Ngoài khan hiếm nguồn cung, dòng vốn bị kiểm soát, vấn đề hiện nay của thị trường bất động sản (BĐS) chủ yếu là giá sản phẩm các phân khúc BĐS trên thị trường đều bị đẩy lên cao, vượt quá khả năng chi trả của nhà đầu tư, cho thấy diễn biến bất bình thường.

Giá cao, doanh nghiệp khó huy động dòng vốn

Trong bối cảnh các kênh huy động vốn từ chứng khoán, trái phiếu đến tín dụng ngân hàng đang gặp nhiều khó khăn, các doanh nghiệp BĐS cần phải chủ động chuẩn bị vốn triển khai các dự án từ nguồn lực có sẵn.

Hỗ trợ hay 'giải cứu' thị trường bất động sản?. Ảnh: TTXVN.

Theo ông Lê Minh Đức, Phó Tổng giám đốc Tập đoàn Tân Á Đại Thành, hiện nay, các doanh nghiệp BĐS có 2 kênh vốn quan trọng là huy động vốn thi công dự án và vốn cho khách vay mua dự án. Kênh vốn cho quá trình thi công xây dựng và phát triển dự án thường được doanh nghiệp chủ động từ các nguồn lực có sẵn trong trường hợp vay vốn ngân hàng khó khăn hoặc lãi suất cao. Kênh thứ 2 là nguồn vốn cho vay với khách mua thế chấp bằng BĐS hình thành trong tương lai. Song, hạn mức tín dụng ngân hàng bị siết chặt, đang là thách thức lớn với các nhà đầu tư.

TS. Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội BĐS Việt Nam, Chủ tịch Hội Môi giới BĐS Việt Nam cho hay, diễn biến không bình thường của thị trường BĐS thời gian qua được nhận diện chủ yếu ở vấn đề giá cả, nhất là từ nửa cuối năm 2021, với diễn biến tăng liên tục và ghi nhận ở hầu hết các sản phẩm đất nền, nhà mặt đất, chung cư, biệt thự... và tại hầu hết các địa phương trong cả nước.

Giá BĐS tăng do nhiều yếu tố, trong đó có yếu tố tín dụng. Dư nợ từ tín dụng ngân hàng cho BĐS lên đến 2,36 triệu tỷ đồng, chiếm 20,74% tổng dư nợ là tỷ lệ khá cao so với các ngành nghề kinh tế khác. Chưa kể, thị trường BĐS còn bị tác động do ảnh hưởng bởi đại dịch COVID-19, giá vật liệu xây dựng tăng cao, nguồn cung khan hiếm, trong khi nguồn cầu gia tăng…

Còn TS. Cấn Văn Lực - Thành viên Hội đồng Tư vấn chính sách tiền tệ quốc gia nhận định, hiện có khoảng 30 - 40% các doanh nghiệp BĐS, xây dựng, xây lắp đang nợ đọng lẫn nhau, với số tiền khoảng 60.000 tỷ đồng. Trước đây họ gia hạn cho nhau 45 ngày, nhưng hiện nay đã lên tới 90 ngày. Do đó, vòng quay tiền chậm đi và đây là một khó khăn cho các doanh nghiệp BĐS. Nếu dòng vốn vào BĐS khó xoay vòng, sẽ làm giảm nhiệt thị trường và thực tế thị trường đang trầm lắng. Bên cạnh đó, làm tăng sự mất cân đối cung – cầu BĐS, nguồn cung không thể tăng, nguồn cầu không giảm và dự án có thể bị dở dang, thanh khoản thị trường BĐS giảm theo.

Dự báo về triển vọng thị trường BĐS, TS. Cấn Văn Lực cho rằng, thị trường sẽ phục hồi ở một số phân khúc như nhà ở, khu công nghiệp... và phục hồi rõ nét hơn bắt đầu từ quý IV/2022. Bên cạnh đó, thị trường vẫn còn tâm lý chờ đợi, dòng tiền sẽ phải dịch chuyển kênh đầu tư.

Hỗ trợ hay giải cứu

Đứng trước diễn biến của giá BĐS tăng cao, một số chuyên gia BĐS đề xuất cần giải cứu thị trường này bằng nhiều phương thức, trong đó chủ yếu từ giải pháp tín dụng - tiền tệ. Không chỉ giãn, hoãn nợ, còn cần phải tăng trưởng tín dụng vào thị trường này, mặc dù tốc độ tăng tín dụng sau 6 tháng đã tăng hơn 9%, cao hơn tốc độ tăng trưởng chung.

Tuy nhiên, cũng không ít chuyên gia cho rằng, không nên giải cứu thị trường BĐS. Bởi giá BĐS đã tăng liên tục với tốc độ cao trong nhiều năm - vượt quá số năm trong các chu kỳ trước (1993, 2001, 2007, 2013), thuộc loại cao trong các kênh đầu tư như: Tiết kiệm, USD, chứng khoán, vàng…

Thực tế, giá BĐS đang vượt quá so với thu nhập của người có nhu cầu mua BĐS để sử dụng thật. Hệ số này ở Việt Nam cao hơn nhiều so với nhiều nước. Trong khi đó, nhiều nhà đầu tư, đầu cơ hay "đại gia" BĐS đầu tiên đã thu được lợi nhuận không nhỏ. Vì vậy, trong bối cảnh hiện nay có thể tháo gỡ bằng cách hạ giá bán sản phẩm BĐS ở các phân khúc, vừa để thu hồi vốn, vừa tạo dòng vốn cho thị trường.

Do đó, có thể hỗ trợ, không phải là giải cứu thị trường như với các lĩnh vực khác như: Y tế, giáo dục, nông sản thực phẩm, các ngành sản xuất khác... thông qua tác động để giảm chi phí đầu vào, hạn chế tốc độ tăng hoặc giảm giá vật liệu xây dựng.

Đặc biệt, các cơ quan quản lý Nhà nước cần đẩy nhanh việc sửa đổi, bổ sung Luật Đất đai, tập trung vào những nội dung: Quyền sở hữu, sử dụng đất, khung giá đất... để khắc phục những hạn chế, bất cập hiện nay của thị trường, tạo hành lang pháp lý cho thị trường BĐS phát triển lành mạnh, đáp ứng được nhu cầu thật của đa số nhà đầu tư.

Bàn về giải pháp hỗ trợ thị trường BĐS, theo ông Cấn Văn Lực, dòng vốn trung và dài hạn chảy vào hệ thống các ngân hàng đang mạnh hơn, nhất là từ tháng 6 - 8/2022. Tỷ trọng vốn ngắn hạn và trung dài hạn hiện nay không còn ở tỷ lệ 20 - 80% như trước đây. Do đó, các ngân hàng có thể “nới room” tín dụng ngay từ tháng 9/2022, nếu để đến quý IV thì hơi muộn và có thể sẽ mất cơ hội. Việc tăng nợ đọng lẫn nhau cực kỳ nguy hiểm và nợ xấu ngân hàng tăng lên, ảnh hưởng đến phát triển thị trường BĐS.

Ngoài ra, các chuyên gia kinh tế cũng cho rằng, các doanh nghiệp BĐS đang gặp vướng mắc về vốn đối với kênh trái phiếu doanh nghiệp. Do đó, cần xây dựng cơ sở pháp lý vững chắc, dài hạn cho thị trường BĐS thông qua việc sớm xây dựng đạo luật về trái phiếu doanh nghiệp.