Tốc độ tăng trưởng nguồn cung bất động sản nghỉ dưỡng 3 năm tới ước tính đạt trung bình 20%/năm, trong khi nguồn cầu có thể không phục hồi kịp.

Hiện tại, du khách chỉ cần chi 100.000-200.000 đồng là có thể nghỉ một đêm cuối tuần tại không ít khách sạn ở TP Nha Trang (Khánh Hòa), kể cả khi đặt phòng gấp. Các khách sạn, resort 3-4 sao giờ đây cũng đã giảm 40% giá phòng, thậm chí sâu hơn, so với thời hoàng kim của ngành du lịch.

Ông Võ Quang Hoàng, Chủ tịch Hội khách sạn Khánh Hòa, cho rằng đây mới chỉ là một hệ quả của tình trạng khách sạn, resort "mọc lên như nấm" những năm qua.

Chạy đua xây khách sạn, resort

Theo thống kê của Sở Du lịch Khánh Hòa, toàn tỉnh đang có hơn 52.000 phòng lưu trú, khoảng 50% trong số này được xếp loại 3-5 sao.

Tuy nhiên, trao đổi với Zing, ông Võ Quang Hoàng ước tính con số này phải lên đến hơn 55.000 và sẽ còn tăng mạnh trong thời gian tới, bởi nhiều dự án quy mô lớn 500-700 phòng vẫn đang được xây dựng và chờ mở cửa.

"Công suất phòng bình quân của các khách sạn, resort ở Khánh Hòa hiện dưới 30%, dịp lễ Tết có thể tăng lên 40-50%, nhưng đến nay đã hết mùa cao điểm, các khách sạn lại 'vườn không nhà trống'.

Kể cả trước khi có dịch, tỷ lệ lấp đầy cũng khoảng 60-70%, đủ để sống tốt nhưng vẫn không thể cao hơn do số phòng dư thừa quá lớn", ông nói.

Theo vị này, tình trạng cung vượt cầu khiến các đơn vị giảm mạnh giá phòng để cạnh tranh, kéo theo chất lượng dịch vụ đi xuống.

Điều đáng nói, đây không phải vấn đề của riêng Khánh Hòa. Thống kê của Hiệp hội Khách sạn Việt Nam cho thấy toàn quốc đang có 38.000 cơ sở lưu trú, với 780.000 phòng. Tuy nhiên, số khách sạn 4-5 sao chỉ khoảng 500 cơ sở.

Ông Mauro Gasparotti, Giám đốc Savills Hotels châu Á - Thái Bình Dương ước tính trong 3 năm tới, nguồn cung khách sạn, khu nghỉ dưỡng tại các điểm đến du lịch trọng điểm ở Việt Nam sẽ tăng trưởng với tốc độ trung bình 20% mỗi năm.

Ông Mauro Gasparotti, Giám đốc Savills Hotels châu Á - Thái Bình Dương. Ảnh: NVCC.

Nhưng tất nhiên, tình trạng cung vượt cầu không diễn ra ở tất cả thị trường và phân khúc. Vị này cho biết trong khi các thành phố lớn như TP.HCM hay Hà Nội chưa có đủ khách sạn, thì những địa phương ven biển lại đang dư thừa sản phẩm nghỉ dưỡng, đặc biệt ở phân khúc 3-4 sao trở xuống.

Ông dẫn chứng Cam Ranh, Phú Quốc, Hồ Tràm... đã và đang có rất nhiều sản phẩm được triển khai, tổng số nguồn cung trong vài năm tới không hẳn là quá lớn nhưng dự kiến sẽ bỏ xa lượng khách thực tế. Hiện tại những thị trường này đã xuất hiện tình trạng "đạp" giá để cạnh tranh lẫn nhau.

Nên ngừng cấp phép thêm dự án?

Trong bối cảnh này, ông Mauro Gasparotti cho rằng những khách sạn, resort đang vận hành tốt với dịch vụ được đánh giá cao sẽ không cần lo ngại. Công suất phòng thấp hơn trước đây nhưng chắc chắn sẽ phục hồi.

Còn với những cơ sở có lượng phòng lên đến hàng trăm, hàng nghìn, trong khi đồ ăn thức uống ở nhà hàng, quầy bar không ấn tượng, cũng không có dịch vụ nào thú vị, thì cạnh tranh về giá là bắt buộc. Tuy nhiên, đây không thể là hướng đi lâu dài.

