Phân khúc chung cư trên thị trường bất động sản (BĐS) trong tháng 5/2024 không còn hiện tượng đẩy giá, tăng giá như trong quý I; giao dịch giảm mạnh; nhà đầu tư chuyển trạng thái sang nghe ngóng, chờ đợi các động thái mới khi các Luật Đất đai, Luật Nhờ ở, Luật Kinh doanh BĐS sửa đổi sắp có hiệu lực tác động đến thị trường.

Hạ nhiệt

Dữ liệu của Batdongsan.com.vn (Kênh thông tin dịch vụ BĐS số 1 Việt Nam) vừa công bố cuối tháng 5/2024 cho thấy, lượng tìm mua chung cư của người dân tại Hà Nội trong quý I/2024 tăng đạt đỉnh tương tự hồi tháng 8/2023, với lượng tìm kiếm và giá gia tăng liên tục từng tuần. Tuy nhiên, từ tháng 4 - 5/2024, do lượng người bán lớn đã khiến lực cầu giảm.

Giá chung cư 'hạ nhiệt' khi các luật liên quan đến thị trường bất động sản có hiệu lực.

Trong tháng 4, lượng tìm kiếm căn hộ chung cư toàn quốc giảm 13%, lượng tin đăng bán cũng giảm nhẹ 3% so với tháng trước tháng 3/2024. Trong tháng 5/2024, các chỉ số này giảm tương ứng như tháng 4/2024. Điều này cho thấy, tình trạng người mua đã có tâm lý chờ tác động từ các chính sách mới có hiệu lực thi hành của các bộ luật liên quan đến thị trường.

Nhiều chủ sàn môi giới BĐS tại các huyện Đông Anh, Hoài Đức (Hà Nội) cho hay, trong quý I/2024, thông tin các cơ quan quản lý Nhà nước siết chặt quy hoạch đất đai phục vụ các dự án chung cư thương mại đã khiến giá chung cư tăng phi mã từ 15 - 20% so với giá trị thật, nhiều dự án bị đẩy lên ở mức giá "ảo" không tương xứng với hạ tầng. Song, từ tháng 4/202, thanh khoản của căn hộ chung cư đã có dấu hiệu chậm lại, chỉ bằng khoảng 1 nửa so với thời kì “đỉnh cao”.

Theo ông Nguyễn Quốc Anh, Phó Tổng giám đốc Batdongsan.com.vn, người tiêu dùng nên xác định rõ mục đích đầu tư, nếu mua để ở cần cân nhắc kỹ lưỡng, đầu tư ngắn hạn cũng cần quan sát thị trường về thanh khoản. Còn nếu đầu tư dài hạn và đầu tư với mục đích cho thuê lấy dòng tiền, phân khúc chung cư vẫn là loại hình có nhiều lợi suất so với các loại hình đầu tư khác như chứng khoán, vàng, gửi tiết kiệm, ngoại tệ...

Dữ liệu của Batdongsan.com.vn cho thấy, 10 dự án chung cư được tìm kiếm nhiều nhất tại Hà Nội trong 5 tháng qua gồm: Vinhomes Ocean Park Gia Lâm, Vinhomes Smart City, Vinhomes Green Bay Mễ Trì, Khu đô thị Thanh Hà Mường Thanh, Khu đô thị mới Xa La, Khu đô thị Việt Hưng, Khu đô thị Trung Hòa - Nhân Chính, Khu đô thị Geleximco - Lê Trọng Tấn, Khu đô thị mới Văn Phú và Khu đô thị mới Linh Đàm. Phần lớn các dự án này có mức giá tương đối mềm, với nguồn cung sơ cấp lớn và tập trung ở khu vực phía Tây.

Tại TP Hồ Chí Minh, người tìm kiếm chung cư quan tâm nhiều nhất đến: Vinhomes Grand Park, Vinhomes Central Park, Celadon City, Q7 Saigon Riverside, Mizuki Park, Masteri Thảo Điền, Vinhomes Golden River Ba Son, Sunrise City, Eco Green Sài Gòn, CityLand Park Hills... đa số là các dự án lớn ở khu vực đông dân cư.

