Thị trường bất động sản Việt Nam được cho đã qua giai đoạn khó khăn nhất và đang trên đà hồi phục. Tốc độ hồi phục có thể sẽ nhanh hơn Trung Quốc nhiều và giá cổ phiếu bất động sản được kỳ vọng sẽ bay cao.

Bất động sản chạm đáy

Đây là nhận định của ông Michael Kokalari, Giám đốc Phân tích Kinh tế vĩ mô và nghiên cứu thị trường VinaCapital trong một báo cáo vừa được công bố.

Theo ông Michael Kokalari, thị trường bất động sản Việt Nam vừa trải qua một năm 2023 đầy sóng gió. Tuy nhiên, giai đoạn khó khăn nhất của thị trường địa ốc đã qua đi. Khối lượng giao dịch đất nền, phân khúc có tính đầu cơ cao nhất trên thị trường, tăng đáng kể trong thời gian gần đây. Một số bất động sản cao cấp ở trung tâm TP.HCM và Hà Nội có giấy tờ pháp lý rõ ràng, tăng giá mạnh. Nhà đầu tư có tiềm lực rút tiền ra khỏi ngân hàng để mua bất động sản.

Đại diện của VinaCapital cho rằng, thị trường bất động sản Việt Nam thực tế thiếu nguồn cung, trái ngược hoàn toàn với tình trạng dư cung tại Trung Quốc. Do vậy, bất động sản Việt Nam sẽ hồi phục nhanh chóng, đặc biệt khi lãi suất thế chấp giảm. Chiến lược phát triển kinh tế của Việt Nam vẫn là tập trung vào công nghiệp hóa và tăng trưởng tiêu dùng trong nước.

Theo ông Michael Kokalari, sự suy thoái trên thị trường bất động sản Việt Nam đã chạm đáy một phần bởi lãi suất thế chấp giảm nhanh sau khi đạt đỉnh 16% tại một số ngân hàng đầu năm 2023.

Thống kê cho thấy, có khoảng 80% số căn hộ tại một số của các doanh nghiệp mở bán gần đây như của Nhà Khang Điền (KDH), Vinhomes (VHM), Nam Long (NLG) đã được được bán nhanh chóng.

Thị trường bất động sản Việt Nam được kỳ vọng hồi phục từ giữa năm 2024.

Sự tăng trưởng nhẹ trong mức tín dụng dành cho các chủ đầu tư giúp cho các doanh nghiệp này tăng cường hoạt động phát triển dự án. Số liệu tăng trưởng tín dụng mới nhất cho thấy nhu cầu vay mua nhà còn yếu. Nhưng điều này có thể thay đổi khi lãi suất thế chấp giảm hơn nữa sau khi đã giảm trong vài tháng gần đây.

Hoạt động đầu tư của các nhà đầu tư có kinh nghiệm cũng là một chỉ báo sớm. Trong năm 2022, theo VinaCapital, các cá nhân có tài sản ròng cao (giàu có) đã đổ tiền vào tài khoản tiết kiệm ngân hàng 6 tháng vì lãi suất lên tới 10%/năm. Khi các khoản tiền gửi có thời hạn này đến hạn vào đầu năm 2023, các nhà đầu tư đã đổ tiền gửi đáo hạn vào thị trường chứng khoán thay vì tái tục các khoản gửi với lãi suất thấp hơn nhiều.

Sự dịch chuyển đó giải thích mức tăng 20% của chỉ số chứng khoán VN-Index trong khoảng từ tháng 10/2022 đến tháng 8/2023, cũng như mức tăng 50% về giá trị giao dịch trên thị trường chứng khoán, lên 900 triệu USD/ngày.

Trong khi đó, sự dịch chuyển dòng tiền của những nhà đầu tư có tài sản ròng cao vào bất động sản mất nhiều thời gian hơn, chủ yếu bởi đây là hoạt động mua tài sản vật lý, chứ không phải là khoản đầu tư nóng.

Dù vậy, theo chuyên gia VinaCapital, tâm lý nhà đầu tư và giao dịch trên thị trường bất động sản sẽ chưa hồi phục hoàn toàn cho tới giữa năm 2024.

