Nối tiếp chủ đề những biến động trên thị trường bất động sản TP.HCM, bài viết nêu ra các giải pháp điều chỉnh, hỗ trợ nhà đầu tư, doanh nghiệp “lội ngược dòng” trong thời gian qua.

Khu chung cư trên đường Nguyễn Hữu Cảnh, quận Bình Thạnh, Thành phố Hồ Chí Minh. (Ảnh: Hồng Đạt/TTXVN)

Bài 3: Doanh nghiệp chủ động lên phương án tái cấu trúc

Đẩy mạnh chuyển nhượng dự án, bán cổ phần, tung mức chiết khấu siêu hấp dẫn... đó là một số giải pháp không ít doanh nghiệp bất động sản đã vận dụng để tự “cứu mình” trong thời gian qua.

Bên cạnh đó, sự vào cuộc của Nhà nước và những đơn vị hữu quan để sớm ban hành các giải pháp điều chỉnh, hỗ trợ nhà đầu tư, doanh nghiệp “lội ngược dòng” cũng rất quan trọng để giúp thị trường giải quyết khó khăn trước mắt.

Tự “cứu” mình trước

Tháng 11/2022, Hội đồng quản trị Công ty cổ phần Phát triển Bất động sản Phát Đạt đã thông qua quyết định chuyển nhượng gần 28,5 triệu cổ phần, tương đương với gần 89% vốn điều lệ tại Công ty cổ phần Địa ốc Hòa Bình.

Địa ốc Hòa Bình là chủ đầu tư dự án tại Khu phức hợp Hòa Bình-Thanh Yến, đây là dự án mà Phát Đạt mới nhận chuyển nhượng vào tháng 6/2022.

Theo Phát Đạt, việc chuyển nhượng cổ phần tại Địa ốc Hòa Bình nằm trong chiến lược tái cơ cấu danh mục đầu tư của công ty với mục đích tối ưu nguồn lực đầu tư, đảm bảo dòng tiền, tăng khả năng thanh khoản nợ vay và tất toán trái phiếu trước hạn.

Bên cạnh đó, trong nửa cuối năm 2022, công ty này cũng hoàn tất việc chuyển nhượng cổ phần cho đối tác tại Công ty cổ phần Địa ốc SG-KL.

Không riêng Phát Đạt, năm 2022, Công ty cổ phần NovaGroup cũng lên kế hoạch thực hiện tái cấu trúc mạnh mẽ hoạt động doanh nghiệp.

Cụ thể, NovaGroup đăng ký bán 150 triệu cổ phiếu trong tổng số gần 711 triệu cổ phiếu NVL - Công ty cổ phần Tập đoàn Đầu tư Địa ốc No Va (Novaland) đang nắm giữ, hạ tỷ lệ sở hữu tại NVL từ 36,461% vốn điều lệ về 28,768%.

Theo NovaGroup, mục đích thực hiện giao dịch là để tập trung bổ sung các nguồn vốn để thực hiện các phương án xử lý trái phiếu; đồng thời đưa hệ số tài chính của công ty về mức an toàn trong chiến lược tái cấu trúc toàn bộ tập đoàn do Hội đồng quản trị đã thông qua.

Ngoài việc bán bớt tài sản, chuyển nhượng cổ phần, nhiều doanh nghiệp bất động sản còn tung mức chiết khấu hấp dẫn, nhằm thu hút dòng tiền từ người mua và đẩy nhanh thanh khoản dự án.

Thậm chí, có không ít doanh nghiệp giảm giá bán bất động sản lên đến 40-50%, với điều kiện người mua phải trả cùng lúc gần hết tiền.

Đơn cử, một dự án chung cư tọa lạc tại Thành phố Thủ Đức chào bán căn hộ giá trên dưới 65 triệu đồng/m2 kèm chương trình chiết khấu 43% giá trị tài sản.

Nếu thanh toán một lần 98% giá trị, người mua sẽ được hưởng giá hơn 40 triệu đồng/m2 giá trị tài sản; nghĩa là nếu mua một căn hộ giá gốc là hơn 4,7 tỷ đồng thì người mua giờ chỉ cần trả 2,9 tỷ đồng.

Các tòa nhà chung cư bên kênh Tàu Hủ-Bến Nghé, quận 4, Thành phố Hồ Chí Minh. (Ảnh: Hồng Đạt/TTXVN)

Ông Phạm Đức Toản, Tổng giám đốc Công ty cổ phần Đầu tư và Phát triển Bất động sản EZ, cho rằng các chương trình giảm giá bán hoặc tăng chiết khấu là chiêu thức kích cầu hiệu quả để doanh nghiệp địa ốc nhanh chóng thu về tiền mặt, giải quyết vấn đề về dòng tiền khi việc tiếp cận các kênh dẫn vốn đang trở nên khó khăn.

