Sau Chỉ thị 13/CT-TTg ngày 29/8/2022 của Thủ tướng Chính phủ về các giải pháp thúc đẩy thị trường bất động sản (BĐS) phát triển bền vững, các chuyên gia kinh tế kỳ vọng hàng loạt "điểm nghẽn" của thị trường này sẽ kịp thời được tháo gỡ.

Nhận diện các "rào cản"

Khan hiếm nguồn cung, dòng vốn bị kiểm soát, khiến giá sản phẩm BĐS bị đẩy lên cao, vượt quá khả năng chi trả của nhà đầu tư, người lao động là “điểm nghẽn” lớn nhất hiện nay. Theo ông Phạm Minh Đức, Phó Tổng giám đốc Tập đoàn Tân Á Đại Thành, hiện nay, các doanh nghiệp BĐS có 2 kênh vốn quan trọng: Kênh vốn thi công dự án thường được doanh nghiệp chủ động từ các nguồn lực có sẵn trong trường hợp vay vốn ngân hàng khó khăn hoặc lãi suất cao và kênh vốn cho vay với khách mua thế chấp bằng BĐS hình thành trong tương lai. Song, hạn mức tín dụng ngân hàng đang bị siết chặt là “rào cản” với các nhà đầu tư.

Thị trường BĐS trầm lắng do các doanh nghiệp thiếu dòng tiền tái đầu tư.

Theo TS Cấn Văn Lực, Thành viên Hội đồng Tư vấn chính sách tiền tệ quốc gia, hiện có khoảng 30 - 40% doanh nghiệp BĐS đang nợ đọng lẫn nhau, với số tiền khoảng 60.000 tỷ đồng. Trước đây, các doanh nghiệp gia hạn cho nhau 45 ngày, nhưng hiện đã lên tới 90 ngày, làm chậm vòng quay tiền, khiến thị trường đi vào trầm lắng; dẫn tới nguồn cung không thể tăng, nguồn cầu không giảm, kéo thanh khoản thị trường BĐS giảm theo.

Điểm nghẽn lớn thứ 2 theo báo cáo của Bộ Xây dựng là nguồn cung nhà ở xã hội, nhà ở công nhân đến nay mới đạt 7,3 triệu/12,5 triệu m2 theo kế hoạch. Cả nước đang tiếp tục triển khai 339 dự án, nhưng tốc độ triển khai khá chậm. Trong khi theo Bộ Lao động - Thương binh và Xã hội, năm 2022, thị trường lao động đã dần phục hồi sau dịch, với nhu cầu tuyển dụng gần 1,3 triệu lao động, nhưng các địa phương vẫn đang xảy ra tình trạng thiếu hụt nhân công. Riêng 2 quý đầu năm 2022 thiếu hụt khoảng 120.000 lao động. Điều này khiến không ít doanh nghiệp ngưng trệ sản xuất, khó đảm bảo các mục tiêu tăng trưởng. Do đó, nếu không sớm quan tâm phát triển nhà ở xã hội sẽ khó giữ chân người lao động.

Ngoài hai điểm nghẽn lớn trên, Hiệp hội BĐS Việt Nam còn nhận định các điểm nghẽn quan trọng khác thị trường BĐS đang đối mặt và nếu không sớm được tháo gỡ sẽ khó phát triển bền vững như: Hệ thống pháp luật về thị trường BĐS chưa đồng bộ, sửa đổi không kịp thời (nhất là quy định về căn hộ và khách sạn condotel, văn phòng officetel…) nên công tác quản lý, phát triển khó khăn; nhiều địa phương chưa có quy hoạch tổng thể phát triển khu đô thị mới; thủ tục hành chính liên quan đến đầu tư, xây dựng, đấu thầu đất đai phức tạp; thông tin dữ liệu, chuyển đổi số trong ngành BĐS chậm so với các ngành khác…

TS Nguyễn Văn Đình, Phó Chủ tịch Hiệp hội BĐS Việt Nam: Mặc dù Chỉ thị 13/CT-TTg chưa phải là quy định pháp luật có thể tháo gỡ ngay những điểm nghẽn thị trường, nhưng Chính phủ đã chỉ ra những khó khăn mà thị trường và các doanh nghiệp BĐS đang đối mặt. Đây là chủ trương quan trọng để hiện thực hóa những chỉ đạo, điều hành tiếp theo và mang đến hy vọng "xốc" lại sự phát triển của thị trường BĐS, trong đó, mối liên thông giữa thị trường vốn với thị trường BĐS là yếu tố then chốt tạo ra sự phát triển hài hòa, cân bằng.

