(Xây dựng) – Dự án xây dựng Luật Kinh doanh BĐS (sửa đổi) được Chính phủ thông qua tại Nghị quyết số 13/NQ-CP ngày 30/01/2022. Khi được thông qua, Luật Kinh doanh BĐS sửa đổi sẽ tạo những điều kiện thuận lợi cho thị trường BĐS phát triển đúng mục đích và giúp công tác quản lý Nhà nước ngày càng minh bạch.

Bức tranh thị trường BĐS Việt Nam

Hướng đến tăng trưởng bền vững và kiểm soát tốt về tăng trưởng kinh tế, Nhà nước đã ban hành các chính sách mới về BĐS và tài chính, tăng cường thanh, kiểm tra các vi phạm và hoạt động kinh doanh BĐS. Trong đó, Nghị quyết 18-NQ/TW được kỳ vọng tác động mạnh mẽ nhiều mặt cho thị trường BĐS Việt Nam thời gian tới. Bộ Tài chính ra văn bản đề nghị các địa phương chỉ đạo các cơ quan liên quan tăng cường phối hợp, cung cấp thông tin cho cơ quan thuế để quản lý chặt chẽ thuế đối với các hoạt động kinh doanh, chuyển nhượng BĐS của người dân, DN. Đồng thời, nhiều địa phương đã kiểm soát phân lô, tách thửa để ổn định thị trường BĐS.

Chỉ thị 13/CT-TTg 2022 được ban hành, quy định một số giải pháp thúc đẩy thị trường BĐS phát triển an toàn, lành mạnh, bền vững; Nghị định 49/2022/NĐ-CP sửa đổi các trường hợp giá đất được trừ để tính thuế GTGT; Nghị định 65/2022/NĐ-CP sửa đổi bổ sung quy định về chào bán, giao dịch trái phiếu DN; đồng thời, lấy ý kiến người dân để xây dựng Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh BĐS sửa đổi, hoàn thiện hành lang pháp lý. Nhiều vụ án liên quan đến lĩnh vực BĐS, trái phiếu DN, chứng khoán được cơ quan chức năng điều tra, xử lý.

Dự báo về thị trường thời gian tới, nhiều chuyên gia nhận định, các hoạt động sản xuất kinh doanh đang dần lấy lại đà tăng trưởng, chính sách phục hồi và phát triển kinh tế - xã hội của Chính phủ đã phát huy hiệu quả. Thêm vào đó, mới đây, ngày 13 và 14/12, Thủ tướng Chính phủ vừa ký Công điện số 1163/CĐ-TTg và số 1164/CĐ-TTg, chắc chắn sang năm 2023, khi có “room” tín dụng mới, thị trường BĐS sẽ dần phục hồi. Song, sẽ không có chuyện “sốt đất” xảy ra như đầu năm 2022. Dòng tiền “room” tín dụng mới tuy không nhiều nhưng giúp thị trường có thêm giao dịch từ người mua nhà thực và các nhà đầu tư BĐS nhỏ lẻ. Nhiều nhà đầu tư ngại “xuống tiền” vì vẫn đang trong quá trình sửa đổi Luật liên quan tới BĐS.

Tạo lập hành lang pháp lý đầy đủ, đồng bộ, hoàn thiện

Theo Bộ Xây dựng, nội dung đề xuất trong dự thảo Luật Kinh doanh BĐS (sửa đổi) nội dung kế thừa các quy định có sẵn của Luật Kinh doanh BĐS năm 2014 (không mở rộng phạm vi). Đồng thời, có điều chỉnh, bổ sung để phù hợp với yêu cầu thực tế hiện nay của thị trường BĐS. Theo đó, Dự thảo Luật đã quy định một số nội dung như: Hệ thống thông tin và cơ sở dữ liệu về nhà ở và thị trường BĐS; xây dựng, quản lý, vận hành hệ thống thông tin về nhà ở và thị trường BĐS; khai thác hệ thống thông tin về nhà ở và thị trường BĐS; kinh phí xây dựng, quản lý, vận hành và khai thác hệ thống thông tin về nhà ở và thị trường BĐS...

Với mục tiêu sửa đổi, hoàn thiện các quy định của pháp luật về nhà ở hiện hành, trong quá trình xây dựng dự thảo, đơn vị soạn thảo đã xác định rõ mục tiêu cần giải quyết, những tồn tại, vướng mắc, chưa phù hợp với thực tiễn. Từ đó, Ban soạn thảo đề xuất nhiều chính sách mới trên cơ sở kế thừa các quy định pháp luật hiện hành như quy định về thời hạn sở hữu nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước, sở hữu nhà chung cư, phát triển nhà ở thương mại, chính sách nhà ở công vụ, cải tạo nhà chung cư, chính sách NƠXH, chính sách tài chính cho phát triển nhà ở… Các chính sách mới cần sửa đổi, bổ sung hoặc xây dựng mới trên tinh thần phù hợp với Hiến pháp, bảo đảm tính thống nhất, đồng bộ giữa quy định của Luật Nhà ở với Luật Đất đai đang được sửa đổi và các luật khác có liên quan.

