Kế hoạch giải cứu thị trường bất động sản của chính quyền Trung Quốc đặt ra nhiều câu hỏi cho Việt Nam, khi doanh nghiệp lẫn người mua nhà đều đang chịu nhiều áp lực.

Tháng 11 vừa qua, nhiều doanh nghiệp bất động sản nối nhau giải trình về việc cổ phiếu giảm sàn 5 phiên liên tiếp, trong đó có những "ông lớn" phải giải trình đến 3 lần. Đến nay, kể cả khi giá một số cổ phiếu đã tăng gấp đôi, gấp rưỡi, cách biệt với đỉnh cũ vẫn còn xa.

Các doanh nghiệp đều cho rằng giá cổ phiếu nằm sàn không phản ánh đúng tình hình doanh nghiệp. Nhưng rõ ràng, điều này đã cho thấy sự suy giảm niềm tin nơi nhà đầu tư khi hàng loạt vấn đề của thị trường đang lộ rõ.

Loạt vấn đề của thị trường bất động sản

Bất động sản đang mất thanh khoản trầm trọng với lượng tồn kho ngày một tăng. Nhiều tập đoàn, doanh nghiệp lớn (cả chủ đầu tư lẫn môi giới) vừa trải qua đợt cắt giảm nhân sự quy mô lớn, song song với giảm lương hay đóng cửa văn phòng, chi nhánh. Một số dự án đang triển khai bị tạm ngưng, trong khi sản phẩm đang bán được ưu đãi đến 40-50% mức giá.

Trong lúc này, nhiều lãnh đạo doanh nghiệp bị bán giải chấp cổ phiếu, không ít lô trái phiếu cũng phải bổ sung lượng lớn tài sản thế chấp. Áp lực trái phiếu khiến các doanh nghiệp chạy vạy đủ đường để mua lại trái phiếu trước hạn, hoặc thương lượng với trái chủ để chuyển đổi trái phiếu thành cổ phiếu, bất động sản, vốn góp vào dự án...

Ngành bất động sản đang đối diện hàng loạt khó khăn, tác động đến toàn hệ sinh thái từ thiết kế, xây dựng đến vật liệu... Ảnh: Quỳnh Danh.

Khó khăn của doanh nghiệp bất động sản kéo theo thách thức chung cho toàn hệ sinh thái từ đơn vị thiết kế, quản lý dự án, nhà thầu, nhà cung cấp đến sản xuất vật liệu xây dựng... Trao đổi với Zing, ông Lê Viết Hải, Phó chủ tịch Hiệp hội Nhà thầu Xây dựng Việt Nam còn nhấn mạnh nguy cơ phá sản của giới nhà thầu nếu bất động sản không được gỡ khó.

Nhìn rộng ra, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) Lê Hoàng Châu cho rằng bất động sản đóng góp 11-13% GDP, tác động đến hơn 35 ngành nghề thuộc hầu hết lĩnh vực của nền kinh tế và tạo công ăn việc làm cho hàng triệu người lao động, đồng thời góp phần bảo đảm an sinh xã hội về nhà ở cho người dân.

Do đó, trong văn bản gửi Thủ tướng hôm 30/11, ông Châu khẳng định nếu không khẩn trương có giải pháp xử lý hiệu quả thì thị trường bất động sản có thể trượt vào suy thoái, kéo theo khủng hoảng kinh tế, tác động bất lợi đến mục tiêu giữ vững ổn định kinh tế vĩ mô, an sinh xã hội.

Nới room hay không?

Dù vậy, khi được hỏi đã đến lúc "giải cứu" hay chưa, các chuyên gia và doanh nghiệp đều nhấn mạnh các giải pháp xử lý không phải để “giải cứu”, mà Nhà nước chỉ hỗ trợ thông qua cơ chế chính sách nhằm tạo điều kiện để thị trường tự điều tiết, đi đôi với một số giải pháp kích cầu hỗ trợ cho người mua nhà để ở, người mua nhà lần đầu với lãi suất hợp lý.

Một trong các giải pháp có tác động lan tỏa nhanh nhất, hiệu quả nhất chính là tăng nguồn cung tín dụng. Chủ tịch HoREA Lê Hoàng Châu

"Một trong các giải pháp có tác động lan tỏa nhanh nhất, hiệu quả nhất chính là tăng nguồn cung tín dụng cho nền kinh tế, cho sản xuất kinh doanh, trong đó có doanh nghiệp bất động sản, người mua nhà từ nay đến Tết Quý Mão", ông Châu nói.

Do đó, ông đề nghị NHNN trình Chính phủ xem xét nới trần tín dụng thêm 1%, tức nâng tăng trưởng tín dụng cả năm nay lên 15% để có thêm nguồn vốn tín dụng khoảng hơn 100.000 tỷ đồng hỗ trợ cho nền kinh tế và sản xuất kinh doanh trong giai đoạn cao điểm.

Các tiêu chí để doanh nghiệp, người mua nhà và nhà đầu tư tiếp cận được nguồn vốn này là dự án phải có đầy đủ pháp lý, có tính khả thi hoặc đang xây dựng dở dang, nhất là các dự án sắp hoàn thành xây dựng, các dự án nhà ở xã hội, dự án nhà ở giá vừa túi tiền của các doanh nghiệp có uy tín, thực hiện tốt nghĩa vụ thuế, đóng bảo hiểm xã hội đầy đủ cho người lao động, có nhiều hoạt động xã hội thiện nguyện.

