Chuyên gia nhấn mạnh các giải pháp không phải dùng ngân sách giải cứu mà Nhà nước hỗ trợ thông qua cơ chế chính sách tạo điều kiện để dòng tiền mới được bơm vào thị trường.

Nửa cuối năm 2022 là thời điểm chứng kiến sự lao dốc mạnh của thị trường bất động sản Việt Nam, doanh thu các doanh nghiệp sụt giảm trong khi hàng loạt dự án bị đình trệ. Các tập đoàn, doanh nghiệp địa ốc chật vật với những khoản nợ đến hạn trong khi các kênh dẫn vốn đều tắc nghẽn.

Theo báo cáo của Tổng cục Thống kê, gần 1.200 doanh nghiệp bất động sản đã giải thể trong năm 2022, tăng 39% so với năm trước đó.

Trong cuộc họp với Ngân hàng Nhà nước sáng 8/2, hàng loạt ông lớn bất động sản như Vingroup, Sungroup, Novaland, Hưng Thịnh... đã đề xuất nhiều giải pháp để gỡ khó cho thị trường nhưng nhiều nhất vẫn là giải pháp liên quan đến tín dụng - chiếm 70% nguồn vốn của doanh nghiệp bất động sản trong năm 2022.

Giãn nợ là lối thoát cho doanh nghiệp

Nhìn từ góc độ kinh tế vĩ mô, chia sẻ với Zing, TS Nguyễn Quốc Việt, Phó viện trưởng Viện nghiên cứu kinh tế và chính sách (VEPR), cho rằng hiện nay, giải pháp cốt lõi nhất để giúp doanh nghiệp bất động sản vượt qua khó khăn là khoanh hoặc giãn nợ để doanh nghiệp "cầm hơi, lấy sức làm trả nợ".

"Mấu chốt là phải khoanh nợ cũ (chủ yếu liên quan trái phiếu - PV), rà soát các điều kiện an toàn tín dụng đối với những trường hợp đặc thù để giúp các bên tái cơ cấu khoản nợ đến hạn", ông nói.

Theo vị chuyên gia, bản thân ngân hàng và doanh nghiệp bất động sản phải cùng nhau ngồi lại xử lý nợ xấu theo quy trình đã có, sau đó nếu cần mới là các biện pháp khoanh/giãn nợ có sự hỗ trợ thanh khoản từ phía Ngân hàng Nhà nước.

Bên cạnh đó, vấn đề pháp lý, thủ tục cấp phép phức tạp cũng là điểm nghẽn khiến doanh nghiệp bất động sản gặp khó như hiện nay. "Có dự án đã triển khai gần xong nhưng phải dừng lại để xin giấy phép phê duyệt được bán khiến doanh nghiệp thiệt hại cả nghìn tỷ đồng", TS Nguyễn Quốc Việt nói.

Doanh nghiệp bất động sản muốn tái cơ cấu khoản nợ vay tín dụng đến hạn trong thời hạn 24-36 tháng. Ảnh: Quỳnh Danh.

Tương tự, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA), cũng cho rằng cần cho phép doanh nghiệp bất động sản tái cơ cấu khoản nợ vay tín dụng đến hạn trong 12-24 tháng, giữ nguyên nhóm nợ và được tiếp cận khoản vay tín dụng mới. Cốt lõi của vấn đề này chính là tạo điều kiện để dòng tiền mới được "bơm" vào thị trường.

"Chúng tôi không sợ lãi suất vay, không xin giảm lãi, chỉ cần được tiếp cận khoản vay mới", ông Châu nhấn mạnh.

Chủ tịch Hiệp hội bất động sản TP.HCM cho rằng việc nhảy nhóm nợ khiến các doanh nghiệp bất động sản không thể vay được tín dụng mới. Do đó, nếu ngân hàng nới lỏng đối với nợ nhóm 2-3 với dự án khả thi thì nên giải ngân cho doanh nghiệp. Nếu muốn các khoản nợ không nhảy nhóm thì chỉ có cách cơ cấu lại nợ và giữ nguyên nhóm nợ.