Sự khác biệt giữa thị trường bất động sản Việt Nam và Trung Quốc

Ông Michael Kokalari cũng kỳ vọng Chính phủ sẽ thực hiện các biện pháp cần thiết để tháo gỡ các nút thắt pháp lý và quy định đối với hoạt động phát triển bất động sản ở Việt Nam.

Đầu tháng 11, Chính phủ đã tổ chức nhiều cuộc họp cấp cao với các nhà phát triển bất động sản lớn của Việt Nam để giải quyết các vấn đề đang cản trở thị trường bất động sản. Các bên đã xác định những vấn đề pháp lý là nguồn gốc của hầu hết các khó khăn hiện tại của ngành và cho rằng, các quy định pháp lý thiếu nhất quán hiện là vấn đề lớn.

Hiện nhiều người kỳ vọng Chính phủ sẽ sớm đưa ra một công thức định giá chính thức để tính phí sử dụng đất - giống như thông lệ trên thế giới. Việc triển khai một hệ thống như vậy sẽ đẩy nhanh đáng kể quá trình phê duyệt bởi các cơ quan quản lý sẽ bớt ngần ngại phê duyệt các dự án dựa trên cảm quan cá nhân.

Vấn đề định giá đất/quyền sử dụng đất được kỳ vọng sẽ được giải quyết tại cuộc họp thường kỳ tiếp theo của Quốc hội vào tháng 5/2024.

Lãi suất thế chấp đang giảm nhanh.

Về các so sánh giữa thị trường bất động sản Việt Nam và Trung Quốc trong thời gian gần đây trên các phương tiện đại chúng, theo ông Michael Kokalari, thực tế tình hình ở 2 thị trường này khác nhau hoàn toàn.

Theo đó, thị trường nhà ở của Việt Nam rất thiếu cung, trong khi đó thị trường Trung Quốc quá thừa nguồn cung. Và Trung Quốc cần nhiều năm để giải quyết các sản phẩm tồn đọng. Trung Quốc đối mặt với vấn đề giá và giao dịch suy giảm.

Còn với Việt Nam, vì thiếu cung, cho nên thị trường bất động sản được cho sẽ hồi phục nhanh chóng, đặc biệt khi lãi suất thế chấp giảm.

Có một sự khác biệt nữa, theo VinaCapital, Trung Quốc theo đuổi chiến lược dùng bất động sản là một trong những động lực chính cho tăng trưởng kinh tế trong nhiều năm. Trong khi đó, chiến lược phát triển kinh tế của Việt Nam vẫn là tập trung vào công nghiệp hóa và tăng trưởng tiêu dùng trong nước.

Trung Quốc tăng trưởng kinh tế rất cao trong nhiều năm nhờ xây dựng các tòa nhà chung cư mới cộng với cơ sở hạ tầng cho các thành phố mới, vốn đòi hỏi mức đầu tư hàng năm rất cao. Bất động sản đóng góp xấp xỉ 20%/GDP trong những năm gần đây, trong khi tỷ lệ này ở Việt Nam là dưới 10%.

Ước tính 25% nguồn cung nhà tại Trung Quốc ở trong tình trạng trống rỗng, ngược lại tỷ lệ này ở Việt Nam là dưới 5%. Việt Nam hiện không đủ nguồn cung đáp ứng sức cầu mua nhà của tầng lớp trung lưu.

Theo ước tính của VinaCapital, cầu mua nhà tại Việt Nam gấp 2 lần nguồn cung do tốc độ đô thị hóa tại Việt Nam lớn, số lượng người gia nhập tầng lớp trung lưu tăng nhanh cũng như sự gia tăng của các hộ gia đình mới. Những vướng mắc về pháp lý và sự thiếu hụt tài chính dài hạn… góp phần làm cho cung giảm.

VinaCapital cũng kỳ vọng Chính phủ sẽ thực hiện các biện pháp cần thiết để tháo gỡ các nút thắt pháp lý và quy định hiện cản trở hoạt động phát triển bất động sản ở Việt Nam. Sự hồi phục của thị trường bất động sản được xem là có tác động rộng lớn hơn đối với nền kinh tế, chứ không chỉ với riêng các nhà phát triển bất động sản. Điều này cũng có tác động tích cực tới giá cổ phiếu trong năm 2024.