Sau thời gian tăng trưởng mạnh, thị trường bất động sản đang bước vào giai đoạn tích lũy mới. Một số nhà đầu tư giàu kinh nghiệm bắt đầu tái cơ cấu danh mục sản phẩm để tối ưu hóa lợi nhuận bằng cách bỏ vốn vào các bất động sản gần khu công nghiệp hiện hữu và hạ tầng đang phát triển.

Hệ thống hạ tầng phát triển là yếu tố quan trọng kích thích thị trường bất động sản tăng trưởng.

Nhận diện cơ hội, điều chỉnh chiến lược

Thị trường bất động sản sau thời gian tăng trưởng mạnh đang bắt đầu một chu kỳ mới. Theo đó, các nhà đầu tư có xu hướng thanh lý bớt danh mục sản phẩm đầu tư, bán bớt những bất động sản còn ít biên độ tăng trưởng và mua vào những bất động sản giá rẻ để chờ thời cơ mới.

Những bất động sản được các nhà đầu tư ra hàng nhiều nhất là sản phẩm thuộc phân khúc cao cấp, vượt quá khả năng chi trả của phần đông người dân. Thay vào đó, nhà đầu tư tranh thủ tìm kiếm những sản phẩm giá rẻ, các dự án ở khu vực tiềm năng đã hiện rõ để mua vào.

Anh Bình Nguyễn (nhà đầu tư tại TPHCM) cho biết cách đây hơn một tháng, anh đã bán đi một căn hộ cao cấp tại TPHCM và 2 lô đất nền tại thành phố Thủ Dầu Một (Bình Dương) đã đầu tư từ vài năm trước với mức lợi nhuận hơn 50%. Anh đã dùng toàn bộ số tiền thu được đầu tư một loạt sản phẩm đất nền tại Tân Uyên và Phú Giáo.

Các khu đô thị mới phát triển tại Bình Dương đang là điểm đến thu hút nhiều nhà đầu tư bất động sản.

Anh Bình cho rằng, thị trường bất động sản đang chuyển hướng sang các sản phẩm đáp ứng nhu cầu thực, giá hợp lý với thu nhập của người dân. Vì thế, bán bớt các sản phẩm cao cấp tại thời điểm này là hợp lý vì giá khó có thể tăng thêm, thanh khoản cũng khó khăn. Ngược lại, bỏ vốn vào các sản phẩm giá rẻ, nhu cầu đang tăng cao thì vừa đảm bảo thanh khoản vừa có thể tối đa hóa lợi nhuận khi thị trường tăng trở lại. “Giai đoạn này thị trường cần những sản phẩm thật, giá trị thật. Nếu chọn lựa đầu tư những sản phẩm tại các khu vực đang bắt đầu phát triển, nhiều hạ tầng lớn và khu công nghiệp mới được đầu tư thì không thể thua được”, anh nói.

Không riêng anh Bình, câu chuyện tái cơ cấu danh mục đầu tư đang là vấn đề nóng của nhiều nhà đầu tư sau giai đoạn thị trường tăng nóng. Bên cạnh các sản phẩm mua với giá cao, nhiều nhà đầu tư còn muốn bán ra những sản phẩm trót đầu tư theo phong trào tại các khu vực quá xa các đô thị lớn như Bình Phước, Tây Ninh, Daklak… vốn ít dân cư và hạ tầng kém phát triển.

“Khi thị trường nóng sốt, nhiều nhà đầu tư trót theo phong trào mua đất giá rẻ ở các khu vực quá xa nay vẫn phải ôm “trái đắng”. Qua cơn sốt thì các sản phẩm này thanh khoản còn khó chứ chưa nói đến tăng giá”, ông H.L, giám đốc một sàn giao dịch tại Bến Cát, nhận định.

