Bất động sản tại khu vực vùng ven Hà Nội tăng giá nhanh, có khu vực tăng gấp 2 thậm chí gấp 3 lần chỉ trong 2 năm qua, nhiều dự án ở vùng ven có mức giá cao hơn khu trung tâm.

Thiết lập mặt bằng giá mới

Mới bán được căn hộ với giá hơn 2 tỷ đồng anh Thành Công (Nam Từ Liêm, Hà Nội) cho biết mức giá này đã tăng gấp đôi so với thời điểm 4 năm trước. Vợ chồng anh tính sẽ thêm vào khoảng 1 tỷ đồng để mua một căn hộ 3 phòng ngủ nhưng suốt vài tháng nay gia đình anh chưa tìm được dự án phù hợp.

“Bán căn hộ cũ được giá tăng gấp đôi thì các dự án khác cũng tăng. Khảo sát thị trường hiện nay căn hộ 3 phòng ngủ cũng phải hơn 3 tỷ đến 4-5 tỷ. Các dự án chung cư từ mới đến cũ đều tăng mạnh. Ngay trên đường Lê Văn Lương các dự án cũ như Centerpoint, The GoldenPalm... giá giao dịch lên tới gần 50 triệu đồng/m2 trong khi cách đây vài năm giá bán chung cư tại đây chỉ khoảng 25- 32 triệu đồng/m2, dự án mới giá lên tới 60 triệu đồng/m2. Dự án T&T Capella (Đống Đa) giá 70-80 triệu/m2, Rubic Mipec Xuân Thủy (Cầu Giấy) giá khoảng 50-60 triệu đồng/m2…” – anh Công nói.

Nhiều dự án ở vùng ven Hà Nội có mức giá cao hơn khu trung tâm, có những dự án nhà phố shophouse giá lên tới 400 triệu đồng/m2, đắt ngang ngửa với những căn nhà mặt phố khu vực trung tâm (Ảnh: Hoàng Hà)

Sau khi khảo giá tại các dự án trong nội đô vợ chồng anh Công cho rằng chọn dự án xa trung tâm giá sẽ “mềm” hơn. Nhưng thực tế hiện nay giá bất động sản một số quận vùng ven tăng nhanh, thậm chí vượt cả khu trung tâm.

“Nhìn giá chung cư mà tôi sốc. Khu vực ngoài trung tâm, dự án Medoly Residences (Linh Đàm, Hoàng Mai) giá khoảng 45-50 triệu đồng/m2, Matrix One (Mỹ Đình, Nam Từ Liêm)) giá khoảng 60-70 triệu đồng/m2, Vinhomes Ocean Park (Long Biên) giá 42-45 triệu đồng/m2. Thậm chí, khu vực ngoài trung tâm còn xuất hiện nhiều dự án chung cư có giá lên tới 80 triệu đồng/m2” – anh Công cho hay.

Không chỉ chung cư, giá đất tại nhiều khu vực ngoài trung tâm, vùng ven Hà Nội cũng tăng chóng mặt trong thời gian qua. Như tại Mê Linh, vào cuối tháng 7, phiên đấu giá đối với 33 lô đất tại điểm X1, Tổ dân phố số 2, thị trấn Chi Đông (Mê Linh) đã thu hút 270 lượt khách tham gia. Kết quả, cả 33 lô đất đã được đấu giá thành công, giúp thu về gần 226 tỷ đồng, chênh gần 100 tỷ đồng so với giá khởi điểm. Giá trúng cao nhất lên tới gần 100 triệu đồng/m2, xác lập mức kỷ lục giá mới.

Ghi nhận tại Long Biên, Gia Lâm giá bất động sản ở các tuyến đường chính đã tăng gấp đôi so với cách đây 3 năm.

Khảo sát giá đất khu vực phố Thạch Cầu có giá 30-40 triệu đồng/m2, đất phường Ngọc Thuỵ ngõ 2-3m ở mức 30-50 triệu đồng/m2, mặt tiền đường chạm ngưỡng 70-100 triệu đồng/m2. Khu vực Đông Dư (Gia Lâm) hiện ở mức 40-55 triệu đồng/m2.

Không chỉ đất nền, giá bán của các loại hình bất động sản khác ở khu vực phía Đông như shophouse, chung cư, biệt thự, nhà liền kề…cũng liên tục lập mặt bằng mới. Biệt thự tại Vinhomes Riverside đến nay đã tăng đến vài lần so với giá gốc, hiện đạt mức trung bình 300 triệu/m2, có căn lên tới 400 triệu đồng/m2, đắt hơn cả những mảnh đất ở nhiều phố chính của Hà Nội. Biệt thự, liền kề, shophouse tại Vinhomes Ocean Park 1 mở bán 2018 đến 2021 cũng đã tăng 2-3 lần.

