Giá đất nền ở các tỉnh, thành trong vùng kinh tế trọng điểm phía Nam đang đảo chiều sau hơn một năm tăng phi mã. Nhiều nhà đầu tư phải giảm giá, cắt lỗ để đẩy hàng.

Không ai mua

Cách đây một năm, khi thông tin 5 huyện ngoại thành TPHCM lên quận, giá đất nơi đây nhanh chóng tăng 50 - 70%, việc mua bán diễn ra tấp nập. Tuy nhiên, trái ngược với cảnh hàng chục ô tô đậu kín các con đường, cò đất chạy đôn đáo dẫn khách coi dự án..., những vùng đất “sốt nóng” giờ đây vắng tanh, cỏ dại mọc um tùm.

Đưa phóng viên đi xem lô đất rộng 200 m2 ở xã Tân Thạnh Đông, huyện Củ Chi, anh Lê Ngọc nói đã rao bán từ trước Tết 3 tháng nhưng đến nay chưa ai mua. Ban đầu, anh Ngọc mua lô đất này với giá 2,7 tỷ đồng. Tháng 3/2022, nhiều người hỏi mua với giá 3,2 tỷ đồng nhưng anh không bán. Bây giờ kẹt tiền, anh rao bán với giá 3 tỷ đồng, giảm xuống 2,7 tỷ đồng rồi 2,5 tỷ đồng nhưng không ai hỏi thăm.

Dự án đất nền tại khu nhà ở Đại Nam, Bình Dương trở thành nơi thả bò. Ảnh: Hương Chi

“Trước kia, Củ Chi đón nhiều thông tin thuận lợi như lên thành phố hoặc lên quận, sắp làm dự án đường Vành đai 3, cao tốc TPHCM - Mộc Bài… Cứ nghĩ giá đất sẽ tăng nữa nhưng bây giờ thị trường lao dốc, cần tiền trả nợ thì bán không ai mua”, anh Ngọc nói. Tương tự, giá đất tại huyện Bình Chánh cũng giảm mạnh; đất được rao bán nhiều nhưng người mua không bao nhiêu.

Ông Phạm Lâm, Tổng Giám đốc DKRA Group, nói rằng, đầu năm 2022 có dấu hiệu sốt đất cục bộ ở huyện Hóc Môn và Củ Chi khi 2 địa phương này có thông tin được quy hoạch lên thành phố, mức tăng ghi nhận từ 15 đến 25% trong hơn một tháng. Tuy nhiên, thị trường đảo chiều và giảm mạnh từ cuối tháng 4/2022. Hiện tại, giá bán đất nền dự án giảm đến 21% so với tháng 12/2021. Riêng mặt bằng giá đất nền hộ lẻ ghi nhận mức giảm lên đến 25% so với cùng kỳ năm 2021. Thanh khoản thị trường giảm mạnh, chỉ bằng khoảng 25 - 30% so với đầu năm 2022.

Hơn một năm trước, tại các huyện Trảng Bom, Thống Nhất, Cẩm Mỹ, Long Thành… của tỉnh Đồng Nai từng được giới bất động sản (BĐS) thổi giá ăn theo dự án sân bay Long Thành, cao tốc Phan Thiết - Dầu Giây khiến đất “sốt” xình xịch, giá lên từng ngày, người mua kẻ bán giao dịch tấp nập. Nay đã trở nên im ắng. Những văn phòng công chứng vắng người vào giao dịch, không còn từng đoàn xe hơi đậu tràn ra giữa đường, công ty mua bán nhà đất phần đóng cửa, phần treo bảng cho thuê. Dọc con đường dẫn vào dự án sân bay Long Thành, bảng rao bán đất treo đầy, từ tường rào tràn ra cột điện.

“Ngộp thật”, anh Phan Thanh Tùng, ngụ tại TP Biên Hòa, nói. Đầu năm 2022, thấy bạn bè đầu tư trúng đất, anh Tùng cũng thử vận. Vốn ít, được ngân hàng cho vay bằng thế chấp căn nhà, anh Tùng mua 1.200 m2 đất tại xã Lộc An, huyện Long Thành với giá hơn 5 tỷ đồng. Chưa được bao lâu thì thị trường BĐS chìm lắng, anh Tùng chấp nhận bán lỗ khu đất nhưng không ai hỏi mua. Ôm đất với cục nợ lớn, mỗi tháng anh Tùng phải đóng tiền lãi ngân hàng hàng chục triệu đồng.