"Khách sạn, resort hạng sang ở Việt Nam hiện chỉ đếm trên đầu ngón tay, phân khúc 3 sao cũng cần có những sản phẩm chất lượng. Do đó vẫn có cơ hội cho bất động sản nghỉ dưỡng ở những điểm đến chưa nhiều sản phẩm, hoặc tập trung vào chất lượng như phân khúc hạng sang, resort nghỉ dưỡng đúng chuẩn", vị chuyên gia tại Savills Hotel chia sẻ.

Theo ông, các chủ đầu tư cần thay đổi cách tiếp cận từ khai thác tối đa không gian sang chú trọng trải nghiệm khách hàng. Trong đó, ông nhấn mạnh hai yếu tố chính tạo nên sức hấp dẫn dài hạn cho các dự án là trải nghiệm văn hóa và trải nghiệm nghỉ dưỡng.

Cùng chung quan điểm này, đại diện resort L'Alya Ninh Van Bay (Nha Trang, Khánh Hòa) cho biết mặc dù quỹ đất chưa phát triển còn rất lớn nhưng doanh nghiệp không rốt ráo triển khai các phân khu tiếp theo.

Hiện cả khu resort rộng 120 ha chỉ có 33 căn biệt thự, diện tích còn lại chủ yếu vẫn được duy trì rừng tự nhiên để du khách trekking, bên cạnh khu vườn trồng rau, nuôi gà, cũng như các khu vực tập gym, yoga, spa...

Một số resort hiện tập trung vào trải nghiệm khách hàng thay vì mở rộng quỹ phòng. Ảnh: L'Alya Ninh Vân Bay.

Thay vì mở rộng quỹ phòng, từ giai đoạn dịch bệnh đến nay resort tập trung bảo trì cơ sở vật chất, đào tạo nội bộ và nâng cấp dịch vụ, cũng như chuẩn bị các kế hoạch mới để mang lại trải nghiệm dịch vụ tốt hơn cho khách du lịch. Trong đó, các dịch vụ về du lịch chữa lành, nghỉ dưỡng theo hướng bền vững vốn đã được áp dụng từ những ngày đầu nay được nâng cấp và tối ưu khả năng cá nhân hóa.

Trái với nhiều đơn vị khác, chủ trương của L'Alya là duy trì công suất phòng tương đối nhằm đảm bảo du khách có nhiều lựa chọn đa dạng trong suốt kỳ nghỉ.

"Du khách thân thiết từ Hàn Quốc, Anh, Đức, Pháp, Australia... đã quay trở lại và ngày một nhiều hơn. Lượng khách nội địa cũng tăng cao. Chúng tôi lạc quan về thị trường nghỉ dưỡng 1-2 năm tới, nhưng chúng tôi sẽ không để tình trạng kín phòng xảy ra", vị này nhấn mạnh.

Ở góc độ chủ đầu tư, mở rộng quy mô hoạt động là điều cần thiết, nhưng vị trí cần được cân nhắc nhiều hơn. Với 20 khách sạn Wink dự kiến đưa vào hoạt động trong 5-7 năm tới, đại diện Indochina Kajima cho biết sẽ đặt tại những nơi tiềm năng nhưng còn thiếu điểm lưu trú hiện đại, cao cấp phục vụ khách công tác như Đà Nẵng, Tuy Hòa (Phú Yên), Hải Phòng, Cần Thơ, Hà Nội, Bình Dương, Vũng Tàu (Bà Rịa - Vũng Tàu)...

Nhưng nhìn chung, theo ông Võ Quang Hoàng, chiến lược của doanh nghiệp chỉ là một phần, cần nhất vẫn là bàn tay hoạch định của cơ quan quản lý. Trước mắt, ông cho rằng phải nhanh chóng có thị trường khách quốc tế mới để bù đắp cho lượng phòng quá lớn hiện nay.

Sâu xa hơn, ông kiến nghị trong 5-10 năm tới ngành du lịch tập trung phát triển các khu vui chơi giải trí và không cấp phép triển khai các dự án lưu trú nhằm cân bằng hệ sinh thái du lịch.

"Khách du lịch không thể chỉ đến và ăn, ngủ trong khách sạn rồi về. Ở một số điểm du lịch nổi tiếng, khách sạn quá nhiều mà điểm vui chơi quá ít, du khách đổ dồn về những điểm vui chơi này gây quá tải, khiến chất lượng dịch vụ sụt giảm, từ đó làm mất hình ảnh du lịch địa phương", ông Hoàng nói.

Vì lẽ đó, ông nhấn mạnh nếu không sớm can thiệp, tình trạng cung vượt cầu trong ngành lưu trú sẽ không chỉ bóp nghẹt doanh nghiệp lưu trú, mà còn tác động xấu đến du lịch của từng địa phương.