Các chính sách chiết khấu sâu cũng đang góp phần kéo bất động sản trở về giá trị thực, thay vì mức giá quá cao trong những năm qua.

Cũng theo ông Toản, nói giảm giá sâu nhưng thực tế các chủ đầu tư vẫn có lãi do giá bất động sản nhà ở trên thị trường hiện nay vốn đã bị đẩy lên quá cao so với giá trị thực. Vì vậy, dù có áp dụng nhiều mức ưu đãi chiết khấu lên đến 50% thì chủ đầu tư vẫn không bị lỗ.

Bên cạnh giải pháp mạnh tay chiết khấu, một số chủ nhà đầu tư đã lựa chọn ngừng đầu tư dàn trải dự án mới để tái cấu trúc.

Các khoản đầu tư lớn mới sẽ bị tạm dừng trong thời gian này, ngoại trừ các giao dịch đang triển khai. Song song đó, cộng đồng doanh nghiệp địa ốc cũng đã phải tinh giản tối đa bộ máy, giảm lực lượng lao động.

Thậm chí, có doanh nghiệp giảm đến 50% lực lượng lao động để đảm bảo dòng tiền lưu thông nhằm duy trì sự sống còn của doanh nghiệp.

Ở một góc nhìn khác, ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt, Giám đốc bộ phận nhà ở của CBRE Việt Nam, nhìn nhận việc cắt giảm chi phí, tinh giảm bộ máy có thể giúp doanh nghiệp giải quyết vấn đề dòng tiền trước mắt, tuy nhiên, đây chỉ là giải pháp tạm thời, không thể duy trì lâu dài vì doanh nghiệp bất động sản luôn cần lực lượng chuyên viên, môi giới dồi dào để tìm kiếm khách hàng, tăng doanh thu cho doanh nghiệp.

Chưa kể, việc tinh giảm còn có thể gây bất ổn cho an sinh xã hội khi hàng loạt người lao động bị mất thu nhập, việc làm.

Do đó, ông Kiệt cho rằng, trong dài hạn, các doanh nghiệp bất động sản cần phải tìm cách nắm bắt cơ hội “tái cấu trúc” trong nguy cơ, sử dụng thời điểm khó khăn trước mắt như một cơ hội để nhìn nhận mọi vấn đề từ tiêu chí hoạt động cho đến năng lực của doanh nghiệp, từ đó rút ra những bài học kinh nghiệm để tìm giải pháp phát triển bền vững.

Để nắm bắt được cơ hội này, đòi hỏi doanh nghiệp phải có những chiến lược phát triển cụ thể, hiểu rõ được chu kỳ lên xuống của thị trường.

Nhà nước vào cuộc

Bên cạnh sự nỗ lực không ngừng của các doanh nghiệp địa ốc, giới chuyên gia cho rằng, Nhà nước cũng cần nhanh chóng có các chính sách hỗ trợ và giải quyết kịp thời tháo gỡ khó khăn cho thị trường.

Theo Chủ tịch HOREA Lê Hoàng Châu, Ủy ban Thường vụ Quốc hội theo thẩm quyền của mình có thể cấp bù lãi suất cho các ngân hàng thương mại để các ngân hàng thương mại hỗ trợ người mua nhà để ở.

Năm 2012, Chính phủ từng đưa ra gói hỗ trợ 30.000 tỷ đồng để hạ mức lãi suất xuống mức 5-6% nhằm hỗ trợ thị trường.

Với tình hình hiện tại không thể hạ theo năm 2012, nhưng vẫn có thể đưa lãi suất về mức hợp lý hơn.

Nguồn cung thị trường bất động sản Thành phố Hồ Chí Minh và vùng ven suy giảm mạnh trong tháng 11/2022. (Ảnh: Hồng Đạt/TTXVN)

Bên cạnh đó, đại diện HOREA cho rằng Bộ Tài chính nên có những quy định cụ thể khôi phục hoạt động phát hành trái phiếu doanh nghiệp an toàn, lành mạnh, nhất là trái phiếu riêng lẻ. Qua đó, đưa hoạt động phát hành trái phiếu trở thành kênh huy động vốn hiệu quả ngoài xã hội, phục vụ cho thị trường bất động sản và phát triển kinh tế.