Không nên dùng ngân sách để giải cứu thị trường

TS. Cấn Văn Lực, Thành viên Hội đồng Tư vấn Chính sách Tài chính Tiền tệ Quốc gia, chuyên gia kinh tế trưởng BIDV, cho rằng có 6 nguyên nhân chính gây nên sự sụt giảm thị trường trong năm 2022 và cả 2023 bao gồm: Kinh tế vĩ mô (tỷ giá, lãi suất, lạm phát, thu nhập…); pháp lý và quản lý, giám sát; quy hoạch và cơ sở hạ tầng; tài chính; cung - cầu và giá bất động sản; thông tin, dữ liệu và tính minh bạch.

Trong năm vừa qua, có những chính sách lớn về cả vĩ mô và vi mô đã tác động đến thị trường bất động sản, ông Lực cho biết sắp tới một số chính sách sẽ được Chính phủ chỉ đạo sửa đổi theo hướng cởi mở hơn, tháo gỡ khó khăn và có lộ trình phù hợp như Nghị định 65 sửa đổi, Thông tư 16 của Ngân hàng Nhà nước...

Chính phủ đã thành lập Tổ công tác của Thủ tướng để tháo gỡ khó khăn, vướng mắc cho các dự án bất động sản. Chỉ trong 4 ngày, Thủ tướng đã có 4 công điện giải quyết 4 vấn đề nóng của nền kinh tế từ cung ứng vốn, trái phiếu doanh nghiệp, bất động sản cho tới thị trường lao động.

"Năm nay, Chính phủ sẽ ưu tiên xử lý các vấn đề về pháp lý giải quyết nguồn vốn tồn đọng, nút thắt vốn, rủi ro hệ thống (liên thông giữa tài chính - bất động sản), tái cấu trúc doanh nghiệp và thị trường", ông nói.

Vị chuyên gia kiến nghị không nên dùng vốn ngân sách để giải cứu thị trường, mà phải dùng cơ chế, chính sách. Đây mới là thứ quý giá, cần thiết cho thị trường bất động sản lúc này.

Nhiều doanh nghiệp bất động sản đang mất thanh khoản với lượng tồn kho ngày một tăng. Ảnh: Chí Hùng.

Ngoài ra, theo ông Lực, doanh nghiệp bất động sản phải tự cơ cấu lại, thậm chí phải bán tài sản để có nguồn tiền xử lý trái phiếu đến hạn. Đây chính là mấu chốt để giữ niềm tin của thị trường và nhà đầu tư.

Tương tự, trong hội nghị ngày 8/2, Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Văn Sinh cũng nhấn mạnh giải pháp doanh nghiệp cần làm hiện nay là cơ cấu lại sản phẩm, rà soát các dự án bất động sản đảm bảo phù hợp với nguồn lực, khả năng thực thi. "Tránh tình trạng nguồn lực chỉ có một nhưng thực hiện đến 5-7 dự án, vượt quá khả năng và dẫn đến tình trạng khó khăn, phải bán bớt dự án", ông Sinh dẫn thực trạng.

Đặc biệt, Thứ trưởng đề nghị doanh nghiệp tiếp tục rà soát, bán bớt dự án để củng cố lại nguồn lực tài chính nhằm thực hiện các dự án có hiệu quả hơn.

Bên cạnh đó, ông đề nghị NHNN tìm cách tháo gỡ theo hướng cơ cấu lại các khoản nợ xấu, giãn nợ để hỗ trợ doanh nghiệp bất động sản hoạt động. Thời gian tới, NHNN ưu tiên tập trung cho các doanh nghiệp đầu tư nhà ở xã hội, nhà ở công nhân và cải tạo chung cư cũ.