Đồng thời, Luật hóa các quy định liên quan đến phát triển, quản lý, sử dụng nhà ở đã được chứng minh là có hiệu quả trong thực tiễn, nhằm thúc đẩy việc phát triển, quản lý, sử dụng nhà ở, tăng nguồn cung nhà ở. Tạo điều kiện để chủ đầu tư dự án NƠXH, nhà ở công nhân, cải tạo xây dựng lại chung cư cũ được vay gói hỗ trợ lãi suất 2% thông qua hệ thống ngân hàng thương mại.

Dự thảo Luật sửa đổi cũng sẽ kiểm soát việc tuân thủ pháp luật về phát hành và sử dụng vốn thu được từ phát hành trái phiếu, nhất là phát hành trái phiếu riêng lẻ của các DN BĐS, của tổ chức tín dụng có liên quan đến DN BĐS, các DN có khối lượng phát hành lớn, lãi suất cao, các DN có kết quả kinh doanh thua lỗ, DN phát hành không có tài sản bảo đảm. Tránh xảy ra tình trạng phát hành trái phiếu, cổ phiếu khi không có tài sản đảm bảo làm lũng đoạn thị trường, ảnh hưởng tới các nhà đầu tư.

Kiến tạo thị trường lành mạnh, minh bạch

Bộ Xây dựng - đơn vị soạn thảo dự án Luật Kinh doanh BĐS (sửa đổi) đã phân tích tác động mạnh mẽ của Luật đến thị trường cũng như nền kinh tế - xã hội. Theo đó, Dự thảo Luật đã quy định một số nội dung như: Hệ thống thông tin về nhà ở và thị trường BĐS; cơ sở dữ liệu về nhà ở và thị trường BĐS; xây dựng, quản lý, vận hành hệ thống thông tin về nhà ở và thị trường BĐS; khai thác hệ thống thông tin về nhà ở và thị trường BĐS; kinh phí xây dựng, quản lý, vận hành và khai thác hệ thống thông tin về nhà ở và thị trường BĐS.

Có thể thấy, việc sửa đổi, bổ sung, thay thế những quy định về kinh doanh quyền sử dụng đất của Luật Kinh doanh BĐS 2014 sẽ giúp giải quyết tồn tại, bất cập của Luật hiện hành, giúp quản lý tốt hơn hoạt động kinh doanh BĐS thông qua hình thức đầu tư xây dựng dự án BĐS để chuyển nhượng, cho thuê quyền sử dụng đất.

Đồng thời, bảo đảm hoạt động kinh doanh quyền sử dụng đất trong dự án BĐS đáp ứng đúng yêu cầu, điều kiện, trình tự thủ tục, hợp đồng theo quy định, hạn chế tối đa hành vi vi phạm pháp luật, phân lô bán nền rồi để đất hoang hóa không sử dụng đã đang xảy ra ở một số nơi, một số địa phương như hiện nay. Chính điều này sẽ giúp thị trường BĐS tiếp tục phát triển ổn định, lành mạnh, qua đó, tăng thu ngân sách Nhà nước, việc tái đầu tư sẽ có thêm nguồn lực để thực hiện tốt hơn. Góp phần ổn định kinh tế vĩ mô và đảm bảo an sinh xã hội.

Việc tăng cường công cụ quản lý sẽ giúp cho các cơ quan Nhà nước nâng cao hiệu lực, hiệu quả công việc và giảm thời gian, chi phí, nguồn lực cán bộ trong công tác quản lý nhà nước. Dưới góc nhìn của nhiều chuyên gia BĐS, việc sửa đổi, bổ sung, thay thế những quy định về kinh doanh quyền sử dụng đất của Luật hiện hành sẽ giúp tạo ra hành lang pháp lý đầy đủ, cụ thể, rõ ràng; làm rõ được sự khác biệt của hình thức kinh doanh quyền sử dụng đất đã đầu tư hạ tầng kỹ thuật trong dự án BĐS với các hình thức kinh doanh BĐS khác.

Đồng thời, giải quyết được sự chồng chéo giữa quy định của pháp luật về kinh doanh BĐS và quy định của pháp luật về đất đai trong hoạt động kinh doanh quyền sử dụng đất, nhất là kinh doanh quyền sử dụng đất đã được đầu tư hạ tầng kỹ thuật.