Về vấn đề này, TS.Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội BĐS Việt Nam (Vnrea) nhận định, trong tương lai gần, khi các bộ Luật mới liên quan đến thị trường có hiệu lực, có thể tháo gỡ cho nhiều dự án, giúp tăng nguồn cung trên thị trường. Khi nguồn cung tăng, giá chung cư sẽ giảm, tuy không giảm sâu nhưng sẽ ổn định.

Dự kiến các luật có hiệu lực sớm

Ngày 27/5/2024, Chính phủ ban hành Nghị quyết số 79/NQ-CP về đề nghị xây dựng Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đất đai số 31/2024/QH15, Luật Nhà ở số 27/2023/QH15, Luật Kinh doanh BĐS số 29/2023/QH15, Luật Các tổ chức tín dụng số 32/2024/QH15.

Cụ thể, Chính phủ thống nhất thông qua đề nghị xây dựng Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đất đai số 31/2024/QH15, Luật Nhà ở số 27/2023/QH15, Luật Kinh doanh BĐS số 29/2023/QH15, Luật Các tổ chức tín dụng số 32/2024/QH15 như đề nghị của Bộ Tài nguyên và Môi trường tại Tờ trình số 58/TTr-BTNMT ngày 26/5/2024 và hồ sơ liên quan kèm theo.

Chính phủ giao Bộ trưởng Bộ Tư pháp thừa ủy quyền Thủ tướng Chính phủ, thay mặt Chính phủ ký Tờ trình của Chính phủ đề nghị Ủy ban Thường vụ Quốc hội xem xét, trình Quốc hội bổ sung Đề nghị xây dựng Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đất đai số 31/2024/QH15, Luật Nhà ở số 27/2023/QH15, Luật Kinh doanh BĐS số 29/2023/QH15, Luật Các tổ chức tín dụng số 32/2024/QH15 vào Chương trình xây dựng luật, pháp lệnh năm 2024; trình Quốc hội xem xét, quyết định xây dựng, ban hành Luật theo trình tự, thủ tục rút gọn; cho ý kiến, thông qua tại Kỳ họp thứ 7, Quốc hội khóa XV (tháng 5/2024).

Trước đó, ngày 26/5/2024, Phó Thủ tướng Chính phủ Trần Hồng Hà ký Công điện số 53/CĐ-TTg của Thủ tướng Chính phủ về việc đẩy nhanh tiến độ xây dựng, ban hành văn bản quy định chi tiết thi hành Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh BĐS và Luật các tổ chức tín dụng.

Tại Công điện, Phó Thủ tướng Trần Hồng Hà đề nghị các đồng chí Chủ tịch HĐND, Chủ tịch UBND các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương chỉ đạo đẩy nhanh tiến độ xây dựng, ban hành các văn bản quy định chi tiết thi hành các luật trên, nhằm xây dựng hành lang pháp lý đầy đủ, đồng bộ, kịp thời triển khai ngay sau khi các Luật: Đất đai, Nhà ở, Kinh doanh BĐS, các Tổ chức tín dụng được Quốc hội đồng ý cho phép có hiệu lực sớm (dự kiến từ ngày 1/8/2024).

Đón nhận thông tin này, các chuyên gia BĐS cho rằng, nếu thực hiện quyết liệt, có hiệu quả các quy định trong các bộ luật mới, giá BĐS nói chung, các phân khúc nói riêng sẽ giảm. Thực tế, giá BĐS tăng do chi phí đầu vào như: Giá đất, giá thành xây dựng, chi phí vốn... đều tăng. Bên cạnh đó, ách tắc pháp lý dẫn tới thời gian thực hiện các dự án kéo dài, đội chi phí đầu tư so với dự kiến ban đầu, khiến giá nhà đất tăng liên tục các năm qua.

Theo đại diện Vnrea, trong bối cảnh hiện nay, giải pháp để thị trường BĐS phát triển minh bạch là tổ chức thực hiện tốt các luật mới. Hy vọng, những luật mới này sẽ nhanh chóng được đưa vào cuộc sống, được thực thi quyết liệt, hiệu quả.