Treo bảng “Bán đất ngộp” ở nhiều nơi nhưng hơn nửa năm qua, ông Nguyễn Văn Hải ở xã Long Đức, huyện Long Thành vẫn chưa chuyển nhượng được đất. Giới thiệu một lô đất 120 m2 tại xã Long Đức với giá 1,8 tỷ đồng, ông Hải cho hay giá này ông đã lỗ 100 triệu đồng. Theo Văn phòng Đăng ký đất đai tỉnh Đồng Nai, từ cuối năm 2022 đến nay, tình hình giao dịch đất đai rất trầm lắng, hiện chỉ bằng khoảng 40% so với năm trước.

Từ giữa năm 2022 đến nay, thị trường BĐS ở Bình Dương chững lại, giới đầu tư cũng không còn mua vào, bán ra nhiều như trước. Hiện tại, giá nhà, đất ở địa phương này có xu hướng giảm dần, chủ đầu tư các dự án hạ giá đến mức lỗ nhưng giao dịch vẫn trầm lắng.

Là đơn vị chuyên kinh doanh đất nền ở Bình Dương, ông Nguyễn Thành Công, Giám đốc Công ty Đầu tư và Phát triển Thành Công, cho biết, công ty đang phân phối dự án với khoảng 500 lô đất, diện tích từ 80 - 150 m2 ở thị xã Bến Cát. Từ đầu năm đến nay công ty bán được chưa tới 10 lô. “Ban đầu, dự kiến lô đất 150 m2 sẽ bán với giá 1,7 tỷ đồng nhưng hiện nay công ty chỉ bán giá 1,5 tỷ đồng. Bây giờ “ôm” đất nguy cơ vỡ nợ rất cao nên phải giảm giá để đẩy hàng nhưng thị trường rất chậm”, ông Công nói.

Thị xã Phú Mỹ và hai huyện Xuyên Mộc, Đất Đỏ của tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu là những địa phương từng chứng kiến “cơn điên loạn” của thị trường BĐS. Năm 2022, thị xã Phú Mỹ từng có những phòng công chứng làm việc tới nửa đêm, ô tô đậu kín các con đường, cò đất chạy đôn đáo dẫn khách coi dự án... thì hiện nay mọi thứ im lìm. Giá đất giảm 15 - 20% so với năm trước.

Cơ hội để mua vào

Theo ông Phạm Lâm, có nhiều nguyên nhân dẫn đến thị trường đất nền sụt giảm. Đầu tiên là sự tăng cường kiểm soát tín dụng vào BĐS. Doanh nghiệp BĐS gặp khó trong việc tiếp cận nguồn vốn từ trái phiếu và vay ngân hàng, dẫn đến nguồn cung giảm. Nhà đầu tư cá nhân khó tiếp cận vốn vay ngân hàng dẫn đến sức cầu của thị trường giảm. Lãi suất cho vay BĐS hiện nay dao động từ 11 - 15%/năm. Với mức lãi suất này, nhiều nhà đầu tư thận trọng hơn trong quyết định dùng đòn bẩy tài chính để đầu tư BĐS. Trong khi đó, những nhà đầu tư có sử dụng đòn bẩy tài chính chịu áp lực lãi vay ngày càng lớn khi lãi suất tăng mạnh. Kinh tế đang gặp khó khăn, thu nhập bị sụt giảm khiến nhà đầu tư phải chấp nhận giảm giá, cắt lỗ hoặc giảm một phần lợi nhuận để có thể bán BĐS ra thị trường để giảm áp lực tài chính cá nhân. Một bên muốn bán dù giảm giá, một bên thận trọng trong việc ra quyết định đầu tư trong giai đoạn này và đây là lý do chính khiến mặt bằng giá giảm mạnh thời gian vừa qua, nhưng thanh khoản lại rất thấp.

Bà Hoàng Nguyệt Minh, Giám đốc cấp cao Bộ phận cho thuê thương mại Savills Việt Nam, khẳng định, thời điểm hiện tại xuất hiện lợi thế với nhà đầu tư. Bởi khi thị trường BĐS đang trong giai đoạn thanh lọc, giá các dự án bắt đầu có dấu hiệu điều chỉnh thay vì bị thổi giá một cách phi thực tế giống như câu chuyện cách đây 2 năm. Đây là cơ hội tốt dành cho những nhà đầu tư có dòng tiền, sẵn sàng đầu tư dài hạn.

Ông Hoàng Kim Hoài, Giám đốc Công ty Phúc Điền Land dự đoán, nhà đất các tỉnh giáp ranh TPHCM như Long An, Bình Dương, Đồng Nai, Bà Rịa - Vũng Tàu có thể giảm giá từ 10 - 20% trong 12 tháng tới.