Nhiều nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính lớn đang rơi vào tình thế “tiến thoái lưỡng nan” khi hạ giá nhiều cũng không ai mua, còn tiếp tục ôm hàng thì có thể gánh nợ xấu.

Đặt cọc gần 2 tỷ đồng cho một căn nhà phố hình thành trong tương lai ở Biên Hòa (Đồng Nai) chỉ với mục đích đầu tư, chị B. (quận 1, TP.HCM) giờ đây “đau đầu” với bài toán dòng tiền.

“Chủ đầu tư ân hạn gốc và lãi tối đa 9,5%/năm trong vòng 2 năm. Thời điểm mua, tôi thấy đây là ưu đãi rất tốt nên đã cọc 20%, dự định vay 80% còn lại. Tuy nhiên hiện tại lãi suất đã lên quá cao, nếu chấp nhận vay tôi phải bù thêm 5-6%/năm, vượt quá dự kiến. Sau khi nhẩm tính sơ bộ, tôi muốn ‘ngã gục’ vì dòng tiền của gia đình lúc này cũng không ổn định”, chị B. kể.

Bỏ cọc, hạ giá thoát hàng hay gồng nợ?

Sắp đến hạn giải ngân số tiền còn lại, chị B. vẫn chần chừ chưa dám ký hợp đồng vay vốn với ngân hàng.

“Tôi muốn ‘sang’ cọc nhưng rao mãi không ai hỏi han. Giờ tôi bỏ cọc là mất gần 2 tỷ đồng, uổng lắm, mà giữ thì có lẽ cũng không gồng nổi", chị tâm sự.

Không khá khẩm hơn, anh Chí Cường sau khi đặt cọc 30% cho một căn hộ tại TP Thủ Đức (TP.HCM) thì chờ hơn một tháng qua vẫn chưa được ngân hàng giải ngân khoản vay tương đương 70% giá trị còn lại. Dù kế hoạch giải ngân ban đầu là trong tháng 11, đến nay ngân hàng vẫn báo chưa có “room”.

"Nếu không vay được, tôi không biết xoay xở như thế nào để thanh toán cho chủ đầu tư. Theo hợp đồng, chậm ngày nào là tôi phải trả thêm phí phạt ngày đó. Cứ kéo dài như thế này, có thể tôi sẽ bị phạt hết số tiền đã cọc", anh chia sẻ.

Những ngày qua, anh Cường liên tục đăng tải lên mạng xã hội và nhờ nhiều môi giới “sang” cọc, nhưng dường như không ai hứng thú mua hay đầu tư căn hộ xa trung tâm này.

Nhiều nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính lớn đang rơi vào tình thế khó khăn. Ảnh: Quỳnh Danh.

Thực tế, càng cận Tết càng không khó bắt gặp những dòng thông báo “chủ ngộp cần bán gấp”, “đất ngộp hạ giá”... trên mạng xã hội. Trong số đó, thậm chí một căn nhà 1 trệt, 1 lửng, 2 lầu trên đường Lê Văn Lương (quận 7, TP.HCM) được rao bán từ đầu năm đến nay vẫn chưa được "chốt" dù đã liên tục giảm giá.

"Căn này lúc trước 10 tỷ đồng, nay qua 4 đợt giảm giá chỉ còn 8 tỷ đồng. Nhưng chủ đang ‘ngộp’ nên muốn bán nhanh, nếu khách có nhu cầu vẫn có thể thương lượng thêm", môi giới căn này cho hay.

Cùng lúc này, một căn nhà 1 trệt, 2 lầu tại phường Phú Thuận (quận 7, TP.HCM) cũng đã trải qua hai lần giảm giá liên tiếp. Giá chào bán hiện tại chỉ còn 6,7 tỷ đồng nhưng vẫn chưa tìm được khách mua.

Trong khi đó, một căn shophouse 170 m2 tại một khu đô thị ở TP Thủ Đức (TP.HCM) cũng được rao “bán cắt lỗ tới 50 tỷ đồng”, chỉ còn 150 tỷ đồng. Các sản phẩm tương tự tại đây cũng đang được chào giá quanh mức 130-160 tỷ đồng/căn, tương ứng giảm giá 20-25% so với trước đây.

Bất động sản 'ngộp' vẫn khó bán

Trao đổi với Zing, ông Trần Khánh Quang - Tổng giám đốc Công ty CP Đầu tư Bất động sản Việt An Hòa - xác nhận đang có rất nhiều trường hợp nhà đầu tư “ngộp”, điển hình là với bất động sản ở xa như Đắk Nông, Đắk Lắk..., hay tại những dự án có quá nhiều sản phẩm mà tỷ lệ lấp đầy không cao.

Tuy nhiên, ông nhìn nhận bất động sản rao bán hiện tại sẽ khó có người mua, vì thời điểm này người mua phải giao dịch bằng tiền mặt, khó vay vốn ngân hàng

"Giai đoạn này, nếu có tiền mặt, nhà đầu tư sẽ ưu tiên mua bất động sản ở khu vực trung tâm và đáp ứng nhu cầu ở thực. Bất động sản đẹp, giảm giá tốt sẽ dễ thanh khoản", ông nói.

Đồng tình với quan điểm này, chuyên gia tài chính, bất động sản Nguyễn Duy Chuyền - Doctor Housing dẫn chứng các căn nhà, chung cư hiện hữu tại các khu đô thị hiện chỉ giảm tối đa 10-20%. Lý do là trước đây thị trường này không bị tăng giá “ảo”.

Trong khi đó, những loại hình như đất nền vùng ven, bất động sản nghỉ dưỡng đã tăng giá gấp 10 lần trong 3 năm qua. “Nói là cắt lỗ nhưng đây mới chỉ là đưa bất động sản về giá trị thực. Hiện tại giảm một nửa thì giá vẫn cao gấp 5 lần trước kia", ông Chuyền phân tích.

Do đó, đối với những nhà đầu tư đang nắm giữ bất động sản, ông cho rằng nếu dùng đòn bẩy tài chính thì nên cắt lỗ, thoát hàng hoặc giảm tỷ trọng vay ở các tổ chức tín dụng càng sớm càng tốt. Nếu nhà đầu tư mua bằng tiền mặt thì có thể giữ lại, nhưng phải xác định tài sản không có giá trị thực sẽ khó tạo lợi nhuận.

Chuyên gia cho rằng nếu nhà đầu tư dùng đòn bẩy tài chính thì nên cắt lỗ, thoát hàng hoặc giảm tỷ trọng vay ở các tổ chức tín dụng càng sớm càng tốt. Ảnh: Quỳnh Danh.

Đặc biệt, ông nhấn mạnh kể cả với bất động sản có giá trị thực, nhà đầu tư vẫn cần xem xét kỹ bài toán tài chính. "Phải tính đến trường hợp nếu lãi vay tiệm cận 18%/năm thì có trả nổi không, nếu không phải cắt lỗ bằng mọi cách để tránh ảnh hưởng đến gia đình và doanh nghiệp'', ông khuyến nghị.

Trong bối cảnh kinh tế thế giới dự báo còn nhiều biến động, chuyên gia kinh tế Đinh Trọng Thịnh cũng khuyên nhà đầu tư và người mua nhà tính toán thận trọng trước khi vay vốn nhằm đảm bảo chi phí đáp ứng nguồn vốn, cũng như các khoản dự phòng trong trường hợp lãi suất tăng lên. Theo ông, lãi suất ngân hàng từ nay đến cuối năm sẽ không tăng, nhưng sang năm 2023 có thể tiếp tục tăng với mức tăng kỳ vọng 0,5-1%/năm.