GS Đặng Hùng Võ cho rằng trong dự thảo Luật Đất đai sửa đổi cần làm rõ phương pháp định giá đất sau khi bỏ khung, tạo sự hài hòa lợi ích Nhà nước, doanh nghiệp và người dân.

"Luật Đất đai chỉ nên bàn đến việc quản mảnh đất đó như thế nào", Nguyên thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường Đặng Hùng Võ mở đầu chia sẻ với Zing bằng nguyên tắc tiếp cận Luật một cách đơn giản. Ông nhấn mạnh Nhà nước không nên can thiệp quá sâu vào các quan hệ thị trường, có thể gây ảnh hưởng khôn lường đến sự phát triển kinh tế.

Trong phần chia sẻ của mình, GS Đặng Hùng Võ tập trung vào 2 điểm quan trọng nhất trong dự thảo luật cần làm rõ: Sự công bằng, hài hòa của các bên trong sử dụng và tiếp cận đất đai; cơ chế định giá và thu hồi sao cho hiệu quả.

Tính đến động lực cho doanh nghiệp

Nguyên thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường cho rằng trong dự thảo lần này, cần xem xét rất kỹ đến việc xác định giá đất theo cơ chế thị trường là như thế nào, sao cho hài hòa lợi ích, thậm chí tính đến cả sự phát triển của thị trường bất động sản. Nếu giá xác định không chính xác có thể ảnh hưởng đến thị trường bất động sản, doanh nghiệp không mặn mà làm ăn, còn người dân chịu chi phí nhà ở cao hơn.

GS Đặng Hùng Võ, Nguyên thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường. Ảnh: VH.

Ông cho rằng giá trị đất đai do thực tế thị trường hình thành, chứ không do Nhà nước định ra. Vì vậy, cần làm rõ giá trị gia tăng nào là do Nhà nước tạo ra, giá trị gia tăng nào là do doanh nghiệp và nhà đầu tư tạo ra. Từ đó, mới có chính sách quản lý, đánh thuế, khuyến khích hiệu quả. Bởi nếu đánh thuế quá cao, thu quá nhiều thì không tạo ra động lực cho doanh nghiệp.

Ông lấy ví dụ một khu đất đột nhiên tăng giá trị khi Nhà nước đầu tư đường sá, cầu cống hay hạ tầng tiện ích thì Nhà nước phải có cơ chế thu lại giá trị mình bỏ ra. Ngược lại, nếu một vùng đất vốn là đất nông nghiệp, xung quanh chưa có hạ tầng tiện ích gì cả, không có lợi ích công cộng nào, nhưng một nhà đầu tư bỏ tiền ra làm hạ tầng, tiện ích, xây dựng... khiến giá trị trên đất khu vực đó thay đổi. Lúc này, doanh nghiệp cũng phải thu được giá trị gia tăng xứng đáng, nhưng phải hài hòa lợi ích các bên.

"Trong trường hợp này, Nhà nước phải công bằng, không thể tính giá đất rất cao cho doanh nghiệp bởi Nhà nước gần như không làm gì cả. Phải công bằng ghi nhận công sức mà nhà đầu tư bỏ ra, nếu không thì không ai mặn mà phát triển", ông nói.

Để hài hòa lợi ích các bên, GS Đặng Hùng Võ dẫn kinh nghiệm các nước chia ra giá trị của đất và giá trị của bất động sản kinh doanh trên đất. Thuế đánh vào giá trị đất được tính một mức thấp trung bình khoảng 1% với mọi loại đất. Nếu giá trị khu đất tăng thì có số tuyệt đối tăng, ngân sách sẽ thu về nhiều hơn.

Nhưng vấn đề quan trọng nhất là ứng xử với bất động sản kinh doanh trên đất. Nhà nước chỉ nên can thiệp bằng việc thu thuế thu nhập với mức trung bình hiện tại là 20%. Như vậy, doanh nghiệp càng làm ăn hiệu quả, càng có các dự án uy tín, chất lượng thì họ càng nhận được phần lợi tức xứng đáng cho công sức mình bỏ ra. Nếu dự án càng giá trị lớn, doanh thu càng cao, thì Nhà nước cũng thu được càng nhiều thuế.

Cẩn trọng tính giá đất theo thị trường

Về định giá thị trường, GS Đặng Hũng Võ cho rằng rất cẩn trọng, bởi hoàn toàn có thể tính không sát do phương pháp không rõ ràng, cao quá hoặc thấp quá, gây ra những hệ lụy tới nền kinh tế.

Các nước thường ước lượng giá thị trường dựa vào các giao dịch tự nguyện trên thị trường, không có ép buộc, có thời gian để suy nghĩ, được mặc cả với nhau một cách tự do. Việc tính giá thị trường phải dựa vào cơ sở dữ liệu tất cả giao dịch trên thị trường, sau đó giải bài toán thống kê, tìm một giá trị tin cậy nhất trên giá trị ước lượng.