Đồng thời, các ngân hàng nên tiếp tục cho vay đối với các dự án có hồ sơ pháp lý rõ ràng, đảm bảo sử dụng vốn đúng mục đích, đặc biệt là các dự án nhà ở bình dân, nhà ở thu nhập thấp...

Đặc biệt, để thị trường nhà ở phát triển bền vững, ông Lê Hoàng Châu tin rằng cần tập trung vào nhu cầu mua nhà ở thực của người dân bằng cách tìm giải pháp “hạ nhiệt” giá nhà ở, phát triển mạnh phân khúc nhà ở bình dân vừa túi tiền của người lao động có thu nhập trung bình.

Do đó, các nhà phát triển bất động sản hiện nay nên cân đối, tính toán nhu cầu để đưa bất động sản có giá trị thực ra thị trường nhiều hơn là đưa bất động sản có giá trị cao, mang tính thụ hưởng.

Chính phủ cần tung ra chương trình vừa kích cầu thị trường, vừa hỗ trợ người mua nhà, đưa ra thị trường những bất động sản giá hợp lý dành cho người có thu nhập thấp. Khi đó, tâm lý người mua nói chung sẽ được cải thiện, tạo động lực để thị trường quay lại tốt hơn, đưa các loại hình bất động sản khác cùng phục hồi.

Đối với phân khúc nhà ở xã hội, Luật sư Nguyễn Hữu Thế Trạch, Công ty Luật An Pha Na (Thành phố Hồ Chí Minh), chỉ ra những khó khăn mà phân khúc này phải đối mặt, nhất là vấn đề phê duyệt dự án rườm rà, nhiều thủ tục và khó khăn trong tiếp cận nguồn vốn.

Do đó, để phát triển nhà ở xã hội, ông Trạch đề xuất Nhà nước sớm có những chính sách hỗ trợ, tháo gỡ, tạo động lực và cơ chế đặc thù để doanh nghiệp tiếp cận nguyên nhiên vật liệu đầu vào với mức giá hợp lý, có được quỹ đất sạch và giảm chi phí xây dựng mà chất lượng vẫn đảm bảo tuyệt đối.

Bên cạnh đó, ông Trạch cho rằng Nhà nước cần thay đổi tư duy của doanh nghiệp, chủ đầu tư, nhà thầu xây dựng giúp họ hiểu tầm quan trọng của công trình và không có sự phân biệt về chất lượng xây dựng công trình của nhà ở xã hội, không có tư tưởng “làm cho xong.” Vì nếu chỉ làm cho xong, chất lượng không đảm bảo, dự án không được bán, gây lãng phí rất nhiều.

Ngoài ra, cần có sự chuyển hóa trong tư duy của cán bộ các địa phương, các ban ngành trong việc xây dựng nhà ở xã hội, coi đây là nhiệm vụ chủ chốt của chính quyền địa phương.

Sự thay đổi tư duy, cách tiếp cận của chính quyền địa phương có vai trò quyết định, tác động trực tiếp đến cơ chế chính sách, quy hoạch và việc phối kết hợp với các ban ngành để giải quyết các nhu cầu để phát triển nhà ở xã hội một cách tốt nhất.

Về lâu dài, Phó Giám đốc Sở Tài nguyên và Môi trường Thành phố Hồ Chí Minh Nguyễn Thị Thanh Mỹ cho biết Thành phố đã kiến nghị Chính phủ có văn bản hướng dẫn quy trình thủ tục đầu tư xây dựng dự án nhà ở để địa phương thống nhất triển khai thực hiện cũng như đề xuất đối với quy trình thủ tục đầu tư xây dựng dự án nhà ở xã hội do doanh nghiệp tự tạo lập quỹ đất đầu tư.

Cùng với đó, Thành phố kiến nghị Thủ tướng Chính phủ xem xét chỉ đạo cho phép chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại, khu đô thị nếu có nhu cầu thì được quyền đầu tư xây dựng, kinh doanh trên phần đất thương mại, dịch vụ của dự án để đảm bảo quyền tự chủ kinh doanh của doanh nghiệp.

Ngoài ra, cho phép các tập đoàn, doanh nghiệp bất động sản kinh doanh đa ngành được dùng phần lợi nhuận kinh doanh bất động sản để bù các khoản lỗ thuộc các lĩnh vực kinh doanh khác đảm bảo công bằng với các doanh nghiệp hoạt động đa ngành khác trên thị trường.