đánh vào cá nhân còn doanh nghiệp, tổ chức kinh doanh thì họ làm theo Luật Doanh nghiệp nên không thể đánh được.

Còn ông Nguyễn Quốc Hiệp, Chủ tịch HĐQT GP Invest, cho biết: “Nếu đánh thuế vào tài sản thứ hai trở lên thì thị trường sẽ chắc chắn phát triển chậm lại, vì những người trước kia có tiền người ta bị đánh thuế cao. Thứ 2, họ lại bị bêu tên là người có tài sản nhiều cho nên người ta ngại, chắc chắn việc mua đi bán lại sẽ khó hơn”.

Trao đổi với PV Tiền Phong, TS Phan Phương Nam, Phó Trưởng Khoa Luật Thương mại (Trường Đại học Luật TPHCM) khẳng định: “Đánh thuế là việc cần thiết nhưng quan trọng là quyết liệt làm và mình triển khai một cách hiệu quả”.

Theo ông Nam, việc đánh thuế phải phân định và có cơ chế rõ ràng. “Bên cạnh đó, chúng ta phải lưu ý đến trường hợp người có căn nhà thứ nhất rất nhỏ và có tiền mua thêm mảnh đất. Do chưa có tiền xây nhà nên để đất không thì có bị đánh thuế tài sản thứ 2 không? Và việc đánh thuế thì đánh thế nào? Hay như một gia đình với nhiều thế hệ sống trong căn nhà nhà thứ nhất có diện tích nhỏ, họ mua căn nhà thứ 2 to hơn, có bị đánh thuế không trong khi việc mua nhà thứ 2 này hoàn toàn chính đáng?”, ông Nam nói.

Cũng ông Nam cho biết thêm, đánh thuế phải khu biệt các đối tượng chịu thuế, để sử dụng công cụ thuế cho đúng, chứ không thể căn cứ vào người có nhiều nhà, đánh thuế cào bằng là không chính xác.

“Tôi có nhu cầu mua nhà ở thứ nhất để ở với gia đình, lúc đó nhà là tiêu sản, khi có nhiều tiền thì có nhu cầu mua, cho thuê thì lại đứng ở vai nhà đầu tư, kinh doanh và theo đúng luật thì đăng ký kinh doanh theo Luật Kinh doanh Bất động sản. Căn nhà đó không hề bị gọi là găm giữ mà là cơ sở kinh doanh của nền kinh tế. Nhà nước phải khuyến khích hình thức này, không thể nói tôi có nhiều nhà để siết chặt lại được. Nếu tôi mua 2 căn cho thuê, hoặc đăng ký mở cửa hàng cửa hiệu, thì Nhà nước cần khuyến khích, không thể coi như thế là có nhiều nhà, rồi đánh thuế cao được”, ông Nam nói.

Theo ông Nam, trường hợp thứ 2 là tôi có nhiều tiền, mua hai căn nhà cho thuê, lại có dư tiền mua thêm hai căn nữa, vì sợ lạm phát muốn cất giữ tài sản. Tài sản này mới chính là tài sản bị đánh thuế. Còn hai căn nhà cho thuê, mở cửa hàng kinh doanh như trên thì không nên đánh thuế, vì đó là tài sản kinh doanh, là chi phí cố định.

Về vấn đề khu biệt đối tượng chịu thuế, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP Hồ Chí Minh cho rằng, Ở TPHCM, có khu dân cư cũ, mỗi hộ gia đình chỉ ở trong nhà có diện tích 15-17 m2, rất nhiều căn nhà như vậy. Nếu họ mua ba căn ở đó, mỗi căn 15 m2 thì mới có 45 m2 mà cứ căn cứ vào thực tế họ có nhiều nhà mà đánh thuế thì lại không chính xác.

Theo ông Châu, đánh thuế phải căn cứ vào diện tích, giá trị, quản lý chặt chẽ, thông thoáng, không được tận thu, phải nuôi dưỡng, mở rộng nguồn thu và phải đánh đúng đối tượng.