Giá thuê văn phòng hạng A được Knight Frank dự báo chạm đỉnh ở mức 58 USD/m2 vào cuối năm nay, trong khi giá thuê văn phòng hạng B trong các tháng tới tiếp tục giảm.

Trong bối cảnh khan hiếm nguồn cung văn phòng, ông Leo Nguyễn - Giám đốc bộ phận chiến lược và giải pháp cho khách thuê của Knight Frank Việt Nam - dự báo giá thuê văn phòng hạng A sẽ chạm đỉnh với mức 58 USD/m2 vào cuối năm nay, trong khi giá thuê văn phòng hạng B các tháng tới tiếp tục giảm.

Cùng với đó, các bên cho thuê cũng đặt ra nhiều yêu cầu khắt khe hơn đối với người thuê và dường như vị thế hiện nay thuộc về người cho thuê.

Sân chơi của người cho thuê

Trao đổi với Zing, đại diện một doanh nghiệp công nghệ vừa chuyển văn phòng đến quận 10, TP.HCM cho biết công ty phải đáp ứng rất nhiều đòi hỏi khắt khe của bên cho thuê.

"Họ đặt ra rất nhiều yêu cầu, nếu chúng tôi không đáp ứng họ sẽ cho người khác thuê. Dù không hài lòng, chúng tôi buộc phải chấp nhận và tuân thủ, vì văn phòng là một trong những yếu tố góp phần làm nên hình ảnh doanh nghiệp trong mắt khách hàng", vị này nói.

Đây không phải trường hợp duy nhất trên thị trường cho thuê văn phòng gặp tình trạng này. Bà Hà Đào - Quản lý bộ phận phát triển kinh doanh của Knight Frank Việt Nam - nhìn nhận vị thế hiện nay thuộc về người cho thuê. Trong quý III, tỷ lệ lấp đầy văn phòng hạng A ở TP.HCM lên đến 94,1%. Con số này ổn định qua những năm gần đây do thị trường luôn trong tình trạng thiếu hụt nguồn cung mới.

Nguồn cung văn phòng khan hiếm, vị thế thuộc về người cho thuê. Ảnh: Quỳnh Danh.

Nguồn cung khan hiếm trong khi nhu cầu thuê văn phòng của các doanh nghiệp tăng cao khiến giá thuê tăng liên tục.

Hiện tại, giá thuê vẫn duy trì đà tăng 5,2% so với cùng kỳ năm ngoái, đạt mức trung bình 57,68 USD/m2 bao gồm phí dịch vụ. Riêng ở khu vực CBD (khu vực trung tâm hành chính, thương mại) giá thuê văn phòng hạng A rơi vào khoảng 62,59 USD/m2, tăng 4,3%, trong khi khu Nam TP.HCM ở mức 34,3 USD/m2 và có tỷ lệ hấp thụ 85,4%.

Mặt khác, giá thuê văn phòng hạng B trong quý III vẫn duy trì ổn định ở mức 33,78 USD/m2, giảm 0,1% so với quý 2, và tỷ lệ trống là 8,4%.

Lý giải về việc thiếu hụt nguồn cung, bà Lại Thị Như Quỳnh, Quản lý cấp cao bộ phận cho thuê văn phòng tại Savills Việt Nam, cho rằng sự thiếu hụt này đã diễn ra nhiều năm do nhiều yếu tố, như quy trình phê duyệt dự án kéo dài hay những quy định về thủ tục đối với chủ đầu tư trong quá trình phát triển dự án ngày càng bị siết chặt.

Đồng thời, quỹ đất trong khu vực trung tâm TP.HCM đang đặc biệt khan hiếm kết hợp với giá đất và chi phí xây dựng liên tục tăng.

"Những yếu tố này đã trở thành rào cản đối với các chủ đầu tư trong phát triển dự án mới, dẫn đến nguồn cung mới nhỏ giọt", bà nhấn mạnh.

Cán cân thị trường

Vị chuyên gia Knight Frank nhận định với nguồn cung dồi dào gia nhập thị trường trong hai năm tới, cán cân thị trường sẽ dần dịch chuyển về phía khách thuê.

Dữ liệu mới nhất từ Cushman & Wakefield cũng chỉ ra trong 3 năm tiếp theo, thị trường văn phòng TP.HCM sẽ đón nhận hàng loạt các dự án văn phòng mới hoàn thành có vị trí đắc địa, điển hình như The Nexus (2023), The Hallmark (2023), The Crest Tower B (2023), The Sun Tower (2024), The Pearl (2024) và IFC One Saigon (2024).

Nguồn cung văn phòng trong 3 năm tới. Ảnh: C&W.

Đại diện đơn vị này cho biết giá thuê văn phòng trong khu vực trung tâm hiện nay đã cao gần bằng Singapore, mà các tòa nhà hạng A trong tương lai được kỳ vọng sẽ tăng lên tới 80-90 USD/m2. Trong khi mức độ chi trả của doanh nghiệp ở thị trường Việt Nam nằm ở ngưỡng 35-50 USD.

Do đó, dự báo nguồn cung văn phòng khu vực phía Đông trong tương lai sẽ đạt tỷ lệ lấp đầy cao khi diện tích sàn lớn và giá thuê nằm trong ngưỡng kỳ vọng của nhiều doanh nghiệp.

Trao đổi với Zing, bà Trang Bùi - Tổng giám đốc Cushman & Wakefield - nhận định giá thuê trong tương lai vẫn tiếp tục tăng, do vấn đề lạm phát và chi phí xây dựng liên tục tăng.

Trong khi đó, các chuyên gia Knight Frank lại cho rằng giá thuê văn phòng hạng A dự kiến chạm đỉnh là 58 USD/m2 vào cuối năm nay, sau đó sẽ có xu hướng giảm vào năm 2023-2024. Riêng đối với giá thuê văn phòng hạng B sẽ tiếp tục hạ, và duy trì mức giá khoảng 55% giá thuê văn phòng hạng A nhằm cạnh tranh với nguồn cung mới trên cả hai phân khúc.

Trong bối cảnh quỹ đất ngày càng khan hiếm và nhu cầu tìm kiếm văn phòng ngày càng cao. "Một số tòa nhà tại khu vực trung tâm TP.HCM, đặc biệt là nhà đã xây dựng cách đây 15 năm, đang bắt đầu cải tạo để nâng cấp phục vụ đối tượng khách hàng của mình tốt hơn", bà Trang chia sẻ thêm.

Chiếm đa số giao dịch thuê lớn trong quý này là chuyển đổi địa điểm (48%), thuê mới (32%) và gia hạn hợp đồng (20%). Ông Leo Nguyễn cho biết xu hướng chủ yếu trong quý III là khách thuê văn phòng hạng A chuyển chỗ hoặc mở rộng diện tích thuê trong cùng phân khúc.

Mặc khác, không nhiều khách thuê văn phòng hạng B có nhu cầu nâng cấp lên hạng A. Thậm chí, những đơn vị có ngân sách khiêm tốn còn ưa chuộng các tòa nhà văn phòng hạng B có tuổi đời từ 5 năm trở lên, trong đó phổ biến nhất là diện tích sàn thuê từ 500-700 m2 và giá thuê dưới 30 USD/m2/tháng.