Dưới góc độ pháp lý, luật sư Lê Thu Thảo - Đoàn luật sư TP Hồ Chí Minh cho rằng, với các dự án chưa đủ điều kiện kinh doanh bất động sản mà nhà đầu tư đồng ý đóng tiền vào dự án là đang tự đi mua rủi ro.

Cát Tường Land tổ chức giới thiệu dự án Cát Tường Phú An với đông đảo khách hàng tại khu căn hộ mẫu

“Luật Kinh doanh bất động sản đã quy định khá rõ, chỉ khi nào dự án làm xong móng, xong hạ tầng và được sự chấp thuận đủ điều kiện bán hàng của Sở Xây dựng, chủ đầu tư mới được bán hàng, huy động vốn. Tuy nhiên, trên thực tế, có nhiều chủ đầu tư yếu về năng lực tài chính, hoặc liên tục thay đổi chiến lược kinh doanh, xin điều chỉnh dự án, chưa đủ hồ sơ pháp lý làm kéo dài thời gian xây dựng bàn giao dự án. Một số công ty môi giới thu giữ tiền của khách cụ thể là huy động vốn thông qua nhiều hình thức… việc thu giữ tiền nhưng chưa được cơ quan chức năng cho phép sẽ mang đến nhiều rủi ro và nếu xảy ra khiếu nại khiếu kiện thì người thiệt thòi nhất trong mọi tình huống vẫn là khách mua nhà” – luật sư Thảo phân tích.

Còn theo luật sư  Lê Ngô Trung – Đoàn luật sư TP Hồ Chí Minh, trong giao dịch dân sự, việc bên tiến hành ký kết “văn bản thoả thuận”, “hợp đồng đặt cọc”, “phiếu giữ chỗ”…là điều khá phổ biến và được pháp luật thừa nhận. Theo Bộ luật Dân sự, thì bản chất của giao dịch đặt cọc là nhằm mục đích các bên hướng đến việc tiến hành giao kết hoặc thực hiện hợp đồng. Tuy nhiên, với các giao dịch trong các lĩnh vực mang tính đặc thù thì phải cần xem xét trên góc độ bản chất giao dịch để xác định và áp dụng pháp luật một cách phù hợp hơn.

Với các trường hợp, khi các bên tiến hành giao dịch thông qua việc ký kết “văn bản thoả thuận”, “hợp đồng đặt cọc giữ chỗ”, “phiếu giữ chỗ”…thì ngay từ đầu xác định việc mua bán, và mục đích cuối cùng mà các bên hướng tới là quyền sở hữu căn hộ hoặc lô đất được mô tả một cách cụ thể và chi tiết trong hợp đồng (hoặc các loại phiếu đăng ký...).

Rõ ràng, đối tượng của việc giao dịch này thuộc phạm vi điều chỉnh của pháp luật chuyên ngành. Cụ thể, tại khoản 2 Điều 19 Nghị định 99/2015/NĐ-CP đã quy định khá rõ là “bên hợp tác, góp vốn …” chỉ được phân chia lợi nhuận (bằng tiền hoặc cổ phiếu), và chủ đầu tư không được phép huy động vốn để chia sản phẩm nhà ở hoặc để ưu tiên đăng ký, đặt cọc, hưởng quyền mua nhà hoặc phân chia quyền sử dụng đất trong dự án của bên huy động. Bên cạnh đó, tại Điều 8 Luật Kinh doanh Bất động sản đã liệt kê những hành vi bị cấm, trong đó có hành vi “kinh doanh bất động sản khi chưa đủ điều kiện”, và hành vi “huy động vốn trái phép”.

Trước khi bị Sở Xây dựng tỉnh Long An chấn chỉnh, dự án Cát Tường Phú An đã từng tổ chức lễ giới thiệu dự án tại TP Hồ Chí Minh, vào ngày 26/2/2024

Theo Luật sư Trung, với các quan điểm cho rằng đây chỉ là giao dịch về đặt cọc theo Bộ luật Dân sự là chưa xem xét một cách thấu đáo bản chất giao dịch, vì thực tế thì một bên (tức chủ đầu tư) đã cố ý và nhằm mục đích thu tiền và huy động vốn trái với quy định của Luật Kinh doanh Bất động sản, Luật Đất đai và Luật Nhà ở; và bên còn lại (tức khách hàng) thì muốn giành quyền ưu tiên và mua trước khi sản phẩm được phép chính thức mở bán theo luật định, bất chấp những lời cảnh báo của các Cơ quan nhà nước và chuyên gia pháp lý.

Vấn đề hiện nay cần quan tâm là các quy định về chế tài xử lý cần phải được ban hành và bổ sung một cách tương thích với các hành vi vi phạm, đặc biệt là xem xét đến yếu tố “chủ thể vi phạm” là các chủ đầu tư dự án với khả năng am hiểu và hoạt động kinh doanh trong lĩnh vực này.

Đồng thời, Luật sư Trung cũng đưa ra lời khuyên, khi đầu tư vào bất cứ sản phẩm bất động sản nào, để tạo giá trị thì phải tạo giá trị trên tài sản hợp pháp, không nên kỳ vọng vào việc tạo giá trị trên tài sản chưa đủ điều kiện kinh doanh. Nếu chọn mua một sản phẩm sai sót về mặt pháp lý tức là đang tự mua rủi ro.

“Thực tế hiện nay, bên cạnh những trường hợp bị lừa vẫn có những trường hợp người mua dù hiểu rõ tình trạng pháp lý của dự án tuy nhiên chấp nhận vì tin vào kịch bản màu hồng mà chủ đầu tư vẽ ra” - Luật sư Trung nhấn mạnh.