Khoảng 46.145 tỷ đồng trái phiếu bất động sản sẽ đáo hạn trong nửa đầu năm sau và thêm 64.185 tỷ đáo hạn nửa cuối năm, gây ra áp lực trả nợ với các chủ đầu tư.

Ngoài hơn 20.000 tỷ đồng trái phiếu đáo hạn cuối năm nay, các doanh nghiệp bất động sản còn hơn 110.000 tỷ đồng trái phiếu sẽ đáo hạn trong năm 2023. Ảnh: Chí Hùng.

Đây là số liệu được các chuyên gia phân tích tại Công ty Chứng khoán VNDirect ước tính trong báo cáo ngành bất động sản nhà ở mới công bố.

Cụ thể, các số liệu thống kê của trung tâm phân tích này cho thấy ngành bất động sản nhà ở đang đối mặt với nhiều thách thức, một trong số đó là áp lực thanh toán trái phiếu đáo hạn năm sau của các chủ đầu tư.

Hơn 110.000 tỷ trái phiếu đáo hạn năm 2023

Cụ thể, trong năm 2023, sẽ có khoảng 110.330 tỷ đồng trái phiếu doanh nghiệp bất động sản đáo hạn, bao gồm khoảng 46.145 tỷ đồng đáo hạn nửa đầu năm và 64.185 tỷ đáo hạn trong nửa cuối năm. Từ đó tạo áp lực thanh khoản trả nợ vay cho các chủ đầu tư.

Trong khi đó, các nhà phát triển bất động sản nhà ở vẫn đang gặp khó trong việc tái cơ cấu nợ do chính sách thắt chặt các khoản vay ngân hàng vào lĩnh vực bất động sản và giám sát chặt chẽ trong việc phát hành trái phiếu. Bên cạnh đó, lãi suất tăng làm giảm nhu cầu mua nhà và nguồn cung mới có thể sụt giảm khi quá trình phê duyệt pháp lý chờ được khai thông với Luật Đất đai sửa đổi cũng ảnh hưởng tới ngành bất động sản nhà ở nói chung.

Trước đó, trong giai đoạn 2020-2021, thị trường đã chứng kiến sự bùng nổ của trái phiếu doanh nghiệp, đặc biệt là trái phiếu bất động sản, trong bối cảnh các ngân hàng phải giảm tỷ lệ tối đa nguồn vốn ngắn hạn được sử dụng cho vay trung, dài hạn.

Giá trị trái phiếu phát hành của doanh nghiệp bất động sản đến cuối quý III năm nay ước đạt 507.000 tỷ đồng, chiếm khoảng 34% tỷ trọng dư nợ trái phiếu trong nước và khoảng 6% GDP.

Tuy vậy, từ giữa năm nay, để giảm thiểu rủi ro và tăng cường tính minh bạch của thị trường, Bộ Tài chính đã rà soát và ban hành khung pháp lý mới với các yêu cầu khắt khe hơn đối với tổ chức phát hành, đặc biệt là phát hành trái phiếu riêng lẻ.

Các doanh nghiệp bất động sản đang gặp áp lực trả nợ ngắn hạn khi lượng lớn trái phiếu sẽ đáo hạn trong năm 2023.

Điều này đã khiến tổng giá trị phát hành trái phiếu giảm 43,5% so với cùng kỳ, còn 248.603 tỷ đồng, trong khi giá trị mua lại trước hạn đạt hơn 142.200 tỷ đồng sau 9 tháng đầu năm nay.

Trong số kể trên, giá trị phát hành trái phiếu bất động sản 9 tháng đã giảm mạnh 67% so với cùng kỳ.

Với các nhà phát triển bất động sản tại Việt Nam, vay ngân hàng và phát hành trái phiếu hiện vẫn là kênh huy động vốn quan trọng. Trong bối cảnh các khoản vay ngân hàng, thị trường trái phiếu bị thắt chặt và bán hàng trầm lắng, dòng tiền của nhiều nhà phát triển bất động sản đang dần cạn kiệt.

Ngoài ra, VNDirect ước tính có khoảng 20.000 tỷ đồng trái phiếu bất động sản sẽ đáo hạn trong quý IV năm nay và khoảng 220.000 tỷ đồng trong hai năm 2023-2024 sẽ khiến khả năng thanh toán ngắn hạn của các doanh nghiệp địa ốc gặp nhiều thách thức.

Lãi vay mua nhà có thể lên 12,5-13%/năm

Bên cạnh áp lực trái phiếu đáo hạn, các doanh nghiệp trong ngành này cũng đang gặp khó khăn trong môi trường lãi suất tăng, làm suy yếu nhu cầu mua nhà.

Theo số liệu phân tích, tính đến đầu tháng 12, lãi vay mua nhà của các ngân hàng vốn Nhà nước và ngân hàng tư nhân đã tăng mạnh, lần lượt 1,9 điểm %, lên 11,1%/năm và 2,5 điểm % lên 12%/năm so với cuối năm 2021, sau khi lãi suất huy động tăng trở lại.

VNDirect dự báo lãi suất huy động có thể tăng thêm 0,5 điểm % trong 2023, từ đó dẫn đến lãi suất cho vay thế chấp của các ngân hàng tư nhân có thể tăng lên mức 12,5-13%/năm.

Lãi suất ngân hàng tăng được dự báo làm giảm nhu cầu mua nhà ở trong năm 2023. Ảnh: Hoàng Hà.

“Chúng tôi nhận thấy rủi ro vượt khả năng trả nợ vay ngày càng tăng do giá nhà leo thang và lãi suất vay mua nhà tăng nhanh trong năm 2022-2023. Người mua nhà sẽ càng khó tiếp cận với cả căn hộ trung cấp, dưới 2.000 USD/m2 tại TP.HCM và Hà Nội, ngay cả với những người có thu nhập trung bình hàng năm 5.500-7.500 USD, với tỷ lệ chi trả trên thu nhập hàng tháng ước tính đã đạt 80-100% vào năm 2022”, VNDirect nhận định.

Ngoài ra, tình hình kể trên có thể càng khó khăn hơn vào năm 2023 khi nhiều người mua nhà hết thời gian hưởng ưu đãi lãi vay và phải đối mặt với mức lãi suất đang tăng cao hiện tại.

Về nguồn cung căn hộ mới, VNDirect cũng dự báo chỉ tiêu này có thể sụt giảm trong bối cảnh quá trình phê duyệt pháp lý chờ được khai thông với Luật Đất đai sửa đổi. Điều này khiến nhiều dự án mới của các chủ đầu tư có thể bị trì hoãn mở bán trong năm 2023.

Trong bối cảnh kể trên, điểm tích cực của các doanh nghiệp bất động sản nhà ở là sức khỏe tài chính của nhóm doanh nghiệp này hiện tốt hơn nhiều so với giai đoạn 2011-2013 (thời kỳ suy thoái ngành bất động sản) với tỷ lệ đòn bẩy thấp hơn và khả năng thanh toán nhanh khỏe hơn.

Dù hàng tồn kho đang tăng, tỷ lệ hàng tồn kho/tổng tài sản của các nhà phát triển bất động sản thấp hơn cho thấy áp lực giải phóng hàng tồn kho thấp hơn so với giai đoạn 2011-2013.

“Luật Đất đai sửa đổi 2023 sẽ được ban hành như kế hoạch vào nửa cuối 2024, giúp tháo gỡ các nút thắt pháp lý trong việc phê duyệt dự án nhà ở mới, từ đó giúp nguồn cung nhà ở phục hồi từ 2024-2025”, VNDirect nhấn mạnh.