Thị trường bất động sản "khát vốn" khi kênh huy động qua ngân hàng và trái phiếu gặp khó. Nhiều chủ đầu tư tìm mọi cách đưa ra mức đầu tư hấp dẫn khi mua bất động sản nhưng thanh khoản trên thị trường vẫn kém.

Đua chiết khấu khủng, tăng ưu đãi

Những ngày gần đây, giới đầu tư bất động sản không khỏi xôn xao về việc một dự án khu phía Đông Hà Nội chuẩn bị mở bán với những chính sách khủng dành cho khách mua biệt thự, liền kề tại dự án. Lần đầu tiên, chủ đầu tư đưa ra chính sách cam kết cho thuê với lợi nhuận 6% trong vòng 5 năm, cam kết mua lại sau 5 năm với giá tăng 30% theo giá trị hợp đồng mua bán, chiết khấu 5% với khách hàng không vay…

Hay như tại một dự án chung cư cao cấp trên đường Lê Văn Lương (Thanh Xuân, Hà Nội), khách hàng mua căn hộ sẽ được nhận các ưu đãi như chiết khấu thanh toán 5%, hỗ trợ lãi suất 0%, miễn phí dịch vụ quản lý 12 tháng, chiết khấu cho hội viên sân golf 1%, voucher 100 triệu đồng tại hệ thống khách sạn quốc tế. Thậm chí, khách hàng đặt mua căn hộ được tặng một viên kim cương trị giá 150 triệu đồng.

Còn dự án căn hộ khách sạn tại Vũng Tàu, chủ đầu tư dự án đưa ra phương thức thanh toán linh hoạt, chia nhỏ thành nhiều đợt. Khách hàng có thể sử dụng phương thức thanh toán nhanh 95% để nhận chiết khấu lên tới 4,5% giá trị căn hộ.

Dự án tại đường Lê Văn Lương với nhiều mức ưu đãi lớn cho khách hàng khi mua căn hộ chung cư.

Người mua còn được tham gia chương trình cam kết cho thuê với lợi nhuận cam kết lên tới 240 triệu đồng/năm cho căn hai phòng ngủ, 120 triệu đồng/năm với căn một phòng ngủ trong 2 năm đầu tiên.

Sau 2 năm, nhà đầu tư được hỗ trợ tham gia chương trình quản lý vận hành, chia sẻ lợi nhuận với mức lợi nhuận được phân chia theo tỷ lệ 80-20. Cụ thể, sau khi dự án hoàn thiện và đi vào hoạt động, chủ đầu tư sẽ bàn giao lại cho đơn vị vận hành và quản lý khai thác kinh doanh. Sau khi trừ đi các khoản thuế, chi phí vận hành khai thác, chủ đầu tư sẽ chia 80% lợi nhuận khai thác tòa nhà cho khách hàng.

Ngoài ra, khách hàng mua 2 căn trở lên được chiết khấu thêm 1% trên tổng giá trị các sản phẩm. Bên cạnh đó, tất cả khách hàng sở hữu căn hộ tại đây đều được miễn phí một năm phí quản lý kể từ thời điểm nhận bàn giao nhà và có đến 21 ngày nghỉ dưỡng miễn phí ngay tại dự án.

Ngoài ra, do khát vốn nên nhiều chủ đầu tư tìm đủ mọi cách huy động vốn của khách hàng với hình thức như: góp vốn vào dự án đất nền với lãi suất lên tới 24%/năm, thậm chí 68% trong vòng 2 năm...

Giao dịch sụt giảm

TS. Sử Ngọc Khương - Giám đốc cao cấp Bộ phận Đầu tư Savills Việt Nam - nhìn nhận, gần 6 tháng qua, dòng vốn cho thị trường bất động sản bị thu hẹp từ nhiều phía do bị kiểm soát chặt nguồn vốn tín dụng, phát hành trái phiếu doanh nghiệp gặp khó.

Việc Ngân hàng Nhà nước thông báo điều chỉnh hạn mức room tín dụng cho một số ngân hàng thương mại ngày 7/9 được xem là động thái bẻ khóa tiền tệ tích cực. Tuy nhiên, các thủ tục cơ chế là vấn đề nan giải nhất trong việc phát triển thị trường bất động sản ở Việt Nam, không ít dự án còn vướng mắc vấn đề pháp lý. Việc nới room tín dụng và tăng nguồn lực không tạo nên những thay đổi rõ rệt cho các doanh nghiệp hay cải thiện tình trạng hạn chế về nguồn cung trên thị trường, dẫn đến khó khăn của địa ốc sẽ tiếp tục kéo dài.

"Chính phủ cần có những chính sách khai thông để bổ sung nguồn vốn nội lực và nguồn vốn vay cho doanh nghiệp, từ đó tăng tính liên kết, giúp thị trường bất động sản tận dụng được tiềm năng để phát triển bền vững", ông Khương khuyến nghị.

Trao đổi về việc tắc vốn khiến thị trường bất động sản bị ảnh hưởng, ông Nguyễn Văn Đính - Phó chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam - cho biết, kể từ năm 2019, thị trường bất động sản đã có dấu hiệu không tốt. Năm 2018 cả nước có gần 200.000 sản phẩm mới đưa vào thị trường thì năm 2019 chỉ còn một nửa.

Trong 2 năm 2020-2021, dịch COVID-19 bùng phát khiến nguồn cung tiếp tục sụt giảm. Đặc biệt, trong 9 tháng đầu năm 2022 chỉ còn có hơn 30.000 sản phẩm mới tung vào thị trường, giảm 40% so với cùng kỳ năm 2021.

Theo ông Đính, giao dịch bị sụt giảm do vướng rào cản pháp lý để các dự án bất động sản có đủ điều kiện tham gia vào thị trường. Hiện các địa phương vẫn còn rụt rè phê duyệt dự án để đưa vào thị trường.

Lý do thứ hai xuất phát từ việc từ cuối năm 2021 đến nay, nguồn tín dụng vào bất động sản được quản lý chặt hơn nên dòng tiền chảy vào thị trường rất khan hiếm khiến các giao dịch giảm mạnh.