Hội Môi giới bất động sản (VARS) nhận định, thị trường bất động sản (BĐS) hiện nay dù chưa đủ lực để “vượt dốc”, nhưng phần nào đã thoát khỏi trạng thái “mất phanh”.

Xuất hiện nhiều điểm sáng

Theo bà Phạm Thị Miền, Phó ban Nghiên cứu thị trường và tư vấn xúc tiến đầu tư BĐS VARS, trong bức tranh tổng thể của thị trường đã xuất hiện rất nhiều điểm sáng. Đó là những địa phương có kinh tế phát triển được quan tâm, chú trọng thúc đẩy đầu tư cơ sở hạ tầng, giao thông như: Hà Nội, Hải Phòng, Lào Cai, Đà Nẵng, TP Hồ Chí Minh…

Trong trong bức tranh tổng thể, thị trường BĐS đã thực sự xuất hiện rất nhiều điểm sáng.

Ngoài ra, doanh nghiệp BĐS cũng có dấu hiệu cải thiện. Điều này thể hiện ở số lượng doanh nghiệp BĐS quay trở lại hoạt động tăng. Cụ thể, tính đến cuối tháng 8/2023, khoảng hơn 1.700 doanh nghiệp quay trở lại hoạt động, tăng 102% so cùng kỳ năm 2022. Còn tính chung 3 quý năm 2023, số lượng doanh nghiệp thành lập thuộc lĩnh vực BĐS tăng gấp 3,5 lần so số lượng doanh nghiệp giải thể với khoảng 3.000 doanh nghiệp.

Mặt khác, khi đặt cạnh những phân khúc khác, BĐS công nghiệp tiếp tục là điểm sáng và nhận được một số sự quan tâm mới đến từ nhà đầu tư Mỹ. Bên cạnh đó, hoạt động mua bán và sáp nhập (M&A) vẫn duy trì sức nóng. Tuy nhiên, thay vì chuyển nhượng một số dự án thì chủ đầu tư đã cố gắng giữ dự án của mình bằng cách kêu gọi hợp tác của nhiều nhà đầu tư.

Cũng theo bà Phạm Thị Miền, để đạt được kết quả trên, ngoài sự phối hợp chặt chẽ giữa cơ quan quản lý nhà nước và doanh nghiệp còn có những động thái quyết liệt của Chính phủ với gần 20 văn bản dưới luật liên quan được phát đi liên tục. Đặc biệt, khi thông tin về hàng trăm dự án tái khởi động trở lại càng tạo niềm tin, sức mạnh cho thị trường và chủ thể tham gia, giúp thị trường tháng sau tốt hơn tháng trước, quý sau tốt hơn quý trước.

Có thể thấy, lượng giao dịch trên toàn thị trường đã tăng dần. Nếu quý 2/2023 ghi nhận 3.700 giao dịch, tăng 1.000 giao dịch so với 2.700 ở quý 1 thì sang quý 3, thị trường ghi nhận gần 6.000 giao dịch, gấp 1,5 lần quý 2 và hơn 2 lần so với quý 1/2023.

Trong khi đó, ông Lê Đình Chung, thành viên Tổ công tác nghiên cứu thị trường VARS, Tổng Giám đốc SGO Homes cho rằng, thị trường BĐS nhà ở tại các thành phố lớn đã có dấu hiệu vượt đáy, tập trung ở phân khúc chung cư, nhà ở giá dưới 10 tỷ đồng thuộc khu vực lõi trung tâm. Ngoài ra, phân khúc đất nền dù chưa có tín hiệu tích cực nhưng đã có dấu hiệu vượt đáy ở loại hình đất đấu giá tại khu vực xung quanh Hà Nội; mức giá quanh 2 tỷ đồng đạt tỷ lệ hấp thụ 70% - 80% với giá đấu cao hơn khoảng 5% so với giá khởi điểm, có thể chuyển nhượng ngay kèm chênh lệch 30 - 50 triệu đồng/nền.

Thiếu nguồn vốn để hỗ trợ cung - cầu

Để đảm bảo chu kỳ tăng trưởng của thị trường vượt “đáy” đạt như kỳ vọng, đồng thời thúc đẩy tiến trình phục hồi ở các phân khúc, khu vực khác, ông Lê Đình Chung kiến nghị cần có cơ chế, chính sách cải thiện nguồn cung cho thị trường. Bởi hiện tại, nguồn cung vẫn bế tắc, mới chỉ 10% dự án được tháo gỡ.

Nhiều ý kiến cho rằng cần gỡ khó nguồn vốn cho thị trường bất động sản gia tăng nguồn cung và đáp ứng nguồn cầu.

Ông Trần Văn Bình, Tổng Thư ký kiêm Phó Chủ tịch VARS cũng chia sẻ, cùng với nút thắt pháp lý, nguồn vốn cũng cần giải tỏa để thị trường BĐS thực sự trở về “trạng thái bình thường”. Theo đó, thị trường BĐS quý 4/2023 sẽ là bước đệm cho sự chuyển mình vào năm 2024.

