Sau loạt cơn "sốt đất" xảy ra, giá đất ở nông thôn đang có xu hướng giảm, nhưng thanh khoản thấp, thậm chí có nơi "đóng băng".

Thanh khoản đất ở nông thôn "đóng băng"

Trong khoảng thời gian năm 2020 đến đầu năm nay, khu vực nông thôn ở nhiều tỉnh thành liên tục nổ ra các cơn "sốt đất". Giá đất ở nông thôn cũng không ngừng tăng nhanh, giao dịch chuyển nhượng tiền tỷ cũng không hề hiếm.

Tuy nhiên, ngay từ đầu quý II năm nay, dòng vốn vào bất động sản gặp nhiều khó khăn khi hoạt động tín dụng bị kiểm soát. Thực trạng này dẫn tới tính thanh khoản trên thị trường ở nhiều phân khúc, nhiều địa phương bị "đóng băng".

Trong đó, đất ở các vùng nông thôn - nơi từng xảy ra các cơn "sốt đất" cũng đã "hạ nhiệt", số lượng giao dịch thấp. Đơn cử, tại Nam Định, hàng loạt mảnh đất diện tích lớn từ 700-1.000m2 tại các huyện Hải Hậu, Giao Thủy cũng đã giảm khoảng 20% so với thời điểm đầu năm nay.

Đơn cử, một lô đất hơn 700m2 ở xã Hải Lộc, huyện Hải Hậu từng được rao bán đợt đầu năm nay là 2,1 tỷ đồng, nhưng hiện tại chỉ được bán với giá 1,6 tỷ đồng. Hay, một lô đất 250m2 ở xã Giao Phong, huyện Giao Thủy được bán với giá 1,3 tỷ đồng thì nay chủ đất rao bán 900 triệu đồng.

Anh Nguyễn Công Khải - một môi giới nhà đất ở huyện Hải Hậu (Nam Định) cho biết, hiện tại, khu vực mà anh được phân công theo dõi đang có hàng chục mảnh đất rao bán. Trong đó, có những mảnh đất được gửi bán từ hồi tháng 6 nhưng đến nay chưa thể bán được.

"Giá đất khu vực này đã có xu hướng giảm từ nhiều tháng nay. Thời điểm từ tháng 5 đến tháng 11, thị trường gần như "đóng băng" không có giao dịch. Đến nay, chỉ có một số ít giao dịch chuyển nhượng được thực hiện với các mảnh đất có vị trí đẹp, giá cũng giảm trên 500 triệu đồng so với đầu năm", anh Khải nói.

Cũng theo môi giới này, mặt bằng giá đất nông thôn hiện nay vẫn ở mức cao do các cơn "sốt đất" trước đó đẩy lên. Các yếu tố tăng giá cho mảnh đất gần như không có, bởi phần lớn mảnh đất giao dịch thời gian qua chỉ nằm trong đường làng, ngõ xóm, không gần các khu công nghiệp, không sinh lời từ việc cho thuê mặt bằng.

"Hơn 3 tháng nay, tôi đang sở hữu nguồn hàng tới hàng chục mảnh đất cần bán ra. Tuy nhiên, chỉ có khách hỏi, mà người mua thì không", anh Khải chia sẻ.

Đất ở nông thôn đang có xu hướng giảm sau nhiều cơn "sốt đất" (Ảnh minh họa: Hà Phong).

Tương tự như tại Nam Định, đất ở nông thôn tại nhiều địa phương như Thanh Hóa, Hà Tĩnh, Hải Dương, Bắc Giang hay Hòa Bình cũng đang có dấu hiệu giảm giá, kém thanh khoản.

Cá biệt, tại Hòa Bình, đất nền ở huyện Lương Sơn - gần Hà Nội cũng ghi nhận giảm giá cục bộ. Một mảnh đất nền diện tích 2.900m2 ở xã Nhuận Trạch đang rao bán giá 6 tỷ đồng, tương đương 2,1 triệu đồng/m2. Mức giá này được chủ đất cho biết, đã giảm hơn 1 tỷ đồng so với đầu năm.

Theo anh Nguyễn Văn Thắng - một môi giới nhà đất lâu năm ở Hòa Bình, khoảng 2 năm trước, hàng ngày, văn phòng môi giới nhà đất của anh có tới hàng chục giao dịch đất nền. Khách tới xem đông và chốt giao dịch rất nhanh. Tuy nhiên, hiện giờ giao dịch "đóng băng". Văn phòng vẫn có khách tới tìm hiểu, nhưng chỉ để khảo sát, thăm dò và không chốt.

"Giá đất nền ở nhiều huyện trung tâm của tỉnh Hòa Bình như Lương Sơn đang khá cao. Dù thị trường có trầm lắng, nhưng giá đất nền tại đây vẫn chưa giảm đồng loạt, mức độ giảm chỉ ở những mảnh đất có vị trí xấu, hoặc chủ đất muốn bán gấp do áp lực tài chính", anh Thắng nói.

Giá bán, thanh khoản yếu

Theo ông Đỗ Quý Duy - chuyên gia bất động sản, thị trường đất ở nông thôn là một trong những hàng hóa có giá trị sử dụng chưa cao và đặc biệt là tính đô thị hóa tại các tỉnh chậm hơn so với thị trường lõi là Hà Nội và TPHCM. Tuy nhiên, lợi thế đất ở nông thôn là mặt pháp lý thường có sổ đỏ và vốn để đầu tư chỉ khoảng 1 tỷ đồng có thể mua được vài trăm m2 hoặc có thể nhiều hơn.

"Tôi cho rằng, trong thời kỳ 2021, khi mà khả năng sử dụng vốn dễ và dòng sản phẩm trong nội đô cao, thì các nhà đầu tư ở Hà Nội và TPHCM tạo ra những xu thế ngắn hạn tại khu vực nông thôn ở các tỉnh và kéo theo cả những nhà đầu tư tại tỉnh đó tham dự vào, và tạo ra một cái chợ", ông Duy nói.

"Cái chợ" đó tạo ra đầu cơ cao nên trong bối cảnh thị trường hiện nay, đất ở nông thôn trở thành một trong những loại hình bất động sản bị ảnh hưởng khá nhiều bởi thanh khoản và giá bán thanh khoản yếu.

Chuyên gia dự báo, đất ở nông thôn không có hạ tầng tốt sẽ có giá bán thanh khoản yếu (Ảnh minh họa: Hà Phong).

Tuy nhiên, ông Duy cho rằng, một số khu vực có hạ tầng hỗ trợ thì đất ở nông thôn lại là một trong những cái yếu tố nghịch lý. Bởi, với những tỉnh có sẵn tiềm năng về mặt hạ tầng thì đất ở nông thôn là một trong những loại hình được nhà đầu tư ở trong tỉnh đó và kể cả những nhà đầu tư ở tỉnh khác quan tâm.

Ví dụ như tại Thanh Hóa, có nhiều tuyến cao tốc đường liên tỉnh, liên xã,.. Từ đó giá đất sẽ tăng và tăng bền vững do đơn giá khá rẻ, ẩn chứa nhiều cơ hội có giá trị thặng dư cao.

"Xu thế đất ở nông thôn ở những khu vực có hạ tầng tốt sẽ có tính đột biến cụ thể. Đó là điểm nghịch lý trong tổng thể thị trường đất nông thôn trước đây", ông nói.