GS Đặng Hùng Võ cho rằng hệ thống pháp luật còn nhiều vấn đề chồng chéo, chưa đồng bộ, đồng thời từ ngữ trong luật không rõ ràng khiến quá trình thực thi gặp khó khăn.

Tại diễn đàn "Nguồn cung thị trường bất động sản TP.HCM: Những vấn đề thực tiễn cần tháo gỡ" mới đây, GS Đặng Hùng Võ - nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường - nhìn nhận pháp luật đang là lực cản rất lớn cho thị trường bất động sản nhà ở.

"Từ năm 2018, chúng ta bắt đầu có cảm giác nguồn cung nhà ở bị dừng lại, nhưng đến 2020 thấy quá rõ là nguồn cung dừng hẳn. Có rất nhiều nguyên nhân, trong đó phải nói đầu tiên là hệ thống pháp luật. Hệ thống pháp luật của chúng ta có quá nhiều khuyết tật", ông thẳng thắn nhận xét.

Luật thiếu liên thông, thực thi luật thiếu hiệu quả

Theo GS Đặng Hùng Võ, một trong những nguyên nhân chính khiến các dự án mới thời gian qua không được phê duyệt là bởi trên một dự án có nhiều loại quyền sử dụng đất khác nhau, được vận hành theo các khung pháp luật khác nhau.

Song song đó, ngữ nghĩa của các thuật ngữ pháp lý chưa rõ ràng, khó hiểu, thậm chí mỗi luật dùng một từ ngữ khác nhau. Điều này khiến khâu thực thi pháp luật thiếu hiệu lực, hiệu quả.

"Gần đây có tâm lý cán bộ rất ngại phê duyệt bởi vì tai nạn quản lý rất dễ xảy ra, làm cho TP.HCM và Hà Nội gần như không có dự án mới. Tôi đã phỏng vấn rất nhiều chủ đầu tư dự án, họ chán chường lắm rồi, tiền bỏ vào rất nhiều nhưng dự án cứ nằm đấy không được phê duyệt. Có những tỉnh còn thu hồi lại đất vì phát hiện ra quyết định giao đất có vấn đề", GS Đặng Hùng Võ nói.

GS Đặng Hùng Võ - Nguyên Thứ trưởng Bộ TN&MT chia sẻ tại diễn đàn. Ảnh: TBTCVN.

Đồng tình với quan điểm này, Luật sư Nguyễn Văn Hậu - Ủy viên Ban thường vụ Liên đoàn Luật sư Việt Nam nhận xét quá trình xây dựng pháp luật trước đây không chuyên nghiệp và thiếu sự rà soát, phản biện từ các đối tượng liên quan.

Kết quả, theo ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA), trong 9 tháng đầu năm nay số lượng dự án mới ở TP tăng so với cùng kỳ năm ngoái, nhưng con số 11.600 căn chỉ tương đương 36% nguồn cung năm 2017, khi thị trường có sự bùng nổ về nguồn cung.

Điều nguy hiểm hơn, không chỉ thiếu hụt nguồn cung, TP còn đối diện với tình trạng lệch pha phân khúc thị trường. Tỷ lệ nhà ở cao cấp năm 2020 chỉ khoảng 70%, đến 2021 là 74%, nhưng trong 3 quý vừa qua đã lên đến 80,2%. Trong khi đó, nhà ở thương mại giá dưới 30 triệu đồng/m2 chỉ chiếm 1% năm 2020 và biến mất từ năm 2021 đến nay. Nhà ở xã hội cũng nhỏ giọt vài dự án đã sẵn quỹ đất từ trước.

"Khan hiếm nguồn cung và lệch pha phân khúc thị trường khiến nhiều dự án trước đây bình thường nay được đẩy lên thành dự án cao cấp. Điều này dẫn đến hệ quả giá nhà 3 năm qua tăng liên tục, đến nay thị trường khó khăn nhưng giá vẫn neo cao", ông Lê Hoàng Châu nhấn mạnh.

Do đó, Chủ tịch HoREA cho biết các doanh nghiệp rất mong chờ vào việc sửa đổi Luật Đất đai 2013 và một số luật liên quan lần này.

"Chúng tôi coi đây là thời điểm vàng để tháo gỡ các vấn đề của hệ thống pháp luật, để từ đó thị trường bất động sản có thể phát triển minh bạch, ổn định, an toàn và bền vững", ông Châu nói.

Luật sư Nguyễn Văn Hậu cũng đánh giá cao việc sửa đổi các luật lần này bởi cơ quan chức năng đang lấy ý kiến công khai. Bên cạnh đó, ông cho biết Liên đoàn Luật sư Việt Nam đã được Thủ tướng yêu cầu tham gia trong quá trình xây dựng, nhằm đảm bảo các văn bản pháp luật có sự thống nhất và đồng bộ.

Chưa có bức tranh sáng sủa cho 2023

Dù vậy, theo lộ trình, các Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản (mới) chỉ có hiệu lực từ ngày 1/7/2024 nếu được Quốc hội thông qua. Do đó, ông Lê Hoàng Châu cho rằng từ nay đến đó, thị trường vẫn chưa hết khó khăn.

"Nếu thông qua được các luật như kỳ vọng sẽ tạo một cú hích về mặt tâm lý, niềm tin của thị trường là vấn đề quyết định nhất để thị trường tăng trưởng trở lại. Thị trường ổn định trở lại hay vẫn đứng trước các thách thức phụ thuộc rất lớn vào công tác xây dựng luật của Quốc hội trong năm nay và năm tới", ông Châu nói.

GS Đặng Hùng Võ cũng nhấn mạnh trong khi vấn đề pháp lý chưa được giải quyết xong thì cần có những chính sách đặc thù để hỗ trợ thị trường bất động sản, như ban hành khung phê duyệt cho các dự án đã được cấp chủ trương đầu tư, doanh nghiệp đã có tiền để thực hiện.

Đồng thời, Ngân hàng Nhà nước cần chủ động hơn về chính sách tín dụng, tránh tình trạng loay hoay như thời gian qua.

Đưa ra khuyến nghị cho doanh nghiệp và nhà đầu tư, ông Võ Hồng Thắng - Phó giám đốc Nghiên cứu và Phát triển tại DKRA Việt Nam - cho rằng thị trường đang trong một "cơn bão", do đó điều tốt nhất bây giờ là "bảo toàn".

"Thị trường cần thời gian để phục hồi. Theo tôi điểm rơi phải là năm 2024 hoặc 2025", ông dự báo.

Kết thúc bài phát biểu tại diễn đàn, GS Đặng Hùng Võ nhấn mạnh quan điểm: "Quản lý thị trường bất động sản là một nghệ thuật chứ không chỉ là kỹ thuật. Nếu quản lý không khéo, bất động sản sẽ gây áp lực lại cho nền kinh tế, như những gì đã từng xảy ra tại Mỹ, Nhật Bản..."