Trước tình hình trên, nhiều doanh nghiệp BĐS kiến nghị ngân hàng chấp thuận thế chấp dòng tiền, thay vì thế chấp BĐS. Cụ thể, ông Phạm Thiếu Hoa, Chủ tịch HĐQT Công ty cổ phần Vinhomes cho hay, hiện nay, các ngân hàng chỉ giải ngân cho khách hàng vay có tài sản đảm bảo bằng BĐS; còn các tài sản khác như máy móc, thiết bị, cổ phiếu niêm yết... không được chấp nhận là tài sản đảm bảo.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP Hồ Chí Minh (HoREA) cũng cho rằng, việc các ngân hàng thương mại không quan tâm đến dòng tiền của các dự án BĐS mà chỉ quan tâm đến tài sản thế chấp là bất cập lớn hiện nay trong tín dụng BĐS. Điều này dẫn tới nhiều dự án khả thi, nhưng không thể tiếp cận được vốn ngân hàng. Ngoài ra, khoảng 70% tài sản thế chấp cho các khoản vay tín dụng là BĐS, nhà, đất nên tiềm ẩn rủi ro cho các tổ chức tín dụng và cho cả doanh nghiệp làm ăn chân chính.

Theo đề xuất của ông Lê Hoàng Châu, ngân hàng nên bổ sung quy định: khách hàng thỏa thuận với tổ chức tín dụng thuê đơn vị tư vấn độc lập thực hiện thẩm định tính khả thi của dự án đầu tư, trong đó có thẩm định dòng tiền của Dự án; chi phí thẩm định do khách hàng thanh toán để làm cơ sở cho tổ chức tín dụng xét duyệt cấp tín dụng. Cơ chế này rất phù hợp và đáp ứng được yêu cầu của các

Tuy vậy, theo các chuyên gia, đề xuất này là bất khả thi. TS. Lê Xuân Nghĩa cho biết, tín dụng đóng băng do đang có “khủng hoảng niềm tin” giữa ngân hàng và doanh nghiệp. Doanh nghiệp cần vốn nhưng không thể chứng minh khả năng trả nợ, lại không có tài sản đảm bảo. Trong khi đó, ngân hàng ế vốn, song lại không dám cho vay, vì không nhìn thấy phương án khả thi.

“Việc đòi hỏi tài sản đảm bảo ít hay nhiều phụ thuộc vào khẩu vị rủi ro từng ngân hàng, vào đặc điểm mỗi dự án, uy tín từng khách hàng cụ thể. Theo các ngân hàng, doanh nghiệp bất động sản luôn muốn ngân hàng đặt niềm tin, song bản thân nhiều doanh nghiệp lại chưa sòng phẳng, chưa tạo được niềm tin với ngân hàng”, TS. Lê Xuân Nghĩa nói.

Tương tự, TS Võ Trí Thành cũng chia sẻ: “Chúng ta cần hiểu, mối quan hệ giữa các ngân hàng thương mại với doanh nghiệp là cộng sinh, cần chấp nhận rủi ro cùng nhau. Tuy nhiên, việc ngân hàng không thể cho vay khi thiếu tài sản đảm bảo là do có những điều kiện chưa đạt chuẩn. Chính phủ đang đưa các giải pháp, trong đó có việc Bộ Xây dựng sửa đổi Nghị định thông tư pháp lý quy trình, ví dụ như xử lý các cơ chế vướng mắc. Pháp lý phải thông thì ngân hàng mới có thể xuống tiền”.

Đứng về góc độ ngân hàng, ông Nguyễn Đức Vinh, Tổng giám đốc VPBank cho rằng, bản thân doanh nghiệp cần nhìn lại và thay đổi chính mình xem đã hoạt động lành mạnh, minh bạch thông tin chưa. Theo ông Vinh, các ngân hàng luôn sẵn sàng cho vay các dự án BĐS đầy đủ pháp lý, song cũng rất sợ các doanh nghiệp “ôm” khư khư cùng lúc 30 - 40 dự án không thể triển khai, mà cũng không chịu bán bớt để trả nợ, chỉ ngồi chờ ngân hàng hỗ trợ, gia hạn.

Vấn đề tài sản đảm bảo đến nay vẫn chưa tìm được tiếng nói chung giữa ngân hàng và doanh nghiệp. Dù vậy, cả ngân hàng lẫn doanh nghiệp đều kiến nghị NHNN nên đánh giá lại hệ số rủi ro với BĐS, tùy từng phân khúc, thay vì áp đồng thời ở mức 200% như hiện nay; đồng thời nên gia hạn Thông tư 02/2023/TT-NHNN về cơ cấu nợ và giữ nguyên nhóm nợ để tháo gỡ khó khăn cho cả ngân hàng và doanh nghiệp.

Theo các doanh nghiệp và ngân hàng, thời gian cơ cấu nợ, giãn nợ nên kéo dài 24 tháng, thay vì 12 tháng như hiện tại, áp dụng chung cho cả khách hàng doanh nghiệp và cá nhân, bởi đến nay, Thông tư 02/2023/TT-NHNN sắp hết hiệu lực, mà doanh nghiệp vẫn rất khó khăn.