Thị trường trầm lắng, đất nền tách thửa phân lô ven đô Hà Nội cũng bị môi giới ghẻ lạnh hoặc bị ép cắt lỗ sâu.

Đất tách thửa phân lô bị "thất sủng"

Trong khoảng thời gian thị trường diễn ra sốt đất, đất nền tách thửa phân lô tạo ra nguồn cung bất động sản khá lớn ở các địa phương, đặc biệt các huyện ven trung tâm Hà Nội. Đa phần các lô đất nền tách thửa phân lô có diện tích từ 60 đến 80m2/lô và được bán với mức giá khoảng 1-1,5 tỷ đồng, tương đương 20 -25 triệu đồng/m2, phù hợp túi tiền đầu tư của nhiều người.

Tuy nhiên, sau khi thị trường bất động sản rơi vào trầm lắng, loại hình đất nền này không còn hấp dẫn, giá cũng vào đà giảm sâu. Thậm chí, các môi giới từng bán ra những mảnh đất tách thửa phân lô trước đó thì đến nay cũng không nhận bán lại.

Đất nền tách thửa phân lô ở nhiều địa phương ven trung tâm Hà Nội đang rơi vào tình trạng ế ẩm, kém thanh khoản (Ảnh: Hà Phong).

"Sống dở chết dở" với 2 lô đất nền tách thửa phân lô ở huyện Thạch Thất, anh Trần Quang Việt - nhà đầu tư tay ngang tại Hà Nội - cho biết, dù anh đã chấp nhận cắt lỗ tới 15% so với giá mua vào nhưng vẫn không có người mua.

"Khoảng đầu 2021, qua lời tư vấn của môi giới và tham khảo đầu tư ở nhiều nơi, tôi quyết mua 2 lô đất nền ở xã Bình Yên có diện tích 75m2 và 80m2 với giá 21 triệu đồng/m2. Tổng số tiền tôi đầu tư vào đây là 3,3 tỷ đồng, nhưng giờ đã giảm gần 500 triệu đồng vẫn không có người mua", anh Việt nói.

Cũng theo anh Việt, sau khi đăng tin rao bán trên các mạng xã hội không hiệu quả, anh liên hệ với môi giới từng giao dịch với mình trước đó để bán, nhưng lại bị từ chối. "Môi giới từ chối nhận lại để bán vì lý do thị trường đang chững. Tôi tiếp tục liên hệ thêm một vài phòng giao dịch trong khu vực và chấp nhận trả hoa hồng cao hơn nhưng họ cũng đều không chắc chắn sẽ bán được ngay", anh Việt nói thêm.

Anh Nguyễn Văn Tuấn - chủ một văn phòng môi giới bất động sản khu vực Hòa Lạc (Thạch Thất, Hà Nội) - thừa nhận, thời gian gần đây, đất nền tách thửa phân lô ở các khu vực này gần như đứng hình. Do đó, không ít văn phòng môi giới không có chủ trương cho nhân viên nhận bán lại sản phẩm này.

"Khoảng thời gian năm 2020-2021 dịch Covid-19 phức tạp, thị trường bất động sản "sốt nóng" do nhu cầu đầu tư lớn khiến đất tách thửa phân lô có nhiều giao dịch thực. Nhưng đến giờ nhắc tới ai cũng né, môi giới không dám nhận bán vì không có người mua", anh Tuấn nói.

Cũng theo một môi giới chuyên bán đất nền ở khu vực ngoại thành Hà Nội, hiện nay, không ít nhà đầu tư ôm loại hình đất nền tách thửa phân lô đang muốn bán ra để thu hồi vốn. Tuy nhiên, khi thị trường đang chững như hiện tại, môi giới "ngại" rao bán loại đất này vì kém thanh khoản. Hoặc nhà đầu tư phải chấp nhận giảm giá sâu mới có môi giới nhận bán lại.

"Nếu chủ đất tách thửa phân lô chấp nhận giảm sâu khoảng 20-30%, nằm ở vị trí đẹp thì mới có môi giới nhận lại bán. Bây giờ ai mua vào cũng là chờ thị trường tốt lên, còn bán ngay có lãi là điều gần như không thể", người môi giới này nói.

Đầu cơ gắn với rủi ro lớn

Báo cáo thị trường quý III vừa công bố của một đơn vị chuyên về nghiên cứu thị trường cho thấy, ảnh hưởng của lạm phát, siết tín dụng bất động sản, giá bất động sản tăng cao đã tạo bức tranh thị trường bất động sản ảm đạm. Trong đó, đất nền là loại hình ghi nhận biến động giảm rõ rệt về cả lượt tìm kiếm và giá rao bán.

Đáng chú ý, thị trường đất nền Hà Nội cũng ghi nhận mức giảm sâu ở lượt tìm kiếm, giá rao bán. Cụ thể những điểm nóng đất nền ngoại thành như Quốc Oai, Sóc Sơn ghi nhận lượt tìm kiếm giảm mạnh nhất là 30-39%. Tại những địa bàn khác như: Gia Lâm, Thanh Trì, Long Biên, Hoài Đức cũng giảm lần lượt 28%, 24%, 21% và 17%. Giá rao bán đất nền Hà Nội ghi nhận mức giảm sâu nhất tại Long Biên và Thanh Trì với lần lượt 10% và 9%...

Đất nền tách thửa phân lô thường nằm sâu trong các khu dân cư, thiếu quy hoạch đồng bộ (Ảnh: Hà Phong).

Lý giải việc đất nền ế ẩm, anh Trần Thế Công - một nhà đầu tư chuyên nghiệp - cho rằng, thị trường chững lại, phân khúc đất nền có tính đầu cơ cao sẽ bị tác động đầu tiên và nặng nhất. Không chỉ đất nền tại các điểm nóng phân lô, mà ngay cả những nơi có hạ tầng tương đối tốt muốn bán cũng đang phải giảm giá.

"Đất nền tách thửa phân lô đều có hạ tầng không tốt, tôi có đi khảo sát nhiều khu vực vùng ven, đường vào khu dù mới làm nhưng đã hỏng. Chưa kể, một số mảnh có đường vào rất nhỏ, chỉ vừa ô tô 4 chỗ đi. Trong khi đó, khu vực vùng ven không thiếu đất đến mức phải đi mua những loại hình đất như vậy", anh Công nói.

Cũng theo anh Công, những người mua loại đất này đa phần đều là nhà đầu tư mới, vốn mỏng nhưng lại kỳ vọng quá cao. Đến khi thị trường chững lại, người thiệt chính là các nhà đầu tư đang ôm. "Lúc này, nhà đầu tư mua vào đang có nhiều sự lựa chọn nên dù đất tự phân lô giảm giá cũng rất khó có cửa", anh Công nói.