"Cần rất chú ý đến thời điểm các giao dịch xảy ra, thời điểm thống kê, chứ không hẳn chỉ nhìn số liệu là chính xác", ông nói.

Nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường nhấn mạnh trong trường hợp định giá đất theo thị trường để phục vụ mục đích thu thuế giao dịch bất động sản, Nhà nước không nên đi xác định từng thửa đất cụ thể, mà định giá hàng loạt với mức chung, với diện tích vậy thì giá trị bao nhiêu. Phương pháp định giá thửa đất khác với định giá hàng loạt mức chung.

GS Đặng Hùng Võ cho rằng cần có cơ chế định giá đất sát với thị trường, dựa vào giải quyết các bài toán thống kê. Ảnh: Việt Linh.

Với phương pháp xác định hàng hoạt, yêu cầu chính xác chỉ cần khoảng 80%. Cơ quan Nhà nước hoàn toàn có thể đặt hàng phần mềm định giá, giải các bài toán thống kê dữ liệu cho các tổ chức độc lập, họ chịu trách nhiệm trước pháp luật về tính minh bạch.

Theo GS Đặng Hùng Võ, với mục đích bồi thường giải phóng mặt bằng, phương pháp xác định giá theo thị trường phải rất cụ thể trên từng thửa đất, phải có sự đồng hành với đơn vị thẩm định độc lập.

Ông nhắc đến kinh nghiệm một số nước, có những nơi mời 2-3 đơn vị định giá. Trong báo cáo kết luận, đơn vị định giá sẽ đưa ra những lý giải trong quá trình thẩm định. Họ đưa ra chứng thư về kết luận mức giá đưa ra. Sau đó, cơ quan chức năng tính trung bình các đơn vị định giá để đưa mức sát nhất. Tiền thuê đơn vị định giá thì lấy trong kinh phí bồi thường và giải phóng mặt bằng.

Hạn chế việc Nhà nước thu hồi đất

GS Võ nhấn mạnh cơ chế định giá đất theo thị trường rõ ràng, thuyết phục sẽ hỗ trợ rất lớn quá trình thu hồi đất, giải phóng mặt bằng, tránh các khiếu kiện, hệ lụy xã hội. Ngoài ra, nếu cơ chế này minh bạch sẽ giúp các doanh nghiệp dễ dàng đầu tư, làm ăn kinh doanh.

Ông cũng nhấn mạnh vai trò của đơn vị thẩm định giá đất độc lập rất quan trọng, sẽ giúp minh bạch quá trình thẩm định giá, điều này đã được nhiều quốc gia trên thế giới thực hiện. Đơn vị này sẽ phải nghiên cứu từng thửa đất, đưa ra những lý do cụ thể để định giá. Sau đó, quyết định mức giá sẽ được lấy ý kiến từng người dân, cơ quan Nhà nước và doanh nghiệp. Nếu người dân nào thắc mắc đều được xem xét một cách cẩn trọng. Nếu tỷ lệ đồng thuận khoảng 70-80% trong cộng đồng thì có thể triển khai dự án.

GS Đặng Hùng Võ nhấn mạnh Nhà nước không nên đứng ra giải phóng mặt bằng một cách ồ ạt, mà nên hạn chế nhất có thể. Ảnh: Quỳnh Danh.

Trong trường hợp nếu phát sinh các trường hợp cương quyết không đồng ý thì chỉ cần căn cứ vào các lý do định giá đất của đơn vị tư vấn độc lập. Các yếu tố định lượng đó sẽ giúp xác định người kia có cố tình không đồng ý, đòi hỏi quyền lợi quá cao hoặc lý do cá nhân nào đó không.

"Giá đất được xác định phải độc lập và đảm bảo hài hòa lợi ích các bên. Nếu giá đất quá cao thì không khuyến khích đầu tư, chi phí cho nền kinh tế tăng lên, giảm tính cạnh tranh, không thu hút đầu tư nước ngoài, gây tiêu cực đến kinh tế", ông nói.

Tuy nhiên, GS Đặng Hùng Võ nhấn mạnh Nhà nước không nên đứng ra giải phóng mặt bằng một cách ồ ạt, mà nên hạn chế nhất có thể. Ông đề nghị làm rõ hơn khái niệm thu hồi đất để phục vụ mục đích phát triển kinh tế - xã hội, vì lợi ích quốc gia, công cộng.

"Điều này đã được Nghị quyết 18 yêu cầu làm rõ. Nhưng tôi thấy danh mục các loại dự án mà Nhà nước đứng ra thu hồi quá nhiều, thậm chí hơn cả Luật Đất đai 2013 là không hợp lý", ông nói.