Theo Chỉ thị 13/CT-TTg, Thủ tướng Chính phủ đã giao Bộ Xây dựng, Bộ Tài Nguyên và Môi trường phối hợp với các bộ, ngành, địa phương thành lập các tổ công tác hướng dẫn, đôn đốc các địa phương rà soát, xây dựng các giải pháp tháo gỡ các điểm nghẽn thị trường, nhất là bổ sung quy hoạch, bố trí quỹ đất phát triển nhà ở xã hội, nhà ở cho công nhân theo đúng quy định pháp luật, thực hiện nghiêm quy định dành quỹ đất 20% trong các dự án nhà ở, khu đô thị và đảm bảo nhu cầu phát triển thị trường BĐS an toàn.

Thị trường nhiều dư địa, tiếp tục điều chỉnh và sàng lọc

Ngân hàng Nhà nước sớm “nới room tín dụng” tháo gỡ dòng vốn cho các doanh nghiệp BĐS, nhà đầu tư. Ảnh: Trần Việt.

Mặc dù giá các sản phẩm BĐS hiện nay tăng cao, nhưng tốc độ giao dịch trên thị trường đang chậm lại, sức mua suy yếu không chỉ ở thị trường thứ cấp, mà cả trên thị trường sơ cấp. Bên cạnh đó, các nhà đầu tư hiện nay sẽ không đổ tiền mua BĐS để bảo toàn giá trị tài sản, vốn sở hữu, mà thận trọng tìm hiểu hoặc chuyển hướng dòng tiền sang gửi tiết kiệm, giữ vàng, ngoại tệ. Thực tế này đều xuất phát từ việc kiểm soát tín dụng hiện nay, khiến các doanh nghiệp, nhà đầu tư khó xoay sở dòng tiền phát triển dự án.

Ông Cấn Văn Lực nhận định, thị trường BĐS những tháng cuối năm 2022, đầu năm 2023 vẫn còn nhiều dự địa phát triển. Kịch bản nhiều khả năng nhất là mức giá BĐS vẫn giữ nguyên, các chủ đầu tư sẽ gia tăng các chính sách bán hàng để hỗ trợ, cũng như thu hút nhà đầu tư. Cùng với các yếu tố cơ hội như: Quy hoạch được quan tâm, các địa phương phát triển đầu tư hạ tầng làm đột phá chiến lược; đầu tư công được thúc đẩy mạnh; chiến lược phát triển nhà ở giai đoạn từ 2021 - 2030 đặt mục tiêu xây dựng 1 triệu căn nhà ở xã hội…, thị trường BĐS sẽ điều chỉnh và sàng lọc. Cụ thể, từ quý IV/2022, thị trường sẽ phục hồi mạnh các phân khúc: Nhà ở xã hội, BĐS công nghiệp, BĐS du lịch; các sản phẩm BĐS khác có giá trị thật vẫn giữ giá để chờ nguồn cung, nhất là tại hai thị trường Hà Nội, TP Hồ Chí Minh.

Theo chuyên gia kinh tế, TS Nguyễn Minh Phong, để khơi thông dòng vốn cho thị trường BĐS hiện nay, Ngân hàng Nhà nước cần cân nhắc “nới room tín dụng”, khuyến khích tổ chức tín dụng (TCTD) đủ điều kiện tiếp tục cho vay mới để hỗ trợ doanh nghiệp BĐS tiếp tục phát triển các dự án; cơ cấu lại thời hạn trả nợ, miễn, giảm lãi, phí, giữ nguyên nhóm nợ, nhằm hỗ trợ nhà đầu tư duy trì khả năng thu hồi vốn cho vay. Thêm vào đó, các doanh nghiệp và nhà đầu tư cần chủ động, tích cực thay đổi tư duy kinh doanh phù hợp với thực tế và tiếp tục tìm kiếm các nguồn vốn rẻ hơn, trong đó có vốn huy động nội bộ và vốn tiếp cận từ gói kính thích kinh tế 470.000 tỷ đồng đang được triển khai năm 2022 và năm 2023.

Bộ Xây dựng đang chủ động phối hợp với các bộ, ngành liên quan hoàn thiện khung quy định hướng dẫn triển khai các dự án nhà ở, khu đô thị; thanh tra việc thực hiện pháp luật về kinh doanh BĐS, hoạt động sàn giao dịch BĐS; phối hợp với UBND các tỉnh, thành phố kiểm tra các dự án nhà ở xã hội… để kiến nghị với cơ quan Nhà nước có thẩm quyền thu hồi, đình chỉ, tạm dừng hoặc điều chỉnh, chuyển đổi, chuyển nhượng các dự án kinh doanh BĐS theo quy định. Đáng chú ý, bộ sớm trình Quốc hội thông qua Luật Nhà ở (sửa đổi), Luật Kinh doanh BĐS (sửa đổi), làm cơ sở pháp lý quản lý thị trường BĐS.