Việt Nam hiện nay có 5 nhóm thu nhập: nhóm 1 (hộ nghèo), nhóm 2 (hộ cận nghèo), nhóm 3 (thu nhập trung bình), nhóm 4 (thu nhập khá), nhóm 5 (giàu có). Các sản phẩm BĐS cũng chia thành 5 phân khúc, gồm: nhà ở xã hội, nhà ở bình dân (thương mại giá rẻ), nhà ở tầm trung, nhà ở cao cấp và nhà ở siêu cao cấp. Nhìn qua thì có vẻ các sản phẩm trên thị trường đã được phân chia theo đúng từng nhóm thu nhập, nhưng thực tế lại hoàn toàn khác xa.

Nếu như phân khúc nhà ở xã hội, nhà ở bình dân đang thiếu hụt trầm trọng trên thị trường, đến mức Chính phủ phải ban hành cả một Đề án Phát triển nhà ở xã hội giai đoạn 2021 – 2030, đồng thời khuyến khích doanh nghiệp kinh doanh BĐS đầu tư các dự án nhà ở giá rẻ; thì số liệu thống kê từ Bộ Xây dựng cũng chỉ ra rằng, phân khúc nhà ở trung – cao cấp đang dư thừa khoảng 100.000 căn hộ, tương đương với 70 – 100 triệu mét vuông sàn.

Theo đánh giá, nhà ở xã hội và nhà ở thương mại bình dân là phân khúc có nhu cầu cao nhất, nhưng lại gần như không có nguồn cung và cũng chưa có chính sách cụ thể nào để tập trung giải quyết bài toán thiếu hụt trầm trọng cho phân khúc này.

“Phát triển nhà ở xã hội, nhà giá rẻ đang "ách tắc" nhiều năm qua do các yếu tố pháp lý và chậm phê duyệt dự án đã chặn đứng nguồn cung trên thị trường. Cùng với đó là các địa phương chưa bố trí nguồn lực đất đai để phát triển. Mặt khác, nhà đầu tư cũng thiếu năng động trong phát triển phân khúc này. Nguồn cung hiện hữu chủ yếu cho đầu cơ, điều này dẫn đến tình trạng nguồn cung cho cầu ảo. Nhu cầu của đại đa số Nhân dân thì gần như không được đáp ứng” - GS.TSKH Đặng Hùng Võ cho hay.