Trong năm 2022, giá bán căn hộ tại TP.HCM và vùng phụ cận diễn biến trái chiều. Nếu như giá bán và thanh khoản trên thị trường thứ cấp giảm thì nguồn cung và giá bán tại thị trường sơ cấp lại tăng.

Giá căn hộ sơ cấp tăng, thứ cấp giảm

Năm 2022 là một năm đầy biến động về nguồn cung lẫn lượng tiêu thụ của thị trường bất động sản TP.HCM và vùng phụ cận. Mặt bằng giá có sự tăng nhẹ trong nửa đầu năm, sau đó sụt giảm vào nửa cuối năm.

Theo báo cáo thị trường của DKRA Group, nguồn cung đất nền tại TP.HCM và vùng phụ cận trong năm qua khoảng 6.800 sản phẩm. Lượng tiêu thụ đạt 4.500 nền, chiếm 67% tổng nguồn cung mở bán.

Nguồn cung đất nền chủ yếu tập trung ở Long An và Bình Dương, chiếm 75% nguồn cung toàn thị trường. Giá bán sơ cấp đất nền duy trì xu hướng đi ngang. Trong khi đó, thanh khoản trên thị trường thứ cấp giảm mạnh vào nửa cuối năm 2022, mặt bằng giá bán giảm trung bình từ 12% - 20%.

Giá bán căn hộ thứ cấp có xu hướng giảm.

Với phân khúc nhà phố và biệt thự, năm 2022 nguồn cung giảm mạnh. Thị trường đón nhận 7.000 sản phẩm đến từ 55 dự án, giảm 30% so với năm 2021.

Nguồn cung nhà phố và biệt thự mới chủ yếu tại TP.HCM và Đồng Nai. Lượng tiêu thụ đạt 4.100 sản phẩm, mặt bằng giá bán sơ cấp lẫn thứ cấp đều đảo chiều giảm vào nửa cuối năm.

Theo DKRA Group, phân khúc BĐS nghỉ dưỡng tại TP.HCM và vùng phụ cận năm qua có sự phục hồi về nguồn cung. Sức mua vẫn ở mức cao nhưng chỉ tập trung cục bộ tại một số dự án trong nửa đầu năm và giảm vào nửa cuối năm.

Năm 2022, nguồn cung dồi dào nhất thuộc về phân khúc căn hộ. Thị trường đón nhận 26.700 căn hộ từ 72 dự án mở bán, tăng 22% so với năm 2021.

Lượng tiêu thụ căn hộ đạt 20.700 căn, chiếm 78% nguồn cung mới. Nguồn cung căn hộ tập trung ở khu Đông TP.HCM và Bình Dương. Căn hộ cao cấp và trung cấp tiếp tục dẫn dắt thị trường.

Giá căn hộ tại TP.HCM và vùng phụ cận trong năm qua diễn biến trái chiều. Cụ thể, giá bán sơ cấp ghi nhận tăng nhẹ từ 2% - 4% do chi phí đầu vào tăng. Trong khi đó, giá bán thứ cấp giảm từ 3% - 8% và thanh khoản sụt giảm từ quý III/2022.

Không cần giải cứu thị trường BĐS

Dự báo thị trường BĐS TP.HCM và vùng phụ cận năm 2023, ông Phạm Lâm – TGĐ DKRA Group cho rằng, nguồn cung mới của tất cả phân khúc sẽ giảm so với năm ngoái. Mặt bằng giá bán sơ cấp khó có sự tăng giá đột biến.

Theo ông Phạm Lâm, nguồn cung đất nền vẫn chủ yếu tập trung ở Long An và Bình Dương. Đồng Nai sẽ tiếp tục dẫn đầu nguồn cung nhà phố và biệt thự, kế đến là Bình Dương và TP.HCM. Với BĐS nghỉ dưỡng, nguồn cung condotel vẫn tập trung phần lớn ở Bà Rịa – Vũng Tàu.

Dự báo năm 2023, nguồn cung nhà phố và biệt thự tại TP.HCM sẽ thấp hơn Bình Dương và Đồng Nai.

“Sức cầu căn hộ đã giảm từ giữa năm 2022. Dự báo lượng tiêu thụ của phân khúc này sẽ có khởi sắc nhất định vào quý IV/2023 khi những vướng mắc về pháp lý, tín dụng vào BĐS được tháo gỡ. Căn hộ có giá bán vừa túi tiền và nhà ở xã hội sẽ tăng đáng kể trong năm nay”, ông Phạm Lâm nhận định.

Về thực trạng thị trường, ông Lê Hoàng Châu – Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP.HCM cho rằng, thị trường BĐS đang khó khăn khi sức mua và thanh khoản giảm, thiếu dòng tiền, cơ cấu sản phẩm không hợp lý, thiếu nhà ở vừa túi tiền, thừa nhà ở cao cấp…

Theo ông Châu, vướng mắc lớn nhất của thị trường BĐS hiện nay là vấn đề pháp lý, chiếm 70% khó khăn của các dự án nhà ở.

“Không cần giải cứu thị trường lẫn doanh nghiệp BĐS mà chỉ hỗ trợ thông qua cơ chế, chính sách, pháp luật để tạo điều kiện cho thị trường tự điều tiết. Khi đó, doanh nghiệp sẽ chủ động tái cơ cấu, giảm giá nhà. Ngoài ra, cần có chính sách hỗ trợ lãi suất cho người mua nhà lần đầu, người mua ở thực để kích cầu và hỗ trợ thị trường phục hồi”, ông Châu nói.