Trong khi đó, chuyên gia kinh tế Đinh Trọng Thịnh cho rằng tăng trưởng tín dụng vào bất động sản hiện đã cao hơn mức tăng trưởng tín dụng chung vào nền kinh tế, trong khi bối cảnh vĩ mô thế giới còn nhiều khó khăn. Do đó, việc tăng tín dụng hay bơm vốn là không khả thi.

Mặt khác, tín dụng ngân hàng chỉ đáp ứng nguồn vốn ngắn hạn, còn kênh dẫn vốn trung và dài hạn nên là trái phiếu thì đòi hỏi uy tín của doanh nghiệp, vì vậy không thể "cứu" trong một sớm một chiều. Nếu cần, các doanh nghiệp phải kiến nghị sửa đổi Nghị định 65.

Gỡ sao cho hiệu quả?

Mới đây, Trung Quốc đã công bố loạt giải pháp mạnh tay nhằm khơi thông ngành bất động sản vốn tắc ngẽn thời gian qua, như: Tạm thời nới hạn chế cấp tín dụng cho doanh nghiệp BĐS, gia hạn các khoản vay với các chủ đầu tư, hỗ trợ lãi suất cho người mua nhà...

So sánh với cách làm của Trung Quốc, Tiến sĩ Đinh Trọng Thịnh nhìn nhận dù có nguồn lực dồi dào hơn Việt Nam, chính quyền Bắc Kinh cũng không "giải cứu" thị trường mà chỉ hỗ trợ về cơ chế, chính sách cho những doanh nghiệp đáp ứng "3 lằn ranh đỏ", tức doanh nghiệp lành mạnh.

Do đó, với Việt Nam, trong bối cảnh các doanh nghiệp và thị trường còn nhiều vấn đề, điều cần thiết hơn cả là tái cấu trúc. Ông đánh giá Chính phủ đã khởi động quá trình này bằng cách thành lập Tổ công tác của Thủ tướng về rà soát, đôn đốc, hướng dẫn tháo gỡ khó khăn, vướng mắc trong triển khai thực hiện dự án bất động sản cho các địa phương, doanh nghiệp do Bộ trưởng Xây dựng Nguyễn Thanh Nghị dẫn đầu.

Ưu tiên phải là tái cấu trúc để khi bơm vốn thì nguồn vốn chảy vào đúng chủ thể giúp cho sự phát triển của kinh tế - xã hội. Tiến sĩ Đinh Trọng Thịnh, chuyên gia kinh tế

"Ưu tiên phải là tái cấu trúc để khi bơm vốn thì nguồn vốn chảy vào đúng chủ thể giúp cho sự phát triển của kinh tế - xã hội, qua đó loại bỏ bong bóng bất động sản có thể hình thành trong tương lai, để có một thị trường phát triển hợp lý, cân đối.

Đây là lúc Chính phủ tháo gỡ pháp lý để khởi động các dự án nhà ở xã hội, nhà ở thương mại giá vừa túi tiền, đồng thời xem xét phân bổ nguồn vốn ưu đãi cho những phân khúc này để doanh nghiệp tập trung nguồn lực vào đây", Tiến sĩ Đinh Trọng Thịnh nhắc lại nhiều lần trong cuộc trao đổi với Zing.

Giới chuyên gia cho rằng các giải pháp tháo gỡ cần tập trung vào phân khúc nhà ở xã hội, nhà ở thương mại giá vừa túi tiền. Ảnh: Tiến Tuấn.

Cùng chung quan điểm này, Tiến sĩ Sử Ngọc Khương, Giám đốc cấp cao Bộ phận Tư vấn đầu tư tại Savills Việt Nam nhấn mạnh 3 yếu tố: quỹ đất, tài chính và pháp lý là các khó khăn lớn nhất mà Chính phủ cần tập trung tháo gỡ cho các phân khúc nhà ở hạng C và nhà ở xã hội. Theo ông, những hỗ trợ của Chính phủ sẽ thu hút sự quan tâm của doanh nghiệp với các phân khúc này dù biên lợi nhuận chỉ ở mức thấp.

Riêng ở góc độ tài chính, ông kiến nghị giải ngân tín dụng cho những dự án đang dở dang để tiếp tục xây dựng, tạo ra nguồn cung mới cho thị trường, không làm khó người mua. Những dự án đã hoàn thành thủ tục pháp lý, đủ điều kiện để đi vay và hoàn thành thì cân nhắc thêm.

Còn với những dự án chưa đủ điều kiện, ông cho rằng chủ đầu tư cần chờ thêm một thời gian để hoàn tất đầy đủ các thủ tục cần thiết để đảm bảo tính minh bạch của thị trường và quyền lợi của các bên.

Bên cạnh đó, Tiến sĩ Sử Ngọc Khương khuyến nghị chủ đầu tư bổ sung nguồn vốn từ FDI, các quỹ đầu tư hoặc đối tác liên doanh để giải quyết bài toán khó khăn về tài chính.

Không chỉ vậy, Tiến sĩ Đinh Trọng Thịnh cũng nhắc nhở doanh nghiệp phải tự tái cấu trúc danh mục sản phẩm, đồng thời xem xét dự án nào sắp hoàn thành và phù hợp với bối cảnh thị trường thì tập trung nguồn lực phát triển nhằm sớm thu về dòng tiền.

"Kể cả trong điều kiện khó khăn, doanh nghiệp nào có sản phẩm tốt và cấu trúc tài chính tốt vẫn sẽ tìm được nguồn vốn đáp ứng yêu cầu tăng trưởng", Tiến sĩ Thịnh khẳng định.