Bất động sản liền kề khu công nghiệp sẽ bùng nổ

Theo công bố thông tin thị trường bất động sản quý 2-2022 của Bộ Xây dựng, giao dịch đất nền vẫn giữ thế chủ đạo trên thị trường, đặc biệt là sản phẩm giá rẻ. Tại khu vực phía Nam có 34.291 giao dịch sản phẩm căn hộ nhưng phân khúc đất nền ghi nhận đến 104.479 giao dịch.

Xét chung về giá nhà ở riêng lẻ và đất nền trong quý 2, Bộ Xây dựng ghi nhận mức cao nhất tại thị trường TPHCM là dự án Villa Riviera với 249 triệu đồng/m2. Trong khi đó, các khu vực vùng ven giáp ranh TPHCM mặt bằng giá cũng rất cao. Cụ thể, tại Bình Dương, khu đô thị Phú Hòa 1 (Thủ Dầu Một) có giá khoảng 85 triệu đồng/m2 còn tại Đồng Nai, khu tái định cư D2D (Long Thành) có giá lên đến 180 triệu đồng/m2.

Một khu công nghiệp mới phát triển thu hút nhiều doanh nghiệp FDI tại Phú Giáo.

Đặc biệt, số liệu tổng hợp của Bộ Xây dựng ghi nhận nửa đầu năm 2022 các dự án mở bán đều được thị trường hấp thụ thành công. Lượng sản phẩm tồn kho hiện nay chỉ ở phân khúc căn hộ, nhà ở cao cấp, bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng và đặc biệt là các dự án ở vị trí có hạ tầng không thuận lợi.

Thực tế, sau đại dịch Covid 19, thị trường bất động sản chứng kiến mặt bằng giá tăng nhanh trên diện rộng. Đây là lý do khiến nhiều nhà đầu tư chuyển hướng sang phân khúc giá còn thấp, các khu vực mới phát triển để hạn chế rủi ro và có thể tối đa hóa lợi nhuận.

Theo các chuyên gia, bất động sản là loại tài sản khá đặc biệt, nếu lựa chọn đúng thì có thể thu được lợi nhuận rất lớn. Đơn cử tại Bình Dương, nhiều nhà đầu tư nhanh nhạy đầu tư đất nền tại hai thị xã sắp lên thành phố là Tân Uyên và Bến Cát hồi đầu năm thì nay đã thu được lợi nhuận không dưới 30%. Bên cạnh đó, thị trường Phú Giáo cũng có mức tăng giá ấn tượng.

Những địa phương này đang được đầu tư hàng loạt dự án hạ tầng lớn và quy hoạch bổ sung hàng chục khu công nghiệp lớn. Về hạ tầng nổi bật có dự án nâng cấp quốc lộ 14, ĐT 741, ĐT 747, trục động lực Tân Uyên – Phú Giáo – Đồng Phú, đường tạo lực Bình Dương – Đồng Phú, đại lộ Mỹ Phước – Tân Vạn, Vành đai 4 và cao tốc TPHCM – Bình Dương – Bình Phước… Mặt khác, Tân Uyên – Phú Giáo – Bến Cát còn hứa hẹn trở thành “thủ phủ” công nghiệp khi bên cạnh các cụm công nghiệp Tam Lập, Phước Hòa, Thái Bình Dương, Bố Lá, Vĩnh Hòa... còn đang phát triển một loạt dự án mới gồm Tân Bình 2, Vĩnh Lập, Tam Lập, An Linh, An Bình, VSIP IV với tổng diện tích hơn 4.237ha.

“Làn sóng đầu tư bất động sản gần khu công nghiệp đang đứng trước cơ hội bùng nổ bởi nhu cầu phát triển công nghiệp của Việt Nam đang tăng mạnh theo đà thu hút FDI. Đặc biệt, những khu vực mới như phía Bắc tỉnh Bình Dương sẽ kéo theo hàng loạt yếu tố phát triển về hạ tầng, logistics, thương mại - dịch vụ… chính là thời cơ để các nhà đầu tư đón sóng tốt nhất”, anh Bình nhận định.