Báo cáo thị trường quý III/2022 của một đơn vị bất động sản cho thấy, dù thị trường có xu hướng hạ nhiệt nhưng giá bất động sản vẫn neo giá trong quý III vừa qua. Các hoạt động giao dịch bất động sản gặp rất nhiều khó khăn do giá bất động sản quá cao so với khả năng tài chính của không ít nhà đầu tư - người dân. Đáng chú ý, một số loại hình bất động sản thấp tầng như đất nền dự án, nhà riêng dù vắng khách mua nhưng giá rao bán vẫn không giảm.

Chuyên gia cho rằng, mặc dù thanh khoản và mức độ quan tâm đối với bất động sản thấp tầng giảm xuống, nhưng chỉ một số nhà đầu tư bị áp lực tài chính cần bán ra, còn lại phần lớn nhà đầu tư vẫn kỳ vọng cao ở phân khúc này, đặc biệt là những nhà đầu tư không bị áp lực dòng tiền. Do đó, trên thực tế, giá rao bán không giảm mà thậm chí tăng nhẹ so với quý liền trước.

Thị trường thanh lọc mạnh

Theo ông Hoàng Đình Khiêm – Chủ tịch HĐQT Vietstarland, nếu cách đây 5-10 năm ít ai nghĩ đến chuyện sang Đông Anh, Long Biên, Gia Lâm, Hưng Yên mua những căn biệt thự có giá lên đến hàng chục tỷ đồng thì nay mức giá thực tế tại nhiều dự án khu vực này đã lên 150 triệu đồng/m2, xuất hiện những căn biệt thự giá trị lớn lên đến gần trăm tỷ.

“Có một thực tế rằng trong 2 năm qua giá nhiều bất động sản tại nhiều khu vực vùng ven Hà Nội đã tăng gấp 2 thậm chí 3 lần. Nếu như năm 2020 căn biệt thự song lập tại Vinhomes Ocean Park chỉ có giá 14 tỷ thì đến đầu năm 2022, giá đã tăng vọt lên hơn 30 tỷ. Có những dự án nhà phố shophouse khu Đông giá lên tới 400 triệu đồng/m2, đắt ngang ngửa với những căn nhà mặt phố khu vực trung tâm” - ông Khiêm nói.

Thực tế, xu hướng tăng giá chung cư ở vùng ven đã diễn ra mạnh từ năm 2020 đến nay vẫn chưa dừng. Nhiều chuyên gia cho rằng, sự khan hiếm về nguồn cung căn hộ, tốc độ tăng giá của vật liệu xây dựng,... đã tác động đến giá căn hộ tại ven Hà Nội.

Giám đốc một sàn bất động sản đánh giá, bất động sản tại các khu ngoài trung tâm, vùng ven liên tục tăng giá trong những năm qua nhờ yếu tố hạ tầng. Nhiều dự án đường sá được đầu tư xây dựng có khả năng kết nối giữa các khu vực trung tâm ngày càng thuận lợi. Theo đó, giá bất động sản cũng tăng mạnh.

Tuy nhiên nhiều chuyên gia bất động sản nhận định, bất động sản vùng ven sẽ tịnh tiến bền vững theo hạ tầng và tốc độ tăng dân số, khó có chuyện tăng nóng như giai đoạn vừa qua. Nhà đầu tư chỉ nên mua bất động sản trong các dự án đầy đủ pháp lý, được quy hoạch đồng bộ bởi đây là những bất động sản mang giá trị sống gia tăng. Khi hoàn thành, những đô thị này sẽ là thỏi nam châm kéo làn sóng di dân của Hà Nội. Cùng với đó, các nhà đầu tư cần xác định đầu tư bền vững trong trung hạn từ 3-5 năm bởi thị trường hiện tại việc lướt sóng đã không còn mang lại hiệu quả.

Đối với người mua nhà ở thực vay vốn để mua chung cư phục vụ nhu cầu để ở, cân đối trong việc vay ngân hàng tại thời điểm này chuyên gia khuyến nghị người mua nhà có thể vay tới 60% giá trị bất động sản. Tuy nhiên phần trả gốc lãi hàng tháng chỉ nên chiếm từ 20-30% thu nhập của gia đình. Nếu khách mua đầu tư chỉ nên vay khoảng 30-40% và tiền trả gốc lãi chỉ chiếm khoảng 20% thu nhập.

Dự báo về thị trường bất động sản cuối năm theo chuyên gia giai đoạn này vẫn đang trong quá trình thanh lọc mạnh, chỉ những chủ đầu tư đủ tiềm lực và có phương án kinh doanh đúng hướng mới thu được kết quả tốt. Bên cạnh đó, nhà đầu tư muốn tăng tốc hiệu quả cũng cần có kiến thức và am hiểu thị trường hơn.