Giải quyết hậu quả pháp lý khi huyện Cam Lâm hủy quyết định chuyển mục đích sử dụng đất?
Tuy cầm giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trong tay, nhưng hàng loạt người dân mua đất ở Cam Lâm “dở khóc, dở cười” khi chính quyền huyện này vừa hủy hàng loạt quyết định chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp sang đất ở.
Người mua "ngồi" trên lửa
Trong tháng 9/2022, UBND huyện Cam Lâm đã ban hành 4 quyết định hủy các quyết định chuyển mục đích sử dụng đất trên địa bàn mà huyện này đã ký trước đây không lâu.
Căn cứ từ Kết luận số 247/KL-UBND ngày 10/6/2022 của UBND tỉnh Khánh Hòa về việc xác minh các phản ảnh của báo chí để kiểm tra làm rõ tình trạng phân lô, bán nền tại huyện Cam Lâm và xét Tờ trình số 237/TTr-TNMT ngày 20/9/2022 của Phòng Tài nguyên và Môi trường để UBND huyện này ban hành các quyết định nêu trên.
Cam Lâm vừa có 4 quyết định hủy quyết định chuyển mục đích nông nghiệp thành đất ở với khoảng 8.300m2 - Ảnh: Trung Vũ
Cụ thể, huyện Cam Lâm đã hủy các quyết định chuyển mục đích từ đất nông nghiệp sang đất ở của thửa đất số 236 với diện tích 731m2 và thửa đất số 239 với diện tích 677,4m2 (cùng tờ bản đồ số 3, tổ dân phố Bãi Giếng 1, thị trấn Cam Đức); thửa đất số 322, tờ bản đồ số 12 (được tách ra từ thửa 320, tờ bản đồ số 12), thôn Bắc Vĩnh, xã Cam Hải Tây với diện tích 2.000m2; thửa đất số 396, tờ bản đồ số 16 tại thôn Bắc Vĩnh, xã Cam Hải Tây, diện tích 4.818m2.
Việc hủy các quyết định chuyển mục đích sử dụng đất của UBND huyện Cam Lâm khiến người mua đất tại khu vực này vô cùng hoang mang, lo lắng. Bởi, họ đang cầm trong tay giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (GCNQSĐ) với mục đích sử dụng là đất ở. Thế nhưng, khi bị hủy quyết định này sẽ đồng nghĩa các GCNQSĐ của họ không có giá trị, không thể xây dựng, giao dịch hoặc cho tặng.
Bà H.L (ngụ Hưng Yên) cho biết, cách đây khoảng 1 năm, qua tìm hiểu bà thấy 3 lô đất ở thôn Bắc Vĩnh, ven Đầm Thủy Triều khá đẹp và có giấy tờ hợp pháp nên đã xuống tiền mua đất.
Cũng theo bà H.L, sau khi mua và là thủ tục sang tên, đến 5/2022 bà L nhận được GCNQSĐ là đất ở nông thôn. Ngày 9/6, bà H.L đã thế chấp ngân hàng các GCNQSĐ này để vay tiền để chuẩn bị tiến hành thi công và xây dựng nhà ở trên các thửa đất nêu trên.
Một trong các thửa đất bà L nhận chuyển nhượng và được cấp GCNQSDĐ với mục đích sử dụng là đất ở
Đến đầu tháng 9, bà L từ Hưng Yên vào để xây dựng nhà thì được biết thửa đất của gia đình đang trong khu vực bị thanh tra và yêu cầu tạm dừng mọi giao dịch, xây dựng.
“Trước khi nhận chuyển nhượng quyền sử dụng các thửa đất này, tôi đã cẩn thận đi kiểm tra quy hoạch sử dụng đất tại chính quyền địa phương. Tôi hoàn toàn yên tâm vì đất này đều có mục đích sử dụng là đất ở tại nông thôn, thời hạn sử dụng đất là lâu dài, có đường nhà nước vào tận đất. Vì vậy, tôi mới tiến hành ký hợp đồng nhận chuyển nhượng quyền sử dụng các thửa đất này, việc nhận chuyển nhượng là hoàn toàn hợp pháp, chúng tôi cũng đã hoàn thành đầy đủ nghĩa vụ tài chính với Nhà nước" – bà H.L cho biết.
Bà H.L cho biết thêm: "Trước đó tôi chưa từng nhận được một giấy mời chính thức nào của các cơ quan chức năng yêu cầu chủ đất lên trụ sở làm việc. Tôi cũng chưa nhận được bất kỳ văn bản nào liên quan đến việc cấm và yêu cầu dừng xây dựng. Việc sang nhượng đất này là hợp pháp, cũng chính UBND huyện này cấp GCNQSDĐ cho tôi và cũng UBND huyện này hủy các GCNQSDĐ của tôi. Vậy những thiệt hại của gia đình tôi ai là người chịu trách nhiệm?”.
Ngoài trường hợp bà H.L, theo Kết luận số 247/KL-UBND thì có hàng trăm lô đất sẽ phải chuyển đổi từ đất ở về lại đất nông nghiệp. Mới đây, khi chính quyền huyện Cam Lâm chính thức hủy các quyết định chuyển mục đích sử dụng đất ban đầu càng khiến cho các nhà đầu tư hoang mang.
Được biết, các lô đất này tùy theo từng giai đoạn và vị trí sẽ có giá từ gần 10 đến gần 20 triệu đồng/m2. Trung bình mỗi lô đất từ khoảng 1 tỷ đến hơn 2 tỷ đồng.
Cam Lâm từng nóng với vấn đề phân lô bán nền - Ảnh: Trung Vũ
Giải quyết hậu quả pháp lý
Liên quan đến việc hủy các quyết định chuyển đổi mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp sang đất ở tại huyện Cam Lâm, Luật sư Trần Đức Phượng – Đoàn Luật sư TP Hồ Chí Minh cho biết, với các cơ quan nhà nước, dù là sai lầm của một số cán bộ trước đây nhưng việc thực hiện hủy các quyết định hành chính liên quan đến chuyển đổi mục đích sử dụng đất, trả lại đúng bản chất là đất nông nghiệp đang được diễn ra. Và tiếp theo đó, chính quyền sẽ thu hồi các giấy chứng nhận đã cấp cho các thửa đất trong khu đất này.
Theo Luật sư Phượng, đây là việc phải làm, cần thiết phải làm, thực thi theo quy định pháp luật. Tuy nhiên, việc này đã và đang gây ra nhiều vấn đề phát sinh, thế khó, có thể nói là bài toán nan giải đối với những người liên quan, những người trong cuộc.
"Nếu xét dưới khía cạnh pháp luật, việc UBND huyện Cam Lâm khi phát hiện ra vụ việc và các cơ quan này có quyền chủ động hủy bỏ các văn bản hành chính là thể hiện sự nghiêm minh trong công tác quản lý. Tuy nhiên, đây cũng là bài học, nếu các cơ quan nhà nước đã làm tốt công tác về tư tưởng, giải thích và vận động các người dân hiểu đúng pháp luật nhằm phối hợp thực hiện thì có thế sẽ hạn chế điểm nóng, phát sinh điểm nóng tại địa phương. Ngoài ra, chính quyền cũng cần đồng hành cùng với các bên để có lộ trình, thời hạn hợp lý để hỗ trợ các bên thứ ba có liên quan giải quyết hậu quả, ổn định tình hình" - Luật sư Phượng chia sẻ.
.jpg)
Báo cáo của UBND huyện Cam Lâm
Cũng theo Luật sư Trần Đức Phượng, trong quá trình giải quyết, trả lại đúng bản chất của đất nông nghiệp, khả năng kiện tụng, tranh chấp trực tiếp giữa các cá nhân, tổ chức kinh tế và các cơ quan nhà nước sẽ có thể xảy ra.
Vị luật sư cho rằng, sau khi được phân lô, tách thửa và đã được cấp giấy chứng nhận thì trên thực tế một lô đất đã chuyển nhượng qua rất nhiều người khác nhau, có thể từ F0 đến các Fn.
Như vậy, người nhận chuyển nhượng đất không có đất (do phải khắc phục trả lại cho bên chuyển nhượng, và trả lại cuối cùng cho người có đất khi tách thửa), đã phải trả một khoản tiền lớn.
Do đó, trong trường hợp này, những người đang có GCNQSDĐ được quyền yêu cầu người đã chuyển nhượng giải quyết quyền lợi cho mình: hoàn trả toàn bộ tiền đã nhận. Nếu không giải quyết được quyền lợi, các chủ sở hữu nên tiến hành khởi kiện để cơ quan chức năng giải quyết.
Theo đó, giả dụ F10 (người đang có giấy chứng nhận) có thể khởi kiện F9, F9 có đơn yêu cầu độc lập (chung trong một vụ án) với F8,… và kiện đến chủ đất ban đầu khi tách thửa, các công ty môi giới để giải quyết quyền lợi cho mình.
Cũng theo Luật sư Phượng, đối với trường hợp người dân đã xây nhà thì có thể yêu cầu chính quyền địa phương phải bồi thường giá trị công trình mình đã xây dựng hợp pháp (có giấy phép xây dựng, chứng cứ về việc tạo lập). Bởi xét lỗi cuối cùng là do chính quyền đã cấp giấy chứng nhận sai và bị thu hồi nên phải bồi thường, người chuyển nhượng F9 không có lỗi trong việc F10 xây dựng công trình.
"Dù vậy, việc giải quyết các vấn đề này có thể phát sinh tranh chấp, khiếu nại kéo dài, phức tạp và có khả năng phát sinh trách nhiệm bồi thường Nhà nước cũng như đơn vị phân phối là các công ty môi giới cho các bên" - Luật sư Trần Đức